의정부지방법원 2025타경73214. 포천시 신북면 가채리 로즈빌 가동 4층 402호, 전용 59.49㎡ 다세대주택입니다. 이용상태는 방 3개·거실·주방·욕실 및 화장실 2개·발코니·현관이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 최상층입니다. 사용승인일은 2021.03.15, 단지는 총 24세대입니다.
권리분석의 중심은 두 사람입니다. 김은지는 2021.11.12 전입·점유를 시작해 2024.03.06 말소기준 압류보다 빠르고, 151,000,000원의 주택임차권등기까지 마친 대항력 있는 임차인입니다. 반면 이지수는 2024.10.18 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 현장 점유와 계약관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73214 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 신북면 가채리 834-3 로즈빌 제가동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.49㎡ · 방3·거실·주방·욕실 및 화장실2 · 4층 중 4층 |
| 소유자 | 이용성 (2022.01.20 매매, 거래가액 151,000,000원 · 2022.03.25 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 158,000,000원 (자료상 2회 유찰, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 151,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.06 갑구 10번 압류 · 서울특별시 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 특별조건으로 실질 인수 0원*
등기부에는 2017년 가처분·강제경매와 2019년 근저당권 등 과거 권리가 나타나지만, 2020년 강제경매 매각과 후속 말소등기로 정리됐습니다. 2020년에 설정된 곡성농업협동조합 근저당권과 공동 근저당권도 2021년에 말소됐습니다. 따라서 현재 분석에서 실제로 문제 되는 선순위 권리는 김은지의 주택임차권입니다.
김은지는 2021.11.12 전입·점유했고, 2023.11.16 보증금 151,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2024.03.06 서울특별시 압류보다 선순위이므로 통상적으로는 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 다만 본건은 채권자가 매각대금에서 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차·점유 관계 2명
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은지 | 주택 전부 · 2021.11.12 | 151,000,000원 | 대항력 有 | 배당요구 有 | 실질 0원* |
| 이지수 | 2024.10.18 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 0원 |
김은지의 임차권등기에는 1차 확정일자 2021.10.25, 2차 확정일자 2022.07.28이 기재돼 있고, 예상배당표에는 2025.12.04로 표시돼 있습니다. 배당순위와 특별매각조건의 효력을 확인할 때는 임차권등기명령 결정문, 매각물건명세서와 배당요구 서류의 날짜를 직접 대조해야 합니다.
* 일반 원칙상 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 본건은 채권자의 미배당 잔액청구권 포기와 김은지 명의 주택임차권등기 말소를 전제로 하므로 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 평가했습니다. 이 조건이 변경되거나 이행되지 않으면 판단도 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격보다 조금 낮을 뿐, 뚜렷하게 싸지는 않다
같은 로즈빌 전용 59.49㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균 162,133,333원에는 2022년의 179,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단은 시세 데이터상 최근 12개월 평균 161,500,000원과 최신 거래 160,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 59.49㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2024.01 | 59.49㎡ | 1 | 163,000,000원 |
| 2022.08 | 59.49㎡ | 1 | 153,000,000원 |
| 2022.07 | 59.49㎡ | 1 | 163,000,000원 |
| 2022.07 | 59.49㎡ | 2 | 179,000,000원 |
| 2022.07 | 59.49㎡ | 4 | 163,800,000원 |
| 2022.07 | 59.49㎡ | 4 | 159,800,000원 |
| 2022.07 | 59.49㎡ | 1 | 163,000,000원 |
| 2022.05 | 59.49㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2022.05 | 59.49㎡ | 4 | 151,000,000원 |
| 2022.05 | 59.49㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2022.05 | 59.49㎡ | 4 | 153,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.49㎡ | 12건 | 162,133,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.49㎡ | 2건 | 161,500,000원 |
실질취득 158,000,000원은 최근 12개월 평균보다 3,500,000원 낮고, 최신 거래보다 2,000,000원 낮습니다. 비율로는 각각 97.8%와 98.8%로, 취득 부대비용과 최상층 상태 차이를 감안하면 확실한 가격 우위라고 보기 어려운 수준입니다. 최근 가격 추세도 이전 거래보다 -0.5%로 하락했으므로, 전체 평균 대비 97.5%라는 수치만으로 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,012,000원 |
