부산지방법원 2024타경67001. 부산진구 전포동 305-7 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택 및 점포 겸용으로 이용 중이며, 시멘트 블럭조 스라브지붕 2층 건물입니다. 사용승인일은 1970.05.12입니다. 토지는 105.5㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 제3종일반주거지역입니다.
등기부상 말소기준권리는 2024.04.16 설정된 최영미의 근저당권으로 채권최고액은 500,000,000원입니다. 문제는 그보다 앞선 2024.03.21 공유물분할청구권을 피보전권리로 한 김원백의 가처분입니다. 등기 순서만 보면 매각으로 자동 소멸하지 않는 선순위 권리지만, 매각물건명세서상 가처분권자가 신청채권자이며 매각 시 본인이 말소할 것이라는 의견서가 기재되어 있습니다. 따라서 실제 입찰에서는 그 말소가 매각과 함께 확실히 이행되는지 원문과 절차를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경67001 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 서전로68번길 24 · 부산광역시 부산진구 전포동 305-7 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택 및 점포 겸용 |
| 건물 | 시멘트 블럭조 스라브지붕 2층 · 사용승인일 1970.05.12 |
| 토지 | 105.5㎡ · 지목 대 · 주상용 · 제3종일반주거지역 |
| 공유관계 | 김수형, 김순서, 김원백, 서광훈, 서정미, 서정애, 서정희, 정미화, 정병철, 정영숙, 정영희, 정윤서 |
| 감정가 / 최저가 | 1,212,347,000원 / 415,835,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분부터 확인
2024.03.21 가처분이 2024.04.16 말소기준 근저당보다 먼저입니다. 이 가처분은 공유물분할청구권을 보전하기 위한 것으로, 매각물건명세서에는 가처분권자이자 신청채권자인 김원백이 매각 시 직접 말소할 예정이라는 취지의 의견이 기재되어 있습니다. 다만 현재 등기상 선순위 권리인 만큼, 입찰 전에는 매각허가 이후 말소 방식과 필요한 서류를 원문 기준으로 재확인하는 것이 안전합니다.
② 임차·점유 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 / 배당 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장경숙 | 미상 | 1998.03.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 |
| 최종화 | 미상 | 2013.02.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.02.12 · 확정일자 미상 |
| 홍정호 | 미상 | 2022.07.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 |
| 김희철 | 미상 | 2019.01.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 |
| 박진석(피플웍스) | 1,2층(피플웍스) | 2021.09.17 | 25,000,000원 | 1,363,636원 | 선순위 전입 | 확정일자·배당요구 미상 · 배당표상 매수인 인수 |
모든 전입일이 2024.04.16 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 장경숙·최종화·홍정호·김희철은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 실제 인수액을 확정할 수 없습니다. 따라서 전입일만으로 보증금 전액 인수를 단정하지 않고, 대항력 가능·금액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
박진석(피플웍스)은 1,2층을 점유하고 전입일은 2021.09.17이며 보증금 25,000,000원, 월차임 1,363,636원입니다. 제공된 배당표에서는 우선변제권이 없는 것으로 보아 배당 없이 보증금 25,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 시나리오로 계산되어 있습니다. 따라서 현재 확인되는 실질 부담은 최소한 최저매각가 415,835,000원에 이 인수액이 더해지는 구조이며, 다른 선순위 점유자들의 보증금이 확인되면 부담액은 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 415,835,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,558,350원 |
| 인수 · 박진석(피플웍스) 보증금 | 25,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 최영미 | 500,000,000원 | 409,276,650원 |
| 3. 경매개시결정 · 김원백 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 최영미 근저당권 500,000,000원 중 409,276,650원이 배당되고 90,723,350원이 미배당으로 남는 계산입니다. 박진석(피플웍스) 보증금 25,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액은 별개
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 415,835,000원 | 409,276,650원 | 90,723,350원 | 25,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 291,084,500원 | 286,209,317원 | 213,790,683원 | 25,000,000원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 203,759,150원 | 200,106,522원 | 299,893,478원 | 25,000,000원 |
유찰될수록 매각가격은 내려가지만 박진석(피플웍스)의 확인된 보증금 인수액 25,000,000원은 각 시나리오에서 그대로 남습니다. 더 중요한 것은 다른 선순위 점유자들의 보증금이 아직 확정되지 않았다는 점입니다. 따라서 유찰 횟수만으로 실질취득비용이 충분히 낮아졌다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 현황·토지 리스크 — 경계측량과 위반건축물
- 이용상태. 감정평가상 주택 및 점포 겸용으로 이용 중입니다.
- 건물. 시멘트 블럭조 스라브지붕 2층 건으로 사용승인일은 1970.05.12입니다.
- 토지. 면적 105.5㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용이며 제3종일반주거지역입니다.
- 과재 추정. 감정평가서에는 본건 건물과 제시외 건물이 인접 토지 305-32에 과재되어 있는 것으로 추정돼, 인접 토지 전용면적 확인을 위해 정확한 경계측량이 필요하다고 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 건축물대장상 본건 건물 중 일부가 위반건축물로 등재되어 있습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물 및 제시외 건물이 일괄매각 대상입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 전포역 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·소규모 공동주택·점포·다가구주택·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 도로·형상. 토지는 완경사·세로장방이며 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 공시지가. 3,175,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금 확인. 장경숙·최종화·홍정호·김희철의 보증금·확정일자·점유관계를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 재확인해야 합니다.
- 박진석(피플웍스) 인수. 제공된 배당계산상 보증금 25,000,000원은 배당 없이 매수인 인수로 처리됩니다.
- 가처분 말소 이행. 2024.03.21 가처분은 선순위입니다. 신청채권자가 매각 시 말소하겠다는 의견서가 실제 등기 말소까지 연결되는지 확인해야 합니다.
- 경계측량. 인접 토지 305-32 과재 추정이 있으므로 정확한 경계와 건물 침범 범위를 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 건축물대장상 일부 위반건축물 등재 내용과 시정 가능성·현황을 확인해야 합니다.
- 배당 외 비용. 당해세·최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 확인할 것이 많다
감정가 1,212,347,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 415,835,000원까지 낮아진 것은 눈에 띕니다. 그러나 이 사건은 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하기 어려운 구조입니다. 박진석(피플웍스)의 보증금 25,000,000원이 이미 매수인 인수로 계산되어 있고, 더 앞선 전입자들의 보증금은 확인되지 않았습니다.
여기에 말소기준권리보다 앞선 가처분은 의견서상 말소 예정이지만 실제 말소 절차 확인이 필요하고, 건물의 인접 토지 과재 추정과 일부 위반건축물 등재까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “얼마나 싸게 내려왔는가”보다 “실제 인수액과 경계·건축물 리스크가 어디까지인지”를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
