부산지방법원 2024타경61720. 부산 동구 초량동 ‘센텀동원2차’ 4층 403호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 박화자 씨가 2017.10.25. 거래가 194,000,000원에 취득하면서 하나은행 근저당권 84,000,000원을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 확인된 임차인 신고도 없어 매수인이 인수할 금액은 0원으로 산정됩니다.
현재 최저매각가는 1회 유찰된 170,100,000원입니다. 이는 감정가의 70%이고 단지 최근 12개월 거래 평균 226,750,000원의 75.0%입니다. 다만 이 비교에는 중요한 한계가 있습니다. 대상 면적은 56.3781㎡인데 거래 표본은 42.6㎡부터 79.91㎡까지 섞여 있어 같은 면적의 직접 비교가 아닙니다. 따라서 “최근 평균보다 25% 낮다”는 수치만으로 저가 매수라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61720 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 고관로7번길 11, 4층 403호 (초량동, 센텀동원2차) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 56.3781㎡ · 지상 14층 중 4층 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 박화자 (2017.10.25. 소유권이전 · 거래가액 194,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사이룰자산관리대부 / 53,398,535원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 사용승인 / 규모 | 2017.09.22. / 센텀동원2차 42세대 |
| 등기사항 발급 | 부산지방법원 등기국 · 2026.07.27. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2017.10.25. 설정된 하나은행 근저당권 84,000,000원입니다. 그 이후 설정된 권리 중 현재 남아 있는 이룰자산관리대부 근저당권, 서민금융진흥원 가압류, 부산광역시 동구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 굿모닝자산관리대부 근저당권, 안상호 가압류, 참금융대부 근저당권은 각각 등기상 말소 이력이 확인됩니다.
② 시세 비교 — 75.0%는 ‘면적 미보정’ 수치다
센텀동원2차의 실거래 표본은 총 10건이며 전체 평균은 234,100,000원입니다. 가격 판단에는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건의 평균은 226,750,000원, 최신 거래는 2026.07. 전용 44.21㎡·13층의 224,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 44.21㎡ | 13 | 224,000,000원 |
| 2026.02 | 44.21㎡ | 7 | 207,000,000원 |
| 2025.12 | 79.91㎡ | 2 | 238,000,000원 |
| 2025.12 | 79.91㎡ | 2 | 238,000,000원 |
| 2025.07 | 42.6㎡ | 8 | 205,000,000원 |
| 2024.05 | 42.6㎡ | 10 | 215,000,000원 |
| 2023.05 | 47.34㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2023.04 | 64.44㎡ | 6 | 284,000,000원 |
| 2023.02 | 47.34㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2022.07 | 64.44㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 혼재 | 4건 | 226,750,000원 |
현재 실질취득액 170,100,000원은 최근 12개월 평균의 75.0%입니다. 그러나 대상 전용면적 56.3781㎡와 일치하는 거래가 아니므로, 이 비율은 층·면적·내부 상태를 보정하지 않은 단순 총액 비교입니다. 또한 최근 거래 평균은 과거 거래보다 5.1% 낮아지는 추세입니다. 하락장에서 과거 전체 평균 234,100,000원만 기준으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사굿모닝자산관리대부 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 3. 가압류 · 안상호 | 11,650,000원 | 11,650,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사참금융대부 | 63,000,000원 | 29,268,600원 |
| 5. 근저당 · 주식회사이룰자산관리대부 | 76,500,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서민금융진흥원 | 14,137,522원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 채권 합계 291,287,522원 중 집행비용을 제외한 예상배당은 166,918,600원, 미배당은 124,368,922원입니다. 신청채권자 주식회사이룰자산관리대부의 청구액은 53,398,535원이나 이 산정표에서는 예상배당이 0원입니다. 미배당 채권은 매수인이 인수하지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 170,100,000원 | 166,918,600원 | 124,368,922원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 119,069,999원 | 116,603,019원 | 174,684,503원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 83,348,999원 | 81,448,717원 | 209,838,805원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 부산중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택 등으로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 초량역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 14층 건물의 4층 403호이며, 사용승인일은 2017.09.22.입니다. 위생·급배수·전기·승강기·냉난방·주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 사다리형 토지로 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 북동측 약 6미터와 북서측 약 3미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 2,785,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 42세대 오피스텔로, 아파트 대단지와 같은 거래 깊이를 기대하기는 어렵습니다. 실거래 면적별 가격 차이와 임대수요를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입·사업자등록 여부를 원본 자료로 확인하세요.
- 면적 보정. 최근 12개월 평균 226,750,000원은 대상 전용 56.3781㎡와 면적이 일치하지 않는 거래의 평균입니다. 총액 비교만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 평균이 이전 거래보다 5.1% 낮습니다. 과거 전체 평균 234,100,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해 판단하세요.
- 배당자료 대조. 등기상 말소된 권리가 예상배당표에 포함되어 있으므로 배당요구·채권계산 자료와 권리 순위를 직접 대조하세요.
- 용도 확인. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 아파트로 가정하지 말고 대출·세금·임대수요 조건을 오피스텔 기준으로 검토하세요.
- 관리비·공실. 체납 관리비와 실제 공실·임대 상태, 냉난방 및 주차 이용 조건을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 조건부”
이 물건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2017.10.25. 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 존속 권리는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원이며, 현 회차 실질취득액은 최저가와 같은 170,100,000원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 실질취득액이 최근 12개월 평균의 75.0%라는 숫자는 매력적으로 보이지만, 대상과 거래 표본의 전용면적이 일치하지 않습니다. 최근 추세도 -5.1%로 하락 중이고, 센텀동원2차는 42세대 오피스텔입니다. 따라서 이 사건은 “시세보다 25% 싸다”가 아니라 “권리 인수는 없지만 면적별 시세를 다시 맞춰봐야 하는 물건”으로 보는 것이 정확합니다. 권리는 합격, 가격은 조건부. 응찰 여부는 유사 면적 실거래와 실제 점유·임대상태 확인 후 결정해야 합니다.
