🏷️ 감정가의 34.3% 📉 최근 시세의 46.3% 📊 최근 추세 -21.2% 🏠 24세대
의정부지방법원 2025타경73255. 의정부시 금오동 금오파크빌 2동 5층 502호, 전용 49.77㎡ 다세대주택입니다. 감정가 154,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 52,822,000원입니다. 신고된 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원으로 계산돼, 표면적인 가격과 인수 구조만 보면 할인 폭이 큰 물건입니다.
다만 등기 흐름은 단순하게 읽고 넘어가면 안 됩니다. 2012년 서울우유협동조합 근저당과 2013년 박형빈의 지분 이전청구권가등기가 말소기준권리보다 먼저 설정됐지만, 두 권리 모두 2013.10.31. 말소기재가 있습니다. 현재 말소기준은 같은 날 접수된 남서울농업협동조합 근저당이며, 그 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 가등기 종류 확인 경고와 배당 시뮬레이션의 선순위 채권 반영이 등기 말소기록과 맞지 않는 부분은 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73255 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 금오동 120-27 금오파크빌 제2동 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 상금로 22-4 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 49.77㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 · 5층 중 5층 |
| 소유자 | 강순자 (2013.10.31. 거래가액 180,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 52,822,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남서울농업협동조합 / 100,903,659원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 흔적은 말소, 말소기준 이후는 소멸
2012.05.31. 설정된 서울우유협동조합 근저당 120,000,000원은 2013.10.31. 해지를 원인으로 말소됐고, 2013.10.25. 접수된 박형빈의 지분 이전청구권가등기도 2013.10.31. 해제를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 등기기록대로 말소 효력이 완결됐다면 두 권리는 현재 매수인이 인수할 권리가 아닙니다.
말소기준권리는 2013.10.31. 남서울농업협동조합이 설정한 채권최고액 117,600,000원의 근저당입니다. 이 근저당은 2026.01.14. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 말소기준 이후 설정된 이계득·오순남·이상숙의 근저당 중 이계득과 오순남 근저당은 이미 말소됐고, 이상숙 근저당과 신용보증기금 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 한다
금오파크빌은 24세대 규모이며, 사용승인일은 2012.05.24.입니다. 전용 49.66~49.77㎡ 거래 7건의 전체 평균은 131,571,428원이지만, 2022년의 155,000,000원·164,000,000원 거래가 포함돼 전체 평균이 최근 시장보다 높게 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 49.77㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2024.12 | 49.77㎡ | 3 | 117,000,000원 |
| 2024.09 | 49.66㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2022.06 | 49.77㎡ | 4 | 164,000,000원 |
| 2022.03 | 49.66㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2021.07 | 49.68㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2021.06 | 49.77㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 114,000,000원 |
최근 12개월 거래 3건의 평균은 114,000,000원, 최신 거래는 110,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -21.2%로 하락 방향입니다. 따라서 131,571,428원의 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
매수인 인수액 0원을 전제로 한 실질취득액은 최저가와 같은 52,822,000원이며, 최근 12개월 평균의 46.3%입니다. 가격만 보면 최근 시세보다 낮지만, 하락 추세와 소규모 단지의 환금성, 내부 미확인 상태를 감안해야 하므로 이 비율을 곧바로 확정 수익으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,822,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,350,796원 |
| 을구 1번 근저당 · 서울우유협동조합 | 120,000,000원 | 51,471,204원 |
| 을구 3번 근저당 · 남서울농업협동조합 | 117,600,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 이계득 | 70,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 오순남 | 12,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 이상숙 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 21,902,789원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 391,502,789원 중 예상 배당액은 51,471,204원, 미배당액은 340,031,585원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 다만 서울우유협동조합 근저당의 말소기록이 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 것으로 보이므로 실제 배당순위는 법원 배당표와 등기 원본을 기준으로 다시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국민건강보험공단 의정부지사 북동측 인근이며, 주변에 아파트단지·근린생활시설·공동주택·관공서가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 의정부경전철 효자역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호이며, 사용승인일은 2012.05.24.입니다. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 소로2류 접합, 예린유치원 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 공시지가는 1,258,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 24세대 소규모 다세대이며 최근 거래 표본이 많지 않습니다. 평균 유찰 횟수 6.3회와 매각률 0.0%를 감안하면 매도기간과 가격 협상 부담을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2013.10.25. 지분 이전청구권가등기는 2013.10.31. 말소기재가 있으나, 가등기 종류 확인 경고가 남아 있습니다. 등기부 원본과 매각물건명세서의 인수 문구를 대조하세요.
- 서울우유 근저당 말소 확인. 2012.05.31. 근저당은 2013.10.31. 말소기재가 있으나 배당 시뮬레이션에서는 선순위로 반영됐습니다. 말소 효력과 배당요구 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
- 점유·임차 조사. 폐문으로 임대 관계가 미상입니다. 전입세대열람, 확정일자, 현장 점유자, 관리비 납부자와 우편물 수취인을 확인하세요.
- 내부 상태. 내부 구조와 위치가 도면·외부관찰·탐문에 의해 확인됐습니다. 누수·결로·불법 변경·수선비 가능성을 입찰가에 반영하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 131,571,428원보다 최근 12개월 평균 114,000,000원과 최신 거래 110,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -21.2%이므로 과거 최고가 164,000,000원을 회복가치로 전제하지 마세요.
- 환금성 점검. 24세대 소규모 단지, 평균 유찰 6.3회, 매각률 0.0%입니다. 매도기간과 금융비용을 보수적으로 계산하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구종기와 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 낮지만 확인할 문서가 많다
이 물건의 강점은 분명합니다. 현재 최저가 52,822,000원은 최근 12개월 실거래 평균 114,000,000원의 46.3%이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 원본 확인 결과 별도의 인수권리나 임차인 문제가 없다면 가격 완충 폭이 큰 다세대 물건입니다.
그러나 할인율만 보고 곧바로 권리상 안전하다고 결론 내리기는 어렵습니다. 현장조사 당시 폐문으로 임대 관계와 내부 상태가 미상이고, 말소된 서울우유 근저당이 배당 시뮬레이션에 반영된 불일치가 있습니다. 가등기 역시 말소기재와 별도로 종류 확인 경고가 남아 있습니다. 최근 가격 추세 -21.2%, 24세대 규모, 평균 유찰 6.3회와 매각률 0.0%까지 고려하면 결론은 “가격은 매력적이지만, 권리와 점유의 원본 확인을 통과해야만 입찰 가능한 물건”입니다.
