부산지방법원 2025타경2407. 영도구 봉래동1가 ‘라발스호텔부산’ 15층 1501호로, 감정평가상 숙박시설로 이용 중인 집합건물입니다. 등기 흐름에는 한 차례 신탁이 등장합니다. 2019.01.31. 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌지만, 2019.02.28. 김순천 앞으로 소유권이 이전되면서 해당 신탁등기가 말소됐습니다. 바로 다음 순번으로 부산은행의 채권최고액 110,000,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.11.13. 동부새마을금고의 150,000,000원 가압류가 붙고, 2025.06.13. 부산은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준보다 늦으므로 배당 여부와 관계없이 매각으로 소멸합니다. 권리상 미배당 채권을 낙찰자가 떠안지는 않지만, 임대관계 미상이라는 현장 확인 과제와 실거래 비교자료가 없는 가격 판단 문제는 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2407 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 봉래동1가 29 라발스호텔부산 15층 1501호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(기타) · 28층 건물 중 15층 1501호 · 숙박시설로 이용 중 |
| 소유자 | 김순천 (2019.02.28. 소유권이전 및 기존 신탁등기 말소) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 86,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 137,196,996원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 신탁은 말소됐고, 후순위 권리는 소멸한다
2019.01.31. 설정된 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2019.02.28. 소유권이전과 함께 말소됐으므로 현재 매수인이 인수할 신탁권리는 아닙니다. 같은 날 접수번호 5067번으로 설정된 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 동부새마을금고 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%는 시세 70%가 아니다
현재 최저가는 86,800,000원으로 감정가 124,000,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 이 비율만으로 시장가격 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 유찰률은 감정가 대비 하락 폭일 뿐, 시세 대비 가격 메리트의 증거가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 86,800,000원 | 84,837,600원 | 175,162,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 60,759,999원 | 59,266,319원 | 200,733,681원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 42,531,999원 | 41,366,423원 | 218,633,577원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 86,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,962,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 84,837,600원 |
| 2. 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 84,837,600원이 말소기준권자인 부산은행에 배당되고, 후순위 동부새마을금고 가압류와 소유자 잔여금은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 260,000,000원 중 175,162,400원이 미배당되지만, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 영도구 봉래동1가 부산대교 남측 인근에 위치하며, 주변은 숙박시설, 각종 근린생활시설과 주상용 건물 등으로 형성돼 있습니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 28층 건물 중 15층 1501호입니다. 외벽은 석재붙임·복합판넬·강화유리 마감이고, 강화유리창호 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 1,476.2㎡의 평지·부정형 토지로 숙박시설 부지로 이용 중이며, 서측으로 폭 35~40미터 대로, 북측으로 폭 8~10미터 소로와 접합니다. 공시지가는 ㎡당 2,914,000원입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 역사문화환경보존지역과 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 환금성은 별도 현장조사와 동종 거래 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 관계인 확인을 통해 실제 점유자와 인도 가능 상태를 점검하세요.
- 숙박시설 이용상태 확인. 매각물건명세서와 감정요항표 모두 숙박시설 이용을 적고 있습니다. 1501호의 현재 이용 형태가 동일한지 직접 확인하세요.
- ‘감정가 70%’ 착시 경계. 86,800,000원은 감정가 대비 금액일 뿐입니다. 동종 숙박시설의 최근 실거래를 확인하지 않은 상태에서 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 신탁등기 말소 원본 대조. 2019.02.28. 소유권이전과 기존 신탁등기 말소, 이어진 부산은행 근저당 설정 순서를 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 미배당과 인수 구분. 채권자 총 미배당액이 175,162,400원이어도 후순위 채권을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다. 다만 당해세와 최우선변제 가능성은 별도로 확인하세요.
- 서류·현장 최종 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 이용·점유 상태를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 아직 끝나지 않았다
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 기존 신탁은 말소됐고, 2019.02.28. 부산은행 근저당 이후에 설정된 동부새마을금고 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 기준으로 채권자에게 175,162,400원의 미배당이 발생해도 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
그러나 권리가 단순하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 이 물건은 숙박시설로 이용 중이고 임대관계가 미상이며, 최근 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 감정가 124,000,000원에서 한 차례 유찰돼 86,800,000원이 됐다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 결론은 등기권리는 통과, 가격과 점유는 확인 후 판단입니다.