부산지방법원 2025타경2407. 부산대교 남측 인근 라발스호텔부산 18층 1812호로, 감정평가상 숙박시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 김순천이며, 주식회사부산은행이 청구액 137,196,996원으로 임의경매를 신청했습니다. 감정가는 141,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 98,700,000원입니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 2019.02.28. 설정된 주식회사부산은행의 채권최고액 110,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 등기된 동부새마을금고 가압류 150,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 현재 자료상 매수인이 떠안을 등기상 권리와 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2407 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 봉래동1가 29 라발스호텔부산 18층 1812호 도로명주소: 부산광역시 영도구 봉래나루로 82 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건물 · 숙박시설로 이용 중 · 철근콘크리트구조 28층 건물 내 18층 |
| 소유자 | 김순천 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 98,700,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 137,196,996원 |
| 말소기준권리 | 2019.02.28. 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.01.31. 주식회사대성문과 부산일보주식회사 명의로 소유권보존등기가 이루어진 뒤 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁됐고, 2019.02.28. 김순천 앞으로 소유권이 이전되면서 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사부산은행 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후인 2024.11.13. 동부새마을금고 가압류와 2025.06.13. 임의경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없으며 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 숙박시설의 실제 점유자와 운영주체, 사용계약은 현장과 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
② 가격 검토 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 98,700,000원으로 감정가 141,000,000원의 70%입니다. 그러나 본건은 일반 주거용 아파트가 아니라 숙박시설로 이용 중인 기타 용도 집합건물입니다. 동일 건물이나 유사 숙박시설의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 98,700,000원 | 96,523,400원 | 163,476,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 69,090,000원 | 67,446,380원 | 192,553,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 48,363,000원 | 47,092,466원 | 212,907,534원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 98,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,176,600원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 96,523,400원 |
| 2. 가압류 · 동부새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 260,000,000원 중 96,523,400원이 배당되고 163,476,600원이 미배당되는 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 영도구 봉래동1가 부산대교 남측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 각종 근린생활시설과 주상용 건물 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 숙박시설로 이용 중입니다. 외벽은 석재붙임·복합판넬·강화유리 마감이며, 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 스프링클러와 도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 35~40미터 대로, 북측으로 폭 약 8~10미터 소로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 역사문화환경보존지역과 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지는 1,476.2㎡의 평지·부정형 상업용 부지이며 공시지가는 ㎡당 2,914,000원입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 숙박시설은 일반 주거용과 다른 운영·수익 구조를 가지므로, 유사 물건의 거래가격과 실제 객실 운영조건을 확인하지 않으면 적정 매각가와 재매각 가능성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 숙박시설 운영조건. 객실 운영주체, 위탁운영계약, 사용제한, 수익 정산 방식과 계약의 승계 여부를 원본 계약서로 확인하세요.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현장점유자와 객실 사용자를 확인하고 매각물건명세서·현황조사서를 다시 대조하세요.
- 시세 검증. 동일 건물 18층 및 유사 숙박시설의 최근 거래가격을 조사해 최저가 98,700,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 확인하세요.
- 관리비·운영비. 체납 관리비와 공용부분 부담, 호텔 운영 관련 비용과 정산 내역을 관리주체에 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 163,476,600원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 당해세·최우선변제 등 배당표 미반영 항목은 원본에서 재확인해야 합니다.
- 매각 진행 확인. 매각기일 2026.07.22의 진행 결과와 이후 일정 변경 여부를 법원 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 운영은 보류”
본건은 주식회사부산은행 근저당권을 말소기준으로 이후의 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 확인된 임차인과 매수인 인수액도 없습니다. 따라서 권리 자체는 비교적 정리된 물건입니다.
그러나 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 현재 숙박시설로 이용 중이고 임대관계가 미상이며, 최근 실거래 비교와 운영수익 자료가 확인되지 않았기 때문입니다. 권리는 통과, 가격·점유·운영조건은 추가 확인. 이 물건의 핵심은 채권자 미배당액이 아니라, 98,700,000원이 실제 숙박시설 가치와 운영조건에 비해 적정한지를 검증하는 데 있습니다.