부산지방법원 2025타경2278. 부산 중구 대청동2가 ‘그린시티’ 2층 209호, 업무시설(오피스텔)입니다. 말소기준권리는 2022.11.04 손영만 근저당권 40,000,000원이고, 이후 중부산세무서·국민건강보험공단· 부산광역시 중구의 압류와 경매개시결정은 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 표면적인 등기 권리만 보면 단순해 보이지만, 이 사건의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 강채규가 2012.09.18 전입했고 2025.08.28 배당요구를 했으며, 그 전입일은 말소기준보다 약 10년 빠릅니다.
문제는 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 따라서 강채규를 단정적으로 “대항력 있는 임차인”이라고 처리할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는 구조라면 그 금액은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이라면 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로, 27,440,000원이라는 숫자만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2278 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대청동2가 19-2 그린시티 2층 209호 · 도로명 부산광역시 중구 대청로 91-6 |
| 물건종류 / 대상면적 | 업무시설(오피스텔) · 32.05㎡ · 철근콘크리트구조 12층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사썬앤케이건설 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 27,440,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 손영만 / 40,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.04 근저당권 · 손영만 · 채권최고액 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 미확정
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강채규 209호 · 실제 임차인 1명 | 2012.09.18 | 미상 | 미상 | 2025.08.28 배당요구 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 따라서 보증금 중복합산 문제는 없지만, 반대로 이 1명의 보증금 자체가 확인되지 않은 점이 가장 큰 변수입니다. 현 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있으나, 선순위 전입 임차인의 보증금이 미상인 이상 그 0원을 확정 인수액으로 받아들이면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 표면가격은 절반, 실질취득은 아직 모른다
그린시티의 비교 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2026.07의 54,000,000원 1건이며, 이전 거래는 2024.06의 57,000,000원입니다. 전체 평균은 55,500,000원이지만, 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균인 54,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 가격은 과거 거래 대비 -5.3%로 하락했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 33.49㎡ | 2 | 54,000,000원 |
| 2024.06 | 32.05㎡ | 2 | 57,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 54,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 55,500,000원 |
현재 최저가 27,440,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 54,000,000원의 50.8%입니다. 숫자만 놓고 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 표면 최저가 기준입니다. 강채규의 미배당 보증금이 승계되는 경우 실질취득가는 27,440,000원 + 승계 보증금이 되므로, 보증금을 확인하기 전에는 최근 시세 대비 저렴하다고 결론내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 893,920원 |
| 2. 근저당 · 손영만 | 40,000,000원 | 26,546,080원 |
| 근저당 미배당 | - | 13,453,920원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 집행비용 893,920원을 제외한 26,546,080원이 근저당권자에게 배당되고 13,453,920원이 미배당됩니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있거나 임차인의 최우선변제가 적용되면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 특히 강채규의 보증금·확정일자가 미상이라 임차인 관련 배당·승계는 확정되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 12층 건물의 2층 209호입니다.
- 입지. 광일초등학교 남측 인근으로 공동주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·기계식 주차·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 5~6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경 보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 40세대이고 확인된 비교 실거래는 2건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격은 이전 거래보다 5.3% 하락했고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회여서 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 강채규 보증금 확인이 최우선. 현재 사건의 입찰가 판단은 보증금 확인 전과 후가 완전히 달라집니다. 선순위 전입의 실제 보증금과 확정일자, 배당 가능액을 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 표면 할인율만 보지 말 것. 최저가 27,440,000원은 최근 시세의 50.8%지만, 승계 보증금이 있으면 실질취득가는 크게 높아질 수 있습니다.
- 유찰 시나리오 재계산. 4회 유찰 19,208,000원, 5회 유찰 13,445,600원으로 내려가더라도 선순위 보증금 인수가 확인되면 총 취득부담은 같은 폭으로 줄지 않을 수 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·국민건강보험·지방세 압류가 후순위로 존재합니다. 매각으로 소멸하더라도 당해세 해당 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 관계 확인. 강채규가 209호 임차인으로 조사돼 있으므로 현재 점유 상태와 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 관리비·기계식 주차 확인. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 기계식 주차설비의 사용 조건을 현장에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류와 실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 산정해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 낙찰가보다 먼저 확인할 숫자는 보증금”
이 물건은 감정가 80,000,000원에서 3회 유찰돼 27,440,000원까지 떨어졌습니다. 최신 실거래와 최근 12개월 평균이 모두 54,000,000원이므로 표면상으로는 절반 수준입니다. 하지만 가격보다 앞서 확인해야 할 것이 있습니다. 2012.09.18 전입한 강채규의 보증금입니다. 말소기준보다 빠른 전입인데 보증금과 확정일자가 모두 미상이라 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다.
따라서 이 사건에서 현재 최저가 27,440,000원을 곧바로 실질취득가로 보거나, 최근 시세의 50.8%라서 싸다고 결론내리는 것은 위험합니다. 임차인의 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 낙찰가 + 인수액이 실제 부담이며, 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이면 추가 유찰에도 총 취득부담이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 여기에 최근 시세가 -5.3% 하락했고 실거래 표본도 적으며 평균 유찰 횟수가 3.0회라는 점까지 고려하면, 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차보증금의 실체를 확인하는 것입니다.
