부산지방법원 2024타경61720. 부산 동구 초량동 센텀동원2차 4층 403호, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 2017년 10월 25일 박화자 씨가 거래가 194,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 하나은행이 채권최고액 84,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 현재 남아 있는 이룰자산관리대부 근저당, 서민금융진흥원 가압류, 경매개시결정, 부산광역시 동구 압류는 데이터상 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 쪽보다 주의할 부분은 가격 비교의 질입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 대비 52.5%입니다. 숫자만 놓고 보면 할인 폭이 큽니다. 다만 본건 목표 전용면적은 56.3781㎡인데, 제공된 최근 거래는 42.6㎡·44.21㎡·79.91㎡ 등으로 면적 매칭이 되지 않았습니다. 따라서 실거래 평균 226,750,000원을 본건의 직접 시세로 그대로 적용하는 것은 주의가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61720 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 고관로7번길 11, 4층403호 (초량동,센텀동원2차) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 56.3781㎡ · 지상 14층 건물 내 4층 403호 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 박화자 (2017.10.25. 소유권 취득 · 거래가액 194,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 119,070,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사이룰자산관리대부 / 53,398,535원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인 | 2017.09.22 |
| 단지 규모 | 센텀동원2차 · 42세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2017.10.25. 하나은행 근저당권 84,000,000원입니다. 이후 등기된 이룰자산관리대부 근저당 76,500,000원, 서민금융진흥원 가압류 14,137,522원, 임의경매개시결정과 부산광역시 동구 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 과거 굿모닝자산관리대부 근저당 42,000,000원과 참금융대부 근저당 63,000,000원, 안상호 가압류 11,650,000원, 국민건강보험공단 압류는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 ‘동일면적 시세’가 아니다
센텀동원2차의 최근 12개월 거래는 4건이며 평균은 226,750,000원, 최신 거래는 2026년 7월 224,000,000원입니다. 현재 최저가 119,070,000원은 최근 12개월 평균의 52.5%입니다. 다만 최근 거래 전용면적은 본건 56.3781㎡와 일치하지 않아 이 비율을 곧바로 본건의 할인율로 받아들이면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 44.21㎡ | 13 | 224,000,000원 |
| 2026.02 | 44.21㎡ | 7 | 207,000,000원 |
| 2025.12 | 79.91㎡ | 2 | 238,000,000원 |
| 2025.12 | 79.91㎡ | 2 | 238,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 4건 | 226,750,000원 |
전체 10건 평균은 234,100,000원이지만, 여기에는 2022년부터의 과거 거래와 64.44㎡·79.91㎡ 등 여러 면적이 섞여 있습니다. 가격 판단은 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 226,750,000원과 최신 거래 224,000,000원을 우선해 봐야 합니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -5.1% 낮은 흐름이므로, 시장 방향도 상승보다는 하락 쪽으로 반영되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,466,980원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사이룰자산관리대부 | 76,500,000원 | 32,603,020원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 14,137,522원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 119,070,000원에서는 채권자 총 청구액 174,637,522원 중 116,603,020원이 배당되고, 58,034,502원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동구 초량동 부산중학교 남동측 인근으로, 아파트·다세대주택·단독주택 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 부산도시철도 1호선 초량역과 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지상 14층입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·승강기·냉난방·주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 공시지가는 2,785,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 약 6미터, 북서측 약 3미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 단지 규모는 42세대이며, 최근 실거래가 존재하지만 본건과 직접 면적 매칭이 되지 않아 동일면적 거래 유무를 추가 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 동일면적 실거래 확인. 본건 56.3781㎡와 제공 실거래 면적이 일치하지 않습니다. 52.5%라는 할인 지표를 그대로 시세 차익으로 보지 마세요.
- 최근 하락 흐름 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -5.1% 낮습니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 234,100,000원보다 최근 거래를 우선해서 보세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자와 전입·사업자등록 여부를 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 부산광역시 동구 압류가 등기되어 있고, 배당표에는 당해세 등이 반영되지 않았습니다. 실제 배당표와 조세채권을 대조하세요.
- 경매 체질 확인. 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%입니다. 현재 물건도 2회 유찰된 만큼 환금성과 실수요를 확인하세요.
- 오피스텔 용도 확인. 주거용 아파트가 아니라 업무시설(오피스텔)입니다. 사용 형태와 향후 매도 수요를 아파트 기준으로 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·조세채권·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 한 단계 더 확인해야 한다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 현재 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 감정가의 49%, 최근 12개월 거래 평균의 52.5%까지 내려와 숫자만 보면 상당한 할인 구간입니다. 다만 이 물건은 오피스텔이고, 실거래 표본의 전용면적이 본건 56.3781㎡와 맞지 않으며, 최근 가격 추세도 -5.1%입니다. 여기에 2회 유찰과 단지 경매 통계의 평균 유찰 2.0회·매각률 0.0%까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수는 0원, 가격은 매력적으로 보이지만 동일면적 시세와 실제 점유를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건”으로 정리할 수 있습니다.
