부산지방법원 2025타경2278. 부산 중구 대청동2가 그린시티 2층 209호, 전용면적 32.05㎡의 업무시설 오피스텔입니다. 소유자인 주식회사썬앤케이건설이 2012년 9월 3일 거래가액 84,836,300원에 소유권을 취득했고, 2022년 11월 4일 손영만 명의의 채권최고액 40,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 국세·건강보험료·지방세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
등기만 보면 말소기준권리 이후의 부담은 정리되는 구조입니다. 그러나 실제 위험은 등기부 밖에 있습니다. 강채규가 2012년 9월 18일 209호에 전입해 말소기준권리보다 약 10년 앞서고, 2025년 8월 28일 배당요구도 했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 범위, 미배당 보증금의 매수인 승계액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2278 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대청동2가 19-2 그린시티 2층 209호 |
| 물건종류 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 전용 32.05㎡ · 철근콘크리트구조 12층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사썬앤케이건설 (2012.09.03. 거래가액 84,836,300원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 56,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 손영만 / 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 단지 규모 / 준공 | 그린시티 40세대 / 2012.05.10. |
① 권리 흐름 — 등기상 선순위는 말소됐지만 원본 확인이 필요하다
2012년 9월 3일 권후남 명의로 설정된 소유권이전청구권 가등기는 말소기준권리보다 앞선 권리였지만, 2022년 11월 4일 해제를 원인으로 말소등기가 접수됐습니다. 2017년 국세 압류와 2022년 부산광역시 중구 압류도 각각 해제·말소됐습니다. 따라서 현재 등기기록상 존속하는 말소기준 이전의 가등기·압류는 확인되지 않습니다.
말소기준권리 이후에는 2023년 5월 19일 국세 압류, 2023년 10월 11일 국민건강보험공단 압류, 2023년 11월 9일 부산광역시 중구 압류, 2025년 6월 17일 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당 단계에서 근저당권보다 먼저 차감될 수 있어 현재 예상배당표는 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강채규 | 209호 | 2012.09.18. | 미상 | 미상 | 2025.08.28. | 가능·미상 | 미상 | 미배당분 위험 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일이 말소기준권리인 2022년 11월 4일보다 빠르므로 대항력 발생 가능성이 있지만, 보증금과 확정일자, 점유·전입의 계속 여부가 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 배당요구를 했더라도 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하고 대항력이 인정되면, 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰됐어도 최근 시세 이상
그린시티 전용 32.05㎡ 안팎의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 55,500,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 33.49㎡ | 2층 | 54,000,000원 |
| 2024.06 | 32.05㎡ | 2층 | 57,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 54,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 55,500,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 54,000,000원입니다. 현재 최저가 56,000,000원은 최근 시세의 103.7%로, 최근 실거래보다 2,000,000원 높습니다. 전체 평균 55,500,000원과 비교해도 최저가는 100.9%로 시세 이하가 아닙니다.
더구나 최근 가격은 이전 거래 57,000,000원보다 낮아 최근 대비 과거 거래 추세가 -5.3%입니다. 하락 추세에서 현재 최저가가 최신 거래보다 높은 만큼, 감정가 대비 30% 할인됐다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 임차보증금 인수액이 발생하면 실제 부담은 최근 시세와 더 벌어집니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,408,000원 |
| 1. 근저당 · 손영만 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,592,000원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외하고도 근저당권 채권최고액 40,000,000원이 전액 배당되고 14,592,000원이 남는 계산입니다. 그러나 임차보증금, 확정일자, 당해세 여부가 확인되지 않아 실제 배당순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 56,000,000원 | 40,000,000원 | 0원 | 14,592,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 39,200,000원 | 38,094,400원 | 1,905,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 27,440,000원 | 26,546,080원 | 13,453,920원 | 0원 |
회차가 내려가면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 근저당권 자체는 말소기준권리이므로 그 부족액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 반면 강채규가 대항력을 갖고 보증금 전액을 배당받지 못한다면 임차보증금 미배당분은 별개의 인수 위험으로 남습니다. 따라서 낮은 회차 가격만 보고 매수인 총부담이 같은 비율로 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 광일초등학교 남측 인근에 위치하고, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 12층 건물로 위생·급배수·승강기·소화전·기계식 주차·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 5~6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 절대보호구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 ㎡당 2,110,000원입니다.
- 환금성. 총 40세대의 소규모 오피스텔이고 확인된 실거래도 2건입니다. 최근 거래는 54,000,000원으로 이전 거래 57,000,000원보다 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 강채규의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유와 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 배당표에 임차보증금과 당해세를 반영해 미배당 보증금 인수액을 산정해야 합니다.
- 가등기 말소 확인. 2012년 가등기의 성격과 2022.11.04. 말소등기의 유효성을 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 압류 이력 중 당해세가 있는지 확인해야 근저당권과 임차인의 실제 배당액을 계산할 수 있습니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 최저가부터 최신 실거래보다 2,000,000원 높으므로 미상 보증금과 취득비용을 더한 총부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 오피스텔 비용 확인. 관리비 체납, 기계식 주차 이용 조건, 내부 상태와 수선비를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 실질취득액을 봐야 한다
이 물건은 감정가 80,000,000원에서 56,000,000원으로 내려와 표면상 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 54,000,000원이고, 가격 추세도 -5.3%입니다. 현재 최저가만으로도 최근 시세의 103.7%이므로 시세보다 저렴한 물건이 아닙니다.
권리 측면에서도 강채규의 전입일이 말소기준권리보다 빠른데 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 미배당 보증금이 승계되면 총부담은 56,000,000원을 넘어갑니다. 선순위 가등기는 말소기록이 있지만 성격과 말소 유효성 확인이 필요하고, 세금의 배당순위도 남아 있습니다. 결론은 가격도 보류, 권리도 확인 전 보류입니다. 임차보증금과 당해세가 숫자로 확정되기 전에는 입찰가를 계산할 출발점 자체가 완성되지 않습니다.