부산지방법원 2025타경2322. 부산진구 범전동 중앙대로변에 있는 ‘하이뷰 더파크’ 9층 904호로, 감정평가상 이용상태는 주거용 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 박선정은 2021.08.11. 거래가 145,062,500원에 소유권을 취득했고, 같은 날 부산진신용협동조합이 채권최고액 78,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2021.08.27. 민간임대주택등기가 기록됐고, 2025.06.10. 부산진신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 임차인 강창우의 주택임차권은 경매개시결정 이후인 2025.06.17. 등기됐지만, 실제 임대차계약과 전입·점유는 2023년입니다. 그럼에도 기준 근저당보다 약 2년 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않더라도 그 미회수액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2322 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범전동 383-15 하이뷰 더파크 9층 904호 도로명주소: 부산광역시 부산진구 중앙대로 829 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 업무시설 · 지하 2층·지상 24층 건물 중 9층 904호 |
| 구조 / 방향 | 철근콘크리트구조 · 북서향 · 복도식 · 침실과 거실 사이 유리칸막이 |
| 소유자 | 박선정 단독소유 (2021.08.11. 거래가 145,062,500원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 77,000,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 64,812,565원 |
| 임차인 | 강창우 1명 · 보증금 50,000,000원 · 대항력 없음 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 인수는 없다
말소기준권리는 2021.08.11. 부산진신용협동조합 근저당권입니다. 강창우의 임대차계약일은 2023.06.13., 주민등록일과 점유개시일은 2023.06.16.으로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 등기부상 확정일자는 2023.06.13.이고 2025.06.17. 임차권등기와 배당요구가 확인되지만, 순위는 선순위 근저당 뒤입니다.
| 임차인 / 임대차 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 강창우 건물 전유부분 전부 보증금 50,000,000원 차임 350,000원 계약 2023.06.13. 전입·점유 2023.06.16. | 없음 말소기준 2021.08.11. 이후 전입 | 후순위 확정일자 2023.06.13. 배당요구 2025.06.17. | 승계 아님 보증기관 대위·승계 신고 아님 | 현재 배당표에서 임차인 배당 미반영 매수인 인수 0원 |
② 가격 판단 — 감정가의 70%가 곧 시세의 70%는 아니다
감정가는 110,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 77,000,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 동일 건물이나 유사 면적의 최근 실거래 비교값이 없어, 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 확인되지 않습니다.
| 감정가 | 110,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 77,000,000원 (감정가의 70%·1회 유찰) |
| 소유자 취득가 | 145,062,500원 (2021.08.11.) |
| 현재 시세 판단 | 최근 실거래 비교 없이 저가·고가 단정 불가 |
소유자의 2021년 취득가가 현재 감정가와 최저가보다 높지만, 과거 취득가는 현재 시세를 대신하는 기준이 아닙니다. 특히 주거용 오피스텔은 층·향·내부 상태, 주차 방식, 관리비와 임대수익에 따라 거래가격 차이가 날 수 있으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,786,000원 |
| 1. 근저당 · 부산진신용협동조합 | 78,000,000원 | 75,214,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 2,786,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표는 근저당 채권최고액 78,000,000원을 기준으로 계산한 보수적 시뮬레이션입니다. 사건의 신청채권 청구액 64,812,565원은 현재 회차 가정에서 충족되는 것으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이므로 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼전교차로와 지하철 부전역 북측 인근, 송상현광장 서측 인근입니다. 대로변을 따라 아파트단지와 상가가 형성돼 있고 북서측 인근에 경부고속선이 지나갑니다.
- 교통. 소형차량 출입이 가능하며 시내버스정류소가 가까이 있고 지하철역도 인근에 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 주거용 업무시설(오피스텔)이며 침실과 거실 사이에 유리칸막이가 설치돼 있습니다. 북서향·복도식 구조입니다.
- 설비. 위생설비·화재탐지설비·옥내소화전·스프링클러·천장형 에어컨과 도시가스 개별난방이 설치돼 있습니다.
- 주차. 지하주차장은 리프트를 이용하며 기계식 주차설비가 있습니다. 실제 입고 가능한 차량 규격과 이용 편의 확인이 필요합니다.
- 도로. 남동측 간선도로와 접하고 북서측 약 8미터 포장도로를 통해 차량이 출입합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당하며, 대로1류와 소로2류에 접합니다. 공시지가는 6,222,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 입지와 대중교통 접근성은 보통이나, 최근 실거래 자료가 없어 현재 매매 수요와 적정 매각기간은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인의 실제 상태. 임차권등기는 퇴거 후에도 유지될 수 있으므로 현재 점유자, 열쇠 인도 여부와 내부 확인 가능 여부를 현장에서 점검하세요.
- 최우선변제 검토. 배당표에 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 계약·전입·점유 유지 여부와 적용 범위를 원본 서류로 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.08.27. 민간임대주택 등록 기재가 있으므로 등록 상태와 매각 이후 처리 사항을 관할 기관에 확인하세요.
- 파산선고 기록. 2025.09.29. 파산선고 등기가 있으므로 파산사건 기록과 경매·배당 절차에 제출된 문건을 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가 77,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 낙찰을 단정하지 말고 동일 건물 매물·최근 계약·월세와 관리비를 확인하세요.
- 기계식 주차. 차량 크기 제한, 리프트 대기시간, 유지관리 상태와 주차비를 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 체납관리비와 오피스텔 관리비 수준, 전기·가스 사용 방식 등을 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류와 매각기일의 변경·결과를 사건기록에서 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 명확하지만, 가격 메리트는 확인 전”
이 사건의 핵심은 보증금 50,000,000원이라는 큰 숫자에 겁먹을 필요가 없다는 점입니다. 임차인의 전입·점유는 말소기준 근저당보다 늦고, 주택임차권도 후순위이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 놓고 보면 비교적 명료한 구조입니다.
다만 권리가 안전하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 77,000,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교값이 없어 시세 대비 할인 폭은 검증되지 않았습니다. 여기에 민간임대주택등기, 소유자 파산선고, 임차인의 최우선변제 여부와 기계식 주차 등 확인할 실무 항목이 남아 있습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 현장 검증 후 판단입니다.
