부산지방법원 2025타경2438. 부산진구 부전동 더샵 센트럴스타 비동 9층 903호, 공동주택(아파트)로 이용 중인 물건입니다. 감정가 832,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 582,400,000원입니다. 소유자 임영대는 2016.01.05. 이 주택을 거래가 570,000,000원에 취득했습니다. 등기 흐름상 핵심은 2023.03.17. 설정된 수협은행 근저당 1,020,000,000원이며, 이것이 현재의 말소기준권리입니다.
2014년부터 2021년까지 설정됐던 농협은행·국민은행·금융단지새마을금고·이상용·부산서부새마을금고· 부산경남우유협동조합 담보권에는 각각 말소등기가 확인됩니다. 말소기준 이후의 경남은행 근저당, 중소기업중앙회·기술보증기금·부산신용보증재단 가압류, 국세·지방세 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 매수인이 등기상 담보채무를 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2438 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 537-9 더샵 센트럴스타 제비동 제9층 제903호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 · 유사면적 156.999㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하5층 지상47층 중 9층 · 사용승인 2011.06.17. |
| 소유자 | 임영대 (2016.01.05. 거래가 570,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 832,000,000원 / 582,400,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 918,473,309원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.17. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22. |
① 권리 흐름 — 오래된 근저당은 말소, 기준권리 이후는 소멸
② 임차인 분석 — 전입은 늦고, 보증금은 미상
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강주희 · 903호 | 2025.01.02. | 미상 | 미상 | 2025.08.21. 접수 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 강주희 1명입니다. 전입일 2025.01.02.은 말소기준권리인 수협은행 근저당 설정일 2023.03.17.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 낙찰자가 그 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없고, 2025.08.21. 접수된 배당요구는 배당요구 종기 및 임대차 원본과 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
더샵 센트럴스타는 1,360세대, 사용승인일 2011.06.17.의 단지입니다. 유사면적 141.7㎡~157.0㎡ 거래 12건의 최근 12개월 평균은 764,583,333원입니다. 현재 최저가 582,400,000원은 이 평균의 76.2%로 평균 대비 182,183,333원 낮습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 149.21㎡ | 33층 | 540,000,000원 |
| 2026.07 | 149.21㎡ | 37층 | 770,000,000원 |
| 2026.05 | 141.7㎡ | 8층 | 800,000,000원 |
| 2026.05 | 153.17㎡ | 18층 | 550,000,000원 |
| 2026.05 | 154.28㎡ | 8층 | 770,000,000원 |
| 2026.05 | 149.21㎡ | 19층 | 805,000,000원 |
| 2026.03 | 153.17㎡ | 49층 | 985,000,000원 |
| 2026.02 | 149.21㎡ | 5층 | 695,000,000원 |
| 2026.01 | 141.7㎡ | 9층 | 750,000,000원 |
| 2025.12 | 157.0㎡ | 8층 | 780,000,000원 |
| 2025.12 | 157.0㎡ | 8층 | 780,000,000원 |
| 2025.11 | 157.0㎡ | 34층 | 950,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 764,583,333원 |
문제는 거래 범위가 540,000,000원~985,000,000원으로 매우 넓다는 점입니다. 최신 거래로 집계된 2026.07. 거래는 540,000,000원으로, 현재 최저가가 오히려 42,400,000원 높습니다. 같은 2026.07.에도 같은 149.21㎡에서 770,000,000원 거래가 함께 확인됩니다. 즉 단순 평균만으로 가격을 판단하기보다 동·층·향·내부상태와 개별 거래 조건을 비교해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 582,400,000원 | 3,113,776,500원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 407,680,000원 | 3,286,749,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 285,376,000원 | 3,407,371,764원 | 0원 |
단지 경매 통계는 평균 유찰 5.2회, 매각률 10.0%입니다. 현재 최저가가 최근 평균보다 낮더라도 시장에서 실제 낙찰까지 여러 차례 가격 조정이 있었던 단지라는 점을 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 582,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,224,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 384,000,000원 | 384,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사국민은행 | 444,000,000원 | 190,176,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 금융단지새마을금고 | 65,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 이상용 | 96,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 부산서부새마을금고 | 480,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당 · 부산경남우유협동조합 | 840,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당 · 수협은행 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당 · 주식회사경남은행 | 38,500,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소기업중앙회 | 128,500,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 163,352,500원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 부산신용보증재단 | 28,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 합계 / 배당 합계 | 3,687,952,500원 | 574,176,000원 |
| 총 미배당 | - | 3,113,776,500원 |
배당 시뮬레이션상 집행비용 8,224,000원을 제외한 채권자 배당은 574,176,000원, 총 미배당은 3,113,776,500원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 미배당은 매수인 승계액과 같지 않으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경남공업고등학교 남서측 인근으로 공동주택, 업무시설인 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 전포역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층·지상47층 건물이며, 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보, 소화설비 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 광대로, 동측 약 20m, 북측과 서측 약 8~10m 포장도로에 접하고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며 상대보호구역에 저촉됩니다. 개별공시지가는 10,190,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 내부마감재는 이해관계인 부재로 조사되지 않았습니다.
- 환금성. 1,360세대 단지이지만 경매 통계상 평균 유찰 5.2회, 매각률 10.0%로 나타나 평균 실거래가만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소등기 재확인. 을구 1·2·4·5·8·11번 근저당의 말소 사실과 법원 배당 시뮬레이션에 산입된 채권 내역이 서로 다르므로 등기부 원본, 채권계산서 및 배당요구서를 함께 대조하세요.
- 임차보증금 확인. 강주희는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서와 배당요구 종기 내 신고 여부를 확인하세요.
- 최근 거래 선별. 전체 최근 평균 7.646억보다 최신 거래 5.40억과 같은 면적 157.0㎡의 7.80억 거래를 함께 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 층·상태 차이. 실거래 범위가 5.40억~9.85억으로 넓습니다. 9층이라는 조건과 내부마감 미조사 상태를 반영해 현장 상태를 확인하세요.
- 유찰·매각률. 단지 평균 유찰 5.2회, 매각률 10.0%입니다. 감정가 대비 할인율만으로 유동성과 재매각 가능성을 높게 평가하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 분명하지만, 가격은 평균 하나로 결정되지 않는다
이 물건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.03.17. 수협은행 근저당이고, 강주희의 전입은 2025.01.02.로 늦어 대항력이 없습니다. 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 단순하지 않습니다. 최저가 5.824억은 최근 12개월 평균 7.646억의 76.2%로 평균보다 낮지만, 최신 거래 5.40억보다는 4,240만원 높습니다. 같은 시기와 유사면적 거래도 5.40억부터 9.85억까지 넓게 흩어져 있습니다. 여기에 단지 평균 유찰 5.2회와 매각률 10.0%가 겹칩니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 개별 비교가 필요한 조건부 합격입니다. 배당 산식과 등기상 말소내역의 불일치까지 원본으로 해소한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.