부산지방법원 2025타경21611. 부산진구 범천동 1230-45의 대지·토지 및 감정평가상 1·2층 근린생활시설 이용 물건입니다. 현재 소유자는 표성돈이며, 2017.04.28 소유권을 이전받았습니다. 권리 흐름의 중심은 같은 날 설정된 국민은행 채권최고액 1,050,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2023년 국민은행 추가 근저당 60,000,000원과 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가에서 네 차례 유찰돼 504,987,000원까지 내려왔습니다. 배당 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 바로 대입할 수 있는 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가의 24%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 단정하면 안 됩니다. 특히 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 입찰 전 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21611 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 1230-45 · 부산광역시 부산진구 신암로99번가길 15 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1, 2층 근린생활시설 등으로 이용 중 |
| 토지 | 대 · 549.0㎡ · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 스라브지붕 2층 · 샌드위치판넬 마감 · 하이샷시 유리창 |
| 소유자 | 표성돈 |
| 감정가 / 최저가 | 2,103,234,600원 / 504,987,000원 (4회 유찰) |
| 사건 청구액 | 903,645,660원 |
| 경매개시 채권자 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2015.12.29 사상농업협동조합 근저당 720,000,000원은 2017.04.28 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2017.04.28 국민은행 근저당 1,050,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 국민은행 추가 근저당, 부산진구 압류, 국민은행 가압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정 및 국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰은 확인되지만 ‘시세 대비 저렴’은 별개
감정가는 2,103,234,600원, 현재 최저매각가는 504,987,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰·감정가 24% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 353,490,900원, 6회 유찰 시 247,443,629원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 504,987,000원 | 758,560,341원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 353,490,900원 | 908,355,444원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 247,443,629원 | 1,012,918,053원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 매각가격은 낮아지지만, 후순위 채권의 미배당액은 커집니다. 중요한 점은 이 미배당액이 곧 매수인 인수액이라는 뜻은 아니라는 것입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 504,987,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,449,870원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,050,000,000원 | 497,537,130원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 146,097,471원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,256,097,471원 중 예상 채권자 배당은 497,537,130원, 미배당은 758,560,341원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 실제 배당에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동 선암초등학교 동측 인근. 단독주택·공동주택·주상용·상업용건물·근린상가 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 1층과 2층은 근린생활시설 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 549.0㎡, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 1,180,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역·절대보호구역이 확인됩니다.
- 건물. 일반철골구조 스라브지붕 2층 건물로 샌드위치판넬 마감, 하이샷시 유리창 구조이며 급배수·위생·화재경보 및 탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입·사업자등록, 보증금, 확정일자 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 24%라는 할인율과 실제 시장가치는 다른 문제입니다. 주변 토지·근린생활시설 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 부산진구, 국민건강보험공단, 국 압류가 확인됩니다. 당해세 여부와 배당 영향은 원본 배당요구 및 세금 자료로 재확인해야 합니다.
- 토지 조건. 부정형·완경사·세로한면(불), 일반상업지역·제2종일반주거지역 및 보호구역·높이제한 등의 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서의 매각 범위와 현황을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 24%”보다 중요한 것
이 사건은 가격표만 보면 눈에 띕니다. 감정가 2,103,234,600원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가가 504,987,000원까지 내려왔기 때문입니다. 권리관계도 등기상으로는 비교적 명확합니다. 2017.04.28 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 승부처는 단순한 할인율이 아닙니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않고, 임대관계가 미상이며, 토지와 근린생활시설을 함께 평가해야 하는 물건입니다. 따라서 감정가 대비 24%라는 숫자는 출발점일 뿐입니다. 현장 시세·점유관계·토지 이용제한과 제시외 건물의 실제 상태를 확인한 뒤 현재 504,987,000원이 시장가치 대비 어느 위치인지 판단하는 것이 핵심입니다.
