부산지방법원 2024타경60529. 부산 도시철도 3호선 배산역 북서측 인근의 6층 건물과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 말소기준은 2010년 설정된 광안1,3동새마을금고 근저당권 312,000,000원입니다. 이후 설정된 수영중앙새마을금고 근저당권, 전세권, 주택임차권, 가압류, 경매개시결정 및 압류는 모두 말소기준보다 늦어 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건을 단순히 “인수 0원”으로만 보면 위험합니다. 건물 각 층과 호실에 다수의 점유자가 확인되고, 보증금이 확인되지 않은 점유자도 많습니다. 이름이 특정되지 않은 기재 2건은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 별도 확인해야 합니다. 등기상 권리의 소멸과 실제 점유자의 퇴거·인도는 서로 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경60529 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 2122-22 · 부산광역시 연제구 연수로213번길 6 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 1층 계단실·엘리베이터실, 2·3층 주택, 4·5·6층 단독주택(다가구·각 층 4개호) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 · 사용승인일 2010.08.06 |
| 토지 | 대 159.3㎡ · 준주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) · 공시지가 2,453,000원/㎡ |
| 소유자 | 정지현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,146,111,400원 / 802,278,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 286,790,470원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2010.09.29. 설정된 광안1,3동새마을금고 근저당권이 가장 빠른 담보권이자 말소기준입니다. 임차인과 임차권등기자의 전입일은 이름이 확인된 범위에서 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이름이 특정된 점유·임차관계는 대항력이 없는 것으로 기재되어 있고, 예상배당표의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인·점유자 — 인수 0원과 명도 난도는 별개
이름과 사용 부분이 특정된 점유·임차관계는 20명입니다. 보증금 대위·보증기관 승계로 표시된 사람은 없으며, 아래 인원은 각각 독립된 점유 또는 임차관계로 기재되어 있습니다. 이름이 특정되지 않은 추가 기재 2건은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 구분 | 성명 / 사용부분 | 전입 / 확정일 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 점유자 | 차성민 · 204호 | 2021.11.18 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점유자 | 조주열 · 301호 | 2020.02.10 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점유자 | 박정임 · 304호 | 2022.09.13 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점유자 | 문성화 · 402호 | 2022.11.08 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.08.23 | 없음 |
| 점유자 | 김태동 · 403호 | 2020.12.15 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점유자 | 엄판출 · 404호 | 2022.09.23 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.09.27 | 없음 |
| 점유자 | 조지현 · 501호 | 2023.10.20 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점유자 | 조재원 · 502호 | 2023.02.21 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점유자 | 박신영 · 503호 | 2023.02.27 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점유자 | 박정혁 · 504호 | 2022.06.03 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점유자 | 박문철 · 601호 | 2018.06.08 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점유자 | 한충남 · 603호 | 2023.02.13 / 2021.03.12 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.10.10 | 없음 |
| 점유자 | 허남 · 604호 | 2017.09.12 / 2021.03.12 | 2,000,000원 / 370,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임차권등기 | 안예지 · 401호 부분 14.526㎡ | 2021.02.26 / 2021.01.25 | 42,000,000원 | 없음 | 배당요구 2023.05.15 | 없음 |
| 임차권등기 | 천서형 · 602호 부분 15㎡ | 2019.06.11 / 2021.03.12 | 50,000,000원 | 없음 | 배당요구 2023.06.30 | 없음 |
| 임차권등기 | 이승진 · 604호 부분 약 15㎡ | 2019.10.08 / 2019.10.08 | 40,000,000원 | 없음 | 배당요구 2023.11.06 | 없음 |
| 임차권등기 | 차민경 · 303호 부분 20㎡ | 2020.12.17 / 2020.12.17 | 45,000,000원 | 없음 | 배당요구 2023.11.13 | 없음 |
