389,200,000원
부산지방법원 2025타경2216. 부산진구 당감동 서면비스타동원 106동 21층 2104호 아파트입니다. 등기상 소유자는 안민진이며, 2024년 4월 30일 소유권보존 뒤 2024년 5월 24일 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 542,300,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2025년 5월 30일 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 두 권리는 모두 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인이 떠안을 권리는 없습니다.
점유관계에는 별도 확인이 필요합니다. 실제 임차인은 이은선 1명으로 조사됐고, 2104호에 2024년 12월 19일 전입했습니다. 전입일이 말소기준일인 2024년 5월 24일보다 늦어 대항력은 없습니다. 2025년 7월 7일 배당요구도 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 순위와 실제 배당액은 원본 서류로 보완해야 합니다. 이 미확인 보증금이 매수인 인수로 전환되는 구조는 아니지만, 명도 협의와 점유관계 확인은 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2216 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 당감동 1028 서면비스타동원 제106동 제21층 제2104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 32층 건물 내 21층 · 사용승인일 2024.04.11 |
| 소유자 | 안민진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 556,000,000원 / 389,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 501,870,040원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024년 5월 24일 접수된 농협은행주식회사 근저당입니다. 채권최고액은 542,300,000원이고 채무자는 소유자 안민진입니다. 임의경매개시결정은 말소기준 이후인 2025년 5월 30일 접수됐으므로 매각으로 소멸합니다. 압류나 별도의 선순위 권리는 확인되지 않았고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은선 · 2104호 | 2024.12.19 | 미상 | 2025.07.07 접수 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입일 2024년 12월 19일은 말소기준일 2024년 5월 24일보다 늦습니다. 따라서 이은선은 매수인에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력을 갖추지 못했고, 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조도 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없으므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 70%는 할인율이지 시세 근거가 아니다
감정가는 556,000,000원, 현재 최저매각가는 389,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰로 최저가가 166,800,000원 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료는 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.
매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액은 최저매각가와 같은 389,200,000원입니다. 다만 취득 관련 비용, 명도 비용, 체납 관리비 등은 별도로 확인해야 하며, 내부 상태 역시 현장조사 당시 폐문으로 확인되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 389,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,248,800원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 542,300,000원 | 382,951,200원 |
| 근저당 미배당 | - | 159,348,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.6%인 6,248,800원으로 추정된 값입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 근저당 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국철도공사 부산차량사업소 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 가야역·동의대역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 32층 건물의 21층이며, 외벽은 석재 붙임과 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 가로망과 진입로가 정비돼 있고, 단지 남측으로 폭 약 10~12미터의 마철로에 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구에 해당합니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 현장상태. 폐문으로 내부구조와 실제 이용상황을 확인하지 못해 관련 공부·외부관찰·탐문조사·인근 유사물건을 기초로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 시세 대조. 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인해 실질취득액 389,200,000원보다 낮은지 높은지 비교해야 합니다.
- 임차 서류 확인. 이은선의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 내용을 매각물건명세서와 문건접수 내역에서 재확인해야 합니다.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도명령과 협의 명도 가능성을 검토해야 합니다.
- 내부 확인. 폐문으로 내부가 확인되지 않았으므로 누수·마감·설비·하자 여부를 현장과 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 체납 관리비와 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분 관리비를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 철도보호지구 확인. 철도보호지구 관련 제한이 실제 이용과 향후 공사·변경에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 현장은 확인 필요
이 물건은 말소기준 근저당과 경매개시결정이 모두 소멸하고, 임차인 이은선도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액은 0원이고, 현재 회차의 실질취득 기준금액은 389,200,000원입니다. 권리만 보면 비교적 단순한 구조입니다.
그러나 보증금·확정일자와 내부 상태가 확인되지 않았고 최신 실거래 비교자료도 없습니다. 농협은행주식회사에 발생하는 159,348,800원의 미배당은 매수인 부담이 아니지만, 감정가의 70%라는 숫자 역시 시세보다 싸다는 증거는 아닙니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 평가는 보류, 점유와 내부 확인은 필수입니다.