69,090,000원
부산지방법원 2025타경2407. 영도구 봉래동1가 라발스호텔부산 18층 1812호입니다. 감정평가상 이용상태는 숙박시설입니다. 등기 흐름의 핵심은 2019.02.28. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 110,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 2024.11.13. 동부새마을금고 가압류 150,000,000원과 2025.06.13. 부산은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다.
확인된 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유·이용관계는 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 가격은 감정가 141,000,000원에서 2회 유찰돼 69,090,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2407 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 봉래동1가 29 라발스호텔부산 18층 1812호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 영도구 봉래나루로 82 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 숙박시설로 이용중임 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 28층 건 내 18층 1812호 |
| 소유자 | 김순천 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 69,090,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 137,196,996원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2019.01.31. 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2019.02.28. 김순천 명의 소유권이전과 함께 주식회사부산은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 동부새마을금고 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격 위치 — 감정가 49%, 그러나 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 69,090,000원으로 감정가 141,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐습니다. 추가 유찰 시 시나리오는 48,363,000원, 그 다음은 33,854,100원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 69,090,000원 | 67,446,380원 | 192,553,620원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 48,363,000원 | 47,092,466원 | 212,907,534원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 33,854,100원 | 32,844,726원 | 227,155,274원 |
여기서 중요한 점은 49%라는 숫자가 곧 시세 대비 49%라는 뜻은 아니라는 것입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 이 리포트에서는 69,090,000원을 “싸다”거나 “시세보다 저렴하다”고 평가하지 않습니다. 확인 가능한 것은 감정가 대비 현재 경매가격과 유찰 경과뿐입니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,643,620원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 67,446,380원 |
| 2. 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 260,000,000원 중 예상 배당액은 67,446,380원이고 미배당액은 192,553,620원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산대교 남측 인근. 주위는 숙박시설·각종 근린생활시설·주상용건물 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 숙박시설로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에도 숙박시설로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 28층 건물 내 18층 1812호입니다. 외벽은 석재붙임·복합판넬·강화유리마감 등, 창호는 강화유리창호 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 스프링쿨러, 도시가스 설비 등이 돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 35~40미터 대로, 북측으로 폭 약 8~10미터 소로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적은 1,476.2㎡, 공시지가는 2,914,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 확인돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2019.02.28. 주식회사부산은행 근저당권 110,000,000원이 말소기준입니다.
- 임대·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 숙박시설의 실제 점유·운영 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가 69,090,000원은 감정가의 49%지만 실제 거래 시세와 비교되지 않았으므로 할인율만 보고 저가 매수라고 판단하지 않습니다.
- 배당 부족 구분. 현재 채권자 미배당 192,553,620원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 배당 전제 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가 내용과 실제 현황을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 시세 검증이 먼저
이 물건의 권리관계는 비교적 단순합니다. 2019.02.28. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 가격 평가는 더 신중해야 합니다. 2회 유찰돼 감정가의 49%인 69,090,000원까지 내려왔지만, 실제 거래 시세가 확인되지 않는 숙박시설이므로 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 권리보다 실제 숙박시설의 시장가격과 점유·운영 상태를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