| 임차권등기 | 김혜수 · 202호 부분 약 15㎡ | 2019.05.27 / 2023.08.10 | 35,000,000원 | 없음 | 배당요구 2023.12.29 | 없음 |
| 임차권등기 | 권호성 · 302호 부분 20㎡ | 2018.12.17 / 미상 | 42,000,000원 | 없음 | 배당요구 2024.07.17 | 없음 |
| 임차권등기 | 이미경 · 203호 부분 약 20㎡ | 2020.12.03 / 미상 | 42,000,000원 | 없음 | 배당요구 2025.01.24 | 없음 |
③ 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 802,278,000원으로 감정가 1,146,111,400원의 70%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 802,278,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,422,780원 |
| 1. 근저당 · 광안1,3동새마을금고 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 2. 근저당 · 수영중앙새마을금고 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 전세권 · 설상환 | 38,000,000원 | 38,000,000원 |
| 4. 가압류 · 조영숙 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 5. 가압류 · 이정훈 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 6. 가압류 · 이진수 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 7. 전세권 · 엄성환 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 8. 전세권 · 김은량 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 9. 전세권 · 박희근 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 10. 가압류 · 박종현 | 149,584,000원 | 137,855,220원 |
| 11. 가압류 · 신한자산신탁 주식회사 | 149,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 953,284,000원 중 예상배당은 791,855,220원, 미배당은 161,428,780원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 집행비용은 매각가의 약 1.3%로 추정된 금액이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 위반건축물·입지·환금성
- 위반건축물. 2층과 3층은 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 현황은 주택으로 이용 중이며, 2022.05.03. 위반건축물로 등재되어 있습니다.
- 행정상 부담. 용도변경과 관련된 원상복구, 시정명령 및 이행강제금 문제는 낙찰자가 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다. 매각 대상과 현황의 경계 및 면적을 직접 확인해야 합니다.
- 입지. 도시철도 3호선 배산역 북서측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설·시장 등이 혼재한 주상혼용 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 배산역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 설비. 위생·급배수·경보·승강기·공동현관문 설비와 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 30m 이하에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 기재 2건 확인. 전입일·보증금·점유 호수가 특정되지 않은 기재는 대항력 가능·미상으로 남겨 주민등록 전입세대열람, 확정일자, 임대차계약서를 확인해야 합니다.
- 20명 점유관계 재조사. 각 호실의 현재 점유 여부, 실제 퇴거 여부, 열쇠 인도 가능성 및 배당요구 여부를 호실별로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 7건 확인. 등기상 소멸 여부와 별개로 보증금 반환·배당 진행상황, 실제 점유 종료 여부를 확인해야 합니다.
- 안예지 관계 확인. 임차권등기자이면서 강제경매 채권자로 기재된 경위와 보증금 지급자료를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 조사. 연제구청에서 위반 내용, 시정명령, 이행강제금 부과·체납 여부와 합법화 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 실측. 감정평가 대상과 현장 구조, 건축물대장, 도면의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 예상배당표에 이미 말소된 권리가 포함되어 있으므로 최신 등기부와 배당요구종기 내역으로 실제 순위를 다시 계산해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%라는 이유만으로 가격 가점을 주지 말고, 임대수익·보수비·명도비·행정비용을 반영해 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 관할청 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 취득 후 정리 비용
이 사건은 말소기준이 2010년으로 빠르고, 이름이 확인된 임차인과 점유자는 모두 그 이후 전입해 등기상 인수형 권리가 없습니다. 예상표도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 여기까지만 보면 권리분석은 깔끔해 보입니다.
그러나 실제 물건은 이름이 특정된 점유·임차관계 20명, 신원 미상 기재 2건, 임차권등기 7건, 위반건축물, 제시외 건물, 다수 호실의 명도 문제가 겹쳐 있습니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 최저가 802,278,000원의 가격 메리트를 확인할 근거가 없습니다. 결론은 등기상 인수는 0원이나, 명도·행정·가격 검증이 끝나기 전에는 안전형으로 볼 수 없는 조건부 물건입니다.