부산지방법원 2025타경2445. 부산 금정구 장전동 155-9 물건입니다. 말소기준권리는 2018.08.21 주식회사부산은행 근저당권 440,000,000원입니다. 그 뒤의 부산은행 근저당 41,000,000원, 김병진 가압류 30,000,000원, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차관계는 단순하지 않습니다. 이예진과 이인환은 말소기준권리보다 앞선 전입·확정일자를 가지고 있고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있습니다.
현재 배당계산에서는 이예진 40,000,000원, 이인환 40,000,000원이 각각 전액 배당되므로 두 임차인의 미배당 인수액은 0원입니다. 그러나 한진호는 2016.03.16 전입으로 말소기준일보다 빠른 반면 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 경우에는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 맞으며, 보증금 규모가 확인되기 전에는 최종 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2445 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 장전동 155-9 · 부산광역시 금정구 부산대학로64번길 129 |
| 용도 / 토지 | 대지 · 지목 대 · 토지면적 216.9㎡ · 토지이용상황 다세대 |
| 이용 관련 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 감정평가서상 “고시원 등”으로 이용중 |
| 소유자 | 박복연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,066,007,520원 / 1,066,007,520원 |
| 청구액 | 423,248,053원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리보다 선순위 임차관계가 핵심
② 임차·점유 관계 — ‘인수 0원’만 보고 끝내면 안 된다
| 성명 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 한진호 | 105호 | 2016.03.16 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정석진 | 106호 | 2023.03.02 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 문찬웅 | 204호 | 2023.02.24 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김도현 | 205호 | 2024.02.02 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 진승우 | 206호 | 2024.02.28 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이동원 | 303호 | 2024.02.26 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최동규 | 미상 | 2025.02.13 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 심우섭 | 미상 | 2023.12.27 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서남영 | 미상 | 2023.11.14 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이상융 | 미상 | 2023.03.02 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김홍환 | 미상 | 2023.02.20 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김나연 | 미상 | 2024.03.04 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 추순덕 | 101호 | 2023.01.06 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 삼용미래기술단(주),이명수 | 104호 | 2024.01.08 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최문건 | 301호 | 2019.08.29 | 40,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조민우 | 406호 | 2022.02.24 | 20,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이제학 | 201호 | 2024.03.19 | 5,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이예진 | 202호 | 2018.03.02 | 40,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
| 이인환 | 304호 | 2015.11.30 | 40,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
| 이주열 | 102호 | 2024.02.28 | 30,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이재봉 | 302호 | 2022.12.19 | 30,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 래기술 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 없음 |
한진호가 가장 중요한 확인 대상입니다. 2016.03.16 전입은 말소기준권리 2018.08.21보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 “대항력 있음”으로 단정할 수도, “인수 없음”으로 단정할 수도 없습니다. 반면 이예진과 이인환은 전입·확정일자와 보증금이 확인되고 배당요구도 반영돼 있으며, 현재 배당표에서는 각 40,000,000원이 전액 배당됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,066,007,520원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,060,075원 |
| 1. 임차인 이예진 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 1. 임차인 이인환 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 부산은행 근저당 | 440,000,000원 | 440,000,000원 |
| 3. 부산은행 근저당 | 41,000,000원 | 41,000,000원 |
| 4. 김병진 가압류 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 5. 김병진 가압류 본압류 이행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 461,947,445원 |
현재 배당가정에서는 이예진·이인환의 보증금이 전액 변제되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 한진호의 보증금이 미상인 만큼 이 배당표만으로 최종 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 100%) | 1,066,007,520원 | 0원 | 461,947,445원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 80%) | 852,806,016원 | 0원 | 250,877,956원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 64%) | 682,244,812원 | 0원 | 82,022,364원 | 0원 |
④ 토지·이용 메모
- 용도. 사건상 용도는 대지입니다. 토지 지목도 대이며 면적은 216.9㎡입니다.
- 이용상황. 토지이용상황은 다세대로 기재되어 있고, 감정평가서 비고에는 “고시원 등”으로 이용중이라고 되어 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지형상. 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 공시지가. 2,029,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한진호 보증금 확인. 2016.03.16 전입은 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자를 확인해 대항력 및 실제 인수 가능액을 확정해야 합니다.
- 이예진·이인환 실제 배당 확인. 현재 계산상 각 40,000,000원 전액 배당이지만, 미배당 잔액이 생기면 그 잔액은 매수인 인수 조건입니다.
- 다수 점유관계 확인. 여러 호실과 미상 부분에 전입·점유관계가 확인되어 있으므로 실제 점유현황과 인도 범위를 원본 서류 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 현황과 매각대상 범위를 정확히 대조해야 합니다.
- 현재 회차 가격 확인. 현재 회차는 2회 유찰로 표시되어 있으나 최저매각가는 감정가와 동일한 1,066,007,520원입니다. 실제 매각조건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당표상 0원”과 “최종 인수 0원”은 다르다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 현재 배당표에서는 이예진과 이인환이 각 40,000,000원을 모두 배당받고, 부산은행과 김병진 채권까지 반영한 뒤에도 소유자에게 461,947,445원이 남아 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 3회·4회 유찰 가정에서도 표에 반영된 채권의 미배당은 0원입니다.
하지만 한진호는 2016.03.16 전입으로 2018.08.21 말소기준권리보다 앞서면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 배당표만 보면 0원, 권리분석 전체로 보면 아직 미상 인수위험이 남은 사건입니다. 입찰 판단의 출발점은 가격보다 먼저 한진호의 임대차 조건과 실제 점유관계를 확정하는 것입니다.