부산지방법원 2024타경67001. 부산도시철도 2호선 전포역 북동측 인근의 토지 105.5㎡와 시멘트 블럭조 슬라브지붕 2층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 1970.05.12 사용승인됐으며 현재 주택 및 점포 겸용으로 이용 중입니다. 소유관계는 김수형·김순서·김원백·서광훈·서정미·서정애·서정희·정미화·정병철· 정영숙·정영희·정윤서의 공유 구조입니다.
등기상 말소기준권리는 2024.04.16. 최영미 명의의 채권최고액 500,000,000원 근저당권입니다. 이후의 경매개시결정과 근저당권은 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 앞선 2024.03.21. 가처분은 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 다만 가처분권자와 경매 신청채권자가 모두 김원백이고, 의견서에는 공유물분할을 위한 가처분이므로 매각 시 김원백 본인이 말소할 것이라고 기재되어 있습니다. 실제 말소가 완료되기 전까지는 조건부 위험으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경67001 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 전포동 305-7 · 부산광역시 부산진구 서전로68번길 24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택 및 점포 겸용 |
| 토지 | 105.5㎡ · 지목 대 · 주상용 · 완경사 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 | 시멘트 블럭조 슬라브지붕 2층 · 사용승인일 1970.05.12 |
| 감정가 / 최저가 | 1,212,347,000원 / 848,643,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매 신청 | 김원백 · 공유물분할을 위한 경매개시결정 · 청구액 0원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분과 임차인이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 5명, 인수액은 확정되지 않았다
보증기관이나 대위변제기관의 중복 신고는 없으며, 아래 5명이 실제 임차인·점유자입니다. 박진석(피플웍스)은 보증금 25,000,000원과 월차임 1,363,636원이 확인되고 우선변제권이 없어 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됐습니다. 나머지 4명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수 없지만, 전입일이 말소기준보다 앞서므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장경숙 점유부분 미상 | 1998.03.10 | 보증금 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
| 최종화 점유부분 미상 | 2013.02.05 | 보증금 미상 | 대항력 가능·미상 | 배당요구 2025.02.12 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 홍정호 점유부분 미상 | 2022.07.20 | 보증금 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
| 김희철 점유부분 미상 | 2019.01.02 | 보증금 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
| 박진석(피플웍스) 1·2층(피플웍스) | 2021.09.17 | 25,000,000원 월 1,363,636원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 할인율만 볼 수 없다
동일 용도·입지의 실거래 비교 자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 현재 확인되는 것은 감정가 1,212,347,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 848,643,000원으로 내려왔다는 사실뿐입니다.
하지만 이 물건은 일반적인 빈 건물이나 인수 0원 물건이 아닙니다. 알려진 보증금 25,000,000원은 낙찰가 외에 추가되고, 보증금이 공개되지 않은 선순위 점유자 4명까지 존재합니다. 여기에 선순위 가처분 말소 확인, 위반건축물, 인접 토지 과재 가능성까지 반영해야 하므로 최저가 할인율은 실제 가격 경쟁력을 설명하지 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 848,643,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 / 인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,886,430원 |
| 인수 · 박진석(피플웍스) 보증금 | 25,000,000원 | 매수인 인수 25,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 최영미 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김원백 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 337,756,570원 |
현재 배당 계산에서는 최영미 근저당권 500,000,000원이 전액 배당되고 337,756,570원이 소유자에게 남습니다. 다만 보증금 미상 임차인 4명의 권리, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 물리적·공법상 위험 — 경계측량과 위반건축물 확인
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 전포동, 부산도시철도 2호선 전포역 북동측 인근입니다. 주위는 근린생활시설·소규모 공동주택·점포·다가구주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 3,175,000원/㎡, 지목 대, 주상용으로 이용 중입니다.
- 형상·접면. 완경사의 세로장방형 토지이며 세로한면(가) 도로에 접합니다.
- 건물. 시멘트 블럭조 슬라브지붕 2층 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 주택과 점포가 혼합된 노후 건물이며 임차인 다수, 위반건축물 및 경계 문제까지 있어 일반 주거용 집합건물보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 5명 전수 확인. 각 점유부분, 실제 점유 여부, 보증금, 차임, 확정일자, 사업자등록일, 배당요구 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 4명. 장경숙·최종화·홍정호·김희철의 보증금이 확인되기 전에는 총 인수액과 적정 입찰가를 확정할 수 없습니다.
- 박진석 보증금. 25,000,000원 전액 인수를 전제로 실질취득비용과 명도 조건을 계산해야 합니다.
- 가처분 말소 조건. 김원백의 말소 의사만 믿지 말고 말소서류 제출 시점과 낙찰 후 등기 정리 절차를 확인해야 합니다.
- 경계측량. 인접 토지 305-32 과재 범위와 제시외 건물 위치를 측량으로 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 위반 면적, 시정 가능성, 이행강제금 및 영업·임대 제한 여부를 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 1·2층 영업 점유를 포함해 점유자가 다수이므로 인도명령 적용 범위와 협의 비용을 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 응찰하지 말고 인근 주상용 토지와 노후 주택·점포 건물의 실제 거래 및 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·토지대장을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 확인할 것이 많다
현재 최저매각가는 848,643,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 알려진 보증금 25,000,000원을 포함한 실질취득 하한부터 873,643,000원이고, 선순위 전입자 4명의 보증금은 아직 확인되지 않았습니다. 최저가가 내려가도 추가 인수액이 붙으면 체감 취득가격은 달라집니다.
권리 측면에서는 말소기준 전 가처분의 실제 말소 확인이 필요하고, 물건 측면에서는 인접 토지 과재 추정, 경계측량, 제시외 건물, 일부 위반건축물 문제가 겹칩니다. 실거래 비교 자료도 없어 현재 가격의 시장 경쟁력을 입증하기 어렵습니다. 이 사건은 가격보다 조사 완결성이 먼저인 고위험 물건입니다. 임차보증금과 가처분 말소, 경계·위반건축물 문제가 모두 정리되기 전에는 감정가 대비 할인율을 입찰 근거로 삼기 어렵습니다.