| 1. 임차인 김은지 보증금 | 151,000,000원 | 151,000,000원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 김의경 | 151,000,000원 | 3,988,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 김의경 | 97,105,400원 | 0원 |
| 4. 을구 1번 근저당권 · 엔피엘홀딩스자산관리대부유한회사 | 1,820,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 곡성농업협동조합 | 1,716,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 5번 근저당권 | 240,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 가압류 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 13번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 151,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용과 김은지 보증금이 전액 배당되고, 김의경에게 3,988,000원이 배당됩니다. 채권 총액 4,380,105,400원 중 채권자 배당은 3,988,000원이며, 총 미배당액은 4,376,117,400원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 법정 인수액과 실질 인수액을 구분
| 시나리오 | 매각가 | 산정상 인수 | 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 158,000,000원 | 0원 | 0원* | 158,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 80% | 126,400,000원 | 27,169,600원 | 0원* | 126,400,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 101,120,000원 | 52,095,680원 | 0원* | 101,120,000원 |
특별매각조건이 없다면 매각가가 126,400,000원으로 내려갈 때 김은지 보증금 중 27,169,600원, 101,120,000원으로 내려갈 때 52,095,680원이 매수인 인수액으로 산정됩니다. 그러나 본건의 잔액청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되면 해당 금액은 실질 0원*이 됩니다. 따라서 이 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 실질취득도 함께 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 방 3개, 거실, 주방, 욕실 및 화장실 2개, 발코니와 현관 구조입니다. 아파트가 아닌 24세대 규모의 다세대주택입니다.
- 입지. 포천중학교 동측 인근으로 다세대주택·단독주택·주거나지가 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다. 북동측으로 폭 약 4~5m의 포장도로에 일부 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층이며 사용승인일은 2021.03.15입니다. 급배수·위생·난방·화재경보설비를 갖췄고 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 433,800원/㎡입니다. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역· 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 있습니다.
- 환금성. 총 24세대의 소규모 다세대이고 거래 표본이 많지 않습니다. 가격 데이터상 최근 추세는 -0.5%, 경매 평균 유찰 횟수는 5.7회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 잔액청구권 포기 주체, 김은지 임차권등기 말소 절차, 말소서류 제출 시점과 불이행 시 처리방식을 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.
- 이지수 점유 확인. 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았습니다. 현황조사와 실제 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 확정일자 대조. 임차권등기의 2021.10.25·2022.07.28과 예상배당표의 2025.12.04 표기를 원서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 실질취득은 최근 평균의 97.8%, 최신 거래의 98.8%입니다. 취득 부대비용과 수리비를 더하면 최근 시세와의 차이가 사라질 수 있습니다.
- 최상층 상태 확인. 4층 중 4층이므로 누수·결로·옥상 방수 상태와 내부 보수비를 현장 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.02.15 민간임대주택 등록에 따른 등기가 있으므로 매각 이후 말소 여부와 관련 행정사항을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 관리주체와 관할기관에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 “얼마나 싸게 사는가”
이 사건의 가장 큰 권리위험은 보증금 151,000,000원의 대항력 있는 김은지 임차권입니다. 그러나 채권자의 미배당 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 한 특별매각조건 때문에 매수인의 실질 인수는 0원*으로 평가됩니다. 권리구조만 보면 큰 고비 하나가 해소된 셈입니다.
그렇다고 현재 최저가 158,000,000원이 곧바로 매력적인 가격은 아닙니다. 실질취득액이 최신 거래 160,000,000원의 98.8%, 최근 12개월 평균 161,500,000원의 97.8%이고, 가격 추세도 -0.5%입니다. 여기에 24세대 소규모 다세대, 평균 5.7회 유찰과 매각률 0%라는 환금성 지표가 겹칩니다. 권리는 특별조건부 합격, 가격은 보류. 확약의 이행을 원문으로 확인하고, 최근 시세와 보수비를 충분히 밑도는 응찰가를 정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.