의정부지방법원 2025타경73214. 포천시 신북면 가채리 ‘로즈빌’ 가동 4층 402호, 전용 59.49㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이용성이고 2022년 1월 20일 매매, 거래가액 151,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기에는 2022년 3월 25일 민간임대주택 등록이 함께 기재돼 있습니다. 이번 사건에서 데이터상 말소기준은 2024년 3월 6일 서울특별시 압류입니다.
핵심은 그보다 앞선 김은지의 임차권입니다. 김은지는 2021년 11월 12일 주민등록·점유를 시작했고, 2023년 11월 16일 보증금 151,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준보다 선순위라 일반적인 구조라면 배당 부족액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 현재 최저가 77,420,000원 가정 배당표의 룰상 부족분은 75,373,560원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73214 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 신북면 가채리 834-3 로즈빌 가동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 59.49㎡ · 방3·거실·주방·욕실 및 화장실2·발코니·현관 · 4층 중 4층 |
| 사용승인 | 2021.03.15 |
| 소유자 | 이용성 · 2022.01.20 매매 · 거래가액 151,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 77,420,000원 (4회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 151,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 특별조건으로 실질 인수 해소
김은지의 임차권등기는 말소기준보다 앞서 있고 대항력이 인정되는 자료입니다. 반면 서울특별시 압류 이후의 주택도시보증공사 가압류, 포천시 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 기존 2019년·2020년 근저당권 등은 이미 등기부에서 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은지 주택 전부 · 임차권등기 | 2021.11.12 임차권등기 2023.11.16 | 151,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 배당요구 있음 | 실질 0원* 룰상 75,373,560원 |
| 이지수 | 2024.10.18 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 인수 근거 없음 |
김은지의 확정일자는 임차권등기 원문에 1차 2021.10.25, 2차 2022.07.28로 기재돼 있고, 배당자료에는 2025.12.04로 표시돼 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 임차권등기 원문을 함께 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 특별조건 반영 후에는 가격 메리트가 크다
가격 판단은 전체 평균보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 로즈빌 전용 59.49㎡의 최근 12개월 평균은 161,500,000원(2건), 최신 거래는 2024.07 · 160,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -0.5%로 소폭 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 59.49㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2024.01 | 59.49㎡ | 1 | 163,000,000원 |
| 2022.08 | 59.49㎡ | 1 | 153,000,000원 |
| 2022.07 | 59.49㎡ | 1 | 163,000,000원 |
| 2022.07 | 59.49㎡ | 2 | 179,000,000원 |
| 2022.07 | 59.49㎡ | 4 | 163,800,000원 |
| 2022.07 | 59.49㎡ | 4 | 159,800,000원 |
| 2022.07 | 59.49㎡ | 1 | 163,000,000원 |
| 2022.05 | 59.49㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2022.05 | 59.49㎡ | 4 | 151,000,000원 |
| 2022.05 | 59.49㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2022.05 | 59.49㎡ | 4 | 153,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.49㎡ | 2건 | 161,500,000원 |
전체 12건 평균은 162,133,333원이지만 과거 고가 거래가 섞여 있으므로 가격 메리트 평가는 최근 12개월 평균 161,500,000원과 최신 거래 160,000,000원을 우선합니다. 특별매각조건을 반영한 현재 회차 실질취득은 77,420,000원으로, 최근 12개월 평균의 47.9%입니다. 즉 이번 사건은 최저가가 싸 보이는 것에 그치는 것이 아니라, 선순위 임차보증금 인수 문제까지 특별조건으로 해소된다는 전제에서 실제 취득원가도 낮아지는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,793,560원 |
| 1. 임차인 김은지 보증금 | 151,000,000원 | 75,626,440원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 151,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체로는 김은지 보증금 중 75,373,560원이 미배당됩니다. 다만 이번 매각의 특별매각조건에 따라 그 잔액에 대한 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천중학교 동측 인근. 다세대주택·단독주택·주거나지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 4층 중 4층 402호. 사용승인일은 2021.03.15이며 급배수·위생·난방·화재경보 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4~5미터 포장도로에 일부 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 로즈빌은 24세대이고 동일 면적 거래는 확인되지만, 경매 평균 유찰 6.4회·매각률 0.0%라는 통계는 낮은 경매 유동성을 시사합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 김은지의 미배당 보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 기재돼 있는지 최종 명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 김은지 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 말소에 필요한 절차와 서류가 특별조건대로 이행되는지 확인해야 실질 인수 0원 전제가 완성됩니다.
- 이지수 점유 확인. 2024.10.18 전입으로 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다. 실제 점유 여부와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 162,133,333원보다 최근 12개월 평균 161,500,000원과 최신 거래 160,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -0.5%입니다.
- 환금성 보수적 접근. 24세대 다세대이고 경매 평균 유찰 6.4회입니다. 취득가격이 낮더라도 향후 매도기간과 매수층을 넉넉하게 잡는 편이 안전합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 법원 기록을 확인해야 합니다.
맺으며 — “원칙상 인수형이지만, 이번 매각은 예외 조건이 승부처”
표면만 보면 위험한 사건입니다. 보증금 151,000,000원의 김은지 임차권이 말소기준보다 앞서 있기 때문입니다. 현재 최저가만 놓고 일반 인수형 계산을 하면 미배당 75,373,560원이 남습니다. 그러나 이 사건은 바로 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 이 조건을 그대로 반영하면 김은지 관련 실질 인수는 0원*, 실질취득은 77,420,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균 161,500,000원의 47.9%로 충분한 할인폭이 있습니다. 다만 최근 가격 흐름은 -0.5%, 단지는 24세대이고 경매 평균 유찰 횟수도 6.4회입니다. 여기에 특별조건 밖 점유자 이지수의 보증금이 미상이라는 확인 과제도 남습니다. 결론적으로 가격 메리트는 분명하지만, 특별매각조건의 이행 확인과 환금성·명도 검증을 끝낸 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
