부산지방법원 2025타경2445. 부산 금정구 장전동 155-9 소재 대지로, 일괄매각 대상이며 제시외 건물이 포함됩니다. 감정평가서상 건물은 고시원 등으로 이용 중입니다. 토지면적은 216.9㎡이고 지목은 대, 토지 이용상황은 다세대입니다. 감정가 1,066,007,520원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 746,205,000원입니다.
등기상 말소기준권리는 2018.08.21. 설정된 주식회사부산은행의 근저당권 440,000,000원입니다. 그보다 먼저 설정된 북부산농업협동조합 근저당권과 전세권들은 형식상 말소기준보다 앞서지만, 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 따라서 이 과거 권리들을 현재도 살아 있는 매수인 인수권리로 단순 합산해서는 안 됩니다.
진짜 핵심은 임차관계입니다. 이인환은 2015.11.30., 한진호는 2016.03.16., 이예진은 2018.03.02. 전입해 모두 2018.08.21. 말소기준권리보다 앞섭니다. 이예진과 이인환은 임차권등기와 보증금 40,000,000원이 확인되고 현재 회차 배당표에서는 전액 배당됩니다. 반면 한진호는 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2445 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 장전동 155-9 더휴이 · 부산광역시 금정구 부산대학로64번길 129 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 고시원 등 이용 |
| 토지 | 216.9㎡ · 지목 대 · 토지 이용상황 다세대 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 박복연 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,066,007,520원 / 746,205,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 423,248,053원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 말소기준권리 | 2018.08.21. 을구 10번 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 440,000,000원 |
① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 현재 임차위험을 분리해야 한다
② 임차인·점유자 분석 — 확정 0원과 미상 위험은 다르다
보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 점유·임차 관련 조사 항목이 22건이고, 여러 호실에 전입자와 임차권등기권자가 분산돼 있습니다. 아래 표에서 보증금·확정일자가 없는 선순위 전입자는 대항력이 확정됐다고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시했습니다.
| 성명 / 사용부분 | 전입일 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한진호 · 105호 | 2016.03.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정석진 · 106호 | 2023.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문찬웅 · 204호 | 2023.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도현 · 205호 | 2024.02.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진승우 · 206호 | 2024.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동원 · 303호 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최동규 · 미상 | 2025.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심우섭 · 미상 | 2023.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서남영 · 미상 | 2023.11.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상융 · 미상 | 2023.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김홍환 · 미상 | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나연 · 미상 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 추순덕 · 101호 | 2023.01.06 | 보증금 미상 · 차임 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 삼용미래기술단(주),이명수 · 104호 | 2024.01.08 | 보증금 미상 · 차임 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최문건 · 301호 | 2019.08.29 | 40,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 조민우 · 406호 | 2022.02.24 | 20,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 이제학 · 201호 | 2024.03.19 | 5,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 이예진 · 202호 | 2018.03.02 | 40,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 이인환 · 304호 | 2015.11.30 | 40,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 이주열 · 102호 | 2024.02.28 | 30,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 이재봉 · 302호 | 2022.12.19 | 30,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 삼용미래 · 사용부분 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 746,205,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,862,050원 |
| 1. 임차인 이예진 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 1. 임차인 이인환 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 북부산농업협동조합 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 3. 을구 2번 전세권 · 박진선 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 4. 을구 3번 전세권 · 주식회사일오팔팔부동산중개법인 | 43,000,000원 | 43,000,000원 |
| 5. 을구 4번 전세권 · 김윤기 | 38,000,000원 | 38,000,000원 |
| 6. 을구 7번 전세권 · 이은영 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 7. 을구 10번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 440,000,000원 | 120,342,950원 |
| 8. 을구 12번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 41,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 6번 가압류 · 김병진 | 30,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 7번 가압류 · 김병진 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,047,000,000원 중 656,342,950원이 배당되고, 390,657,050원이 미배당되는 계산입니다. 신청채권자 주식회사부산은행의 청구액은 423,248,053원이며 현재 회차 예상배당액은 120,342,950원입니다.
④ 토지·이용상태와 환금성 메모
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 감정평가서상 고시원 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 면적 216.9㎡, 지목 대, 토지 이용상황 다세대, 평지·사다리형입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,029,000원/㎡입니다.
- 도로 조건. 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있어 현황 도로와 차량 접근 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 지역·지구. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 환금성. 다수 호실이 고시원 등으로 이용되고 점유관계가 복잡해 일반적인 단일 주택보다 명도와 운영 정상화에 시간이 소요될 수 있습니다.
- 가격 판단. 실거래 비교 자료가 없어 감정가 70%만으로 시장가격 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한진호 임대차 원본 확인. 2016.03.16. 전입, 보증금·확정일자·배당요구 여부 미상입니다. 임대차계약서와 주민등록 변동내역을 확인해야 합니다.
- 삼용미래 관계 확인. 전입일·보증금·사용부분이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 삼용미래기술단(주), 이명수와의 동일성·중복 여부도 대조해야 합니다.
- 임차권자 배당 확인. 이예진·이인환의 보증금이 실제로 전액 배당되는지 배당표 원본과 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 말소권리 재검증. 예상배당표에 포함된 을구 1·2·3·4·7번 권리는 등기상 말소기록이 있으므로 최신 등기부와 배당요구 서류를 다시 대조해야 합니다.
- 호실별 점유현황 확인. 점유·임차 관련 항목이 22건입니다. 호실별 실제 점유자, 공실 여부, 열쇠 인도와 명도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 범위, 건축물대장, 위반건축물 여부, 현황 면적과 공부상 차이를 확인해야 합니다.
- 고시원 운영요건 확인. 현재 이용상태와 관계 법령상 신고·소방·용도 요건을 원문 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 미납금 확인. 당해세·최우선변제·공용비용·공과금 등 배당 계산에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 인근 토지와 고시원·다세대 일괄매매 사례, 임대수입과 공실률을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 확인할 것은 미상 보증금이다
이 물건은 감정가 1,066,007,520원에서 746,205,000원으로 내려와 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 실거래 비교 자료가 없고, 고시원 등으로 이용되는 다수 호실의 점유관계가 복잡합니다.
등기상 오래된 근저당권과 전세권은 후속 말소기록이 있어 단순 인수대상으로 볼 수 없습니다. 현재 회차에서 이예진과 이인환의 보증금도 전액 배당되는 계산입니다. 그럼에도 한진호의 선순위 전입과 미상 보증금, 삼용미래의 전입·보증금 미상은 남습니다. 이 부분이 확인되지 않으면 매수인의 실질취득액은 746,205,000원으로 고정되지 않습니다.
또한 예상배당표가 말소된 과거 권리를 채권으로 반영하고 있어 배당 계산 자체도 원문 확인이 필요합니다. 결론은 분명합니다. 가격 할인은 확인됐지만 권리비용은 확인되지 않았습니다. 한진호의 보증금과 점유관계, 배당표와 등기부의 불일치를 해소하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.