인수 0원·최근 시세의 66.4% — 다만 점유관계와 배당채권 원본대조는 필수

부산지방법원 2025타경2391. 부산진구 전포대로 186, 목연정엠팰리스 15층 1503호 오피스텔입니다. 감정가는 181,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 126,700,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2017.03.15. 설정된 부산은행 근저당입니다. 이후 설정된 근저당과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 매수인 인수권리는 없습니다.

가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균 190,800,000원보다 64,100,000원 낮고, 최근 거래 224,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 12개월 평균이 이전 거래보다 2.8% 하락한 흐름이므로, 과거 전체 평균 193,500,000원만 보고 가격을 판단하기보다 최신 거래와 개별 호실의 층·면적·상태를 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2017.03.15. 부산은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 324,000,000원이며 2017.10.17. 채권최고액 300,000,000원으로 변경등기가 기재돼 있습니다. 하나은행 근저당 중 을구 2번·3번·5번은 각각 2022.05.16., 2021.07.06., 2022.08.29. 말소됐고, 법무법인삼육오의 가압류도 2023.11.07. 말소됐습니다.

현재 남아 있는 부산은행의 후순위 근저당 85,000,000원, 울산신용보증재단 가압류 10,000,000원, 아이비케이저축은행 가압류 100,000,000원 및 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 따라서 예상 매각가 126,700,000원에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.

② 점유·임차 조사 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요

조사된 인원은 3명이며, 본건 1503호와 관련된 점유자는 빈정림·김준 2명입니다. 김시윤은 1403호로 기재돼 본건 호실과 구분됩니다. 세 사람 모두 전입일이 2017.03.15. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 할인폭은 있으나 하락 추세

목연정M팰리스의 비교 거래는 총 10건이고 전체 평균은 193,500,000원입니다. 가격 판단에서는 최근 거래를 우선하면, 최근 12개월 5건 평균은 190,800,000원, 최신 거래는 2026.05. 224,000,000원입니다. 현재 최저가 126,700,000원은 최근 12개월 평균의 66.4%입니다.

전체 거래 범위는 174,000,000원에서 224,000,000원이고, 감정가 181,000,000원은 이 범위 안에 있습니다. 반면 1회 유찰 최저가 126,700,000원은 최근 거래 범위보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 평균이 이전 거래보다 2.8% 하락했고 거래 표본이 10건, 총 19세대 규모이므로 개별 거래 한 건의 영향이 클 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 126,700,000원 가정)

총 채권액 727,940,000원 중 채권자 예상배당은 124,126,200원, 미배당액은 603,813,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경남공업고등학교 동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·업무시설·소규모 공동주택이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 부산도시철도 2호선 전포역과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용 중이나 폐문부재로 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층·지상 15층 건물이며 사용승인일은 2017.01.25.입니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 도시가스, 공동현관 및 기계식 주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 동측 광대로와 남측 폭 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 ㎡당 6,927,000원, 토지면적은 421.6㎡입니다.
• 규제. 광로2류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역에 포함되며 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
• 환금성. 총 19세대 규모이고 비교 거래는 10건입니다. 거래 표본이 크지 않고 최근 거래 추세가 -2.8%이므로 매도가격 산정은 보수적으로 접근해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 1503호에 빈정림·김준이 기재돼 있습니다. 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 관리비 및 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 1403호 자료 구분. 김시윤은 1403호로 기재돼 있습니다. 본건 1503호 자료와 공동담보·점유자료가 혼재되지 않았는지 원본을 대조하세요.
• 말소기준 근저당. 최초 채권최고액 324,000,000원과 변경 후 300,000,000원의 관계를 등기부 원본으로 확인하세요.
• 배당채권 확인. 이미 말소된 근저당·가압류가 예상배당 항목에 포함돼 있어 실제 배당요구채권을 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부 마감과 이용상태가 확인되지 않았습니다. 수리비와 실제 사용 형태를 현장 조사하세요.
• 기계식 주차장. 주차장 이용 가능 여부와 운용 상태, 관리비 부담을 확인하세요.
• 하락 추세. 최근 12개월 거래 추세가 -2.8%입니다. 최신 거래가격만 그대로 적용하지 말고 호실 상태와 향후 매도 가능성을 보수적으로 검토하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·감정평가서 및 매각공고를 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 확인할 것은 점유와 원본”

이 물건은 말소기준 이후의 권리가 소멸하고 매수인 인수액이 0원이어서 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 실질취득액 126,700,000원은 최근 12개월 평균 190,800,000원의 66.4%로, 현재 회차에는 수치상 가격 여유도 있습니다.

다만 가격 차이만 보고 바로 결론 내릴 물건은 아닙니다. 최근 거래 추세가 -2.8%이고, 19세대 규모의 오피스텔이라 거래 표본이 크지 않습니다. 1503호 점유자 2명의 보증금과 내부 이용상태가 확인되지 않았으며, 1403호 공동담보와 점유자료가 함께 기재돼 있습니다. 예상배당표에도 말소된 권리가 포함돼 있어 배당채권 원본대조가 필요합니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격은 최근 시세보다 낮음, 입찰 전 점유·공동담보·배당채권 확인 필수입니다.