부산지방법원 2025타경2353. 부산진구 양정동 208 및 207-2에 걸친 대지·토지와 공부상 제2종근린생활시설로 등재된 건물입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다. 감정가는 510,600,400원이고 1회 유찰되어 최저매각가는 357,420,000원입니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 소유자 김정웅이 2020년 수협은행에 설정한 채권최고액 348,000,000원의 근저당권이 말소기준이며, 뒤에 설정된 근저당·가압류·압류·가처분은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론은 등기 순서만으로 끝나지 않습니다. 종전 소유자와 이름이 같은 이재일이 전부를 점유하면서 배당요구까지 했지만, 전입일과 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2353 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 양정동 208, 207-2 · 부산광역시 부산진구 중앙대로979번길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 공부상 제2종근린생활시설 · 실제 이용상태 확인 요망 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층 · 2010.04.06. 사용승인 |
| 토지 | 지목 대 · 12.0㎡ · 평지 · 부정형 · 소로 한면 · 공시지가 3,704,000원/㎡ |
| 소유자 | 김정웅 (2010.07.13. 거래가 28,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 510,600,400원 / 357,420,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 304,063,930원 |
| 매각기일 | 2026.07.22. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
말소기준권리는 2020.05.15. 접수된 수협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 광진케이블 근저당권, 신보2023제18차유동화전문 유한회사와 국민은행의 가압류, 국세·지방세 압류 및 경매개시결정은 등기 순위상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 분석 — 인수 0원 확정 전 확인이 필요하다
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재일 | 전부 | 미상 | 미상 / 미상 | 2025.06.26. | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 미상 |
| (주)목원이엔지, 김지윤 | 미상 | 2020.06.18. | 10,000,000원 / 100,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 | 없음 |
(주)목원이엔지, 김지윤의 전입일은 2020.06.18.로 말소기준일인 2020.05.15.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 10,000,000원과 차임 100,000원이 신고돼 있으나 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
문제는 이재일입니다. 전부 점유와 배당요구 사실은 확인되지만 전입신고일, 확정일자, 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 등기부상 종전 소유자 이재일과 이름이 같아 임대차의 실체, 점유 원인, 보증금 지급 자료, 가족·사업 관계를 함께 확인해야 합니다.
③ 가격·배당 — 감정가 70%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 357,420,000원으로 감정가 510,600,400원의 70%입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 자료가 확인되지 않아 시세보다 저렴하다는 평가는 보류해야 합니다. 특히 공부상 제2종근린생활시설이지만 실제 이용상태가 확인되지 않았고, 대지·토지와 제시외 건물이 일괄매각되는 비표준 물건이므로 단순 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 357,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,803,880원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 348,000,000원 | 348,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 3,616,120원 |
| 3. 근저당 · 주식회사광진케이블 | 280,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신보2023제18차유동화전문 유한회사 | 340,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 171,890,904원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,249,890,904원 중 채권자 배당액은 351,616,120원, 미배당액은 898,274,784원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 배당모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 357,420,000원 | 351,616,120원 | 898,274,784원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 250,193,999원 | 245,891,283원 | 1,003,999,621원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 175,135,799원 | 171,883,898원 | 1,078,007,006원 | 0원 | 0원 |
현재 회차에서는 수협은행 신청청구액 304,063,930원이 충족되는 것으로 계산되지만, 2회 유찰 시 매각가 250,193,999원, 3회 유찰 시 175,135,799원에서는 신청채권도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 유찰에 따른 채권자 손실 확대는 후순위 권리 소멸 여부를 바꾸지는 않지만, 점유자 협의와 이해관계인 대응이 거칠어질 가능성은 현장에서 별도로 살펴야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양정초등학교 북동측 인근이며 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 북동측 근거리에 부산도시철도 1호선 시청역이 있습니다.
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설이나 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 확인이 필요합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며 소로1류에 접합니다. 양정동 208에는 준주거지역도 포함됩니다.
- 형상·접면. 평지의 부정형 토지이며 소로 한면에 접합니다. 토지이용상황은 주상기타입니다.
- 환금성. 표준화된 아파트가 아니라 대지·토지와 근린생활시설, 제시외 건물이 함께 매각되는 구조이므로 실제 용도와 건축물 범위를 확인한 뒤 보수적으로 판단해야 합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이재일 점유 원인 확인. 전입세대열람, 사업자등록사항, 임대차계약서, 보증금 지급자료와 배당요구서 원본을 확인해 대항력 및 인수액을 확정하세요.
- 종전 소유자 동일인 여부 확인. 이재일이 등기부상 종전 소유자와 동일한 사람인지, 현재 소유자 김정웅과 어떤 관계인지 확인하세요.
- 실제 이용상태 확인. 공부상 제2종근린생활시설이지만 실제 이용상태가 확인되지 않았습니다. 내부 구조, 영업·주거 사용 여부, 점유 구획을 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 양정동 208 및 207-2 토지와 제시외 건물의 위치·면적·소유관계가 매각목록과 일치하는지 확인하세요.
- 부산은행 근저당 대조. 등기상 2024.07.29. 말소된 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함돼 있으므로 최신 등기와 배당요구 채권목록을 대조하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액, 법정기일, 당해세 여부를 확인해 실제 배당과 명도 협상 영향을 점검하세요.
- 공매 교차확인. 2025.08.07. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매의 진행·중지·해제 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율과 시세 할인율은 다릅니다. 동일 용도·입지·토지조건의 실제 거래 및 임대수익을 별도로 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록과 배당요구 관련 문서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 미상 권리를 먼저 해소해야 한다
이 물건은 등기 순위만 보면 말소기준이 선명합니다. 2020.05.15. 수협은행 근저당권 뒤에 붙은 후순위 권리는 원칙적으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 전부를 점유하는 이재일의 전입일과 보증금이 미상인 이상 인수 0원을 최종 결론으로 확정할 수 없습니다. 여기에 세금 압류 3건 이력, 공매공고, 실제 이용상태 미확인, 일괄매각·제시외 건물, 부산은행 근저당의 등기·배당 불일치가 겹칩니다. 동일 유형 실거래 비교도 확인되지 않아 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
말소기준은 합격, 점유·세금·매각범위는 확인 전. 이 물건의 승부처는 유찰률이 아니라 이재일의 대항력과 보증금, 실제 이용상태 및 일괄매각 범위를 입찰 전에 얼마나 명확하게 해소하느냐입니다.