부산지방법원 2025타경21611. 부산진구 범천동 1230-45 토지와 일반철골구조 스라브지붕 2층 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층과 2층 모두 근린생활시설 등이며, 제시외 건물도 매각 대상에 포함됩니다. 토지면적은 549㎡이고, 감정가 2,103,234,600원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 721,410,000원입니다.
권리 흐름의 핵심은 2017.04.28 국민은행 근저당권입니다. 해당 근저당의 채권최고액은 1,050,000,000원이며, 이를 말소기준으로 보면 이후 국민은행 추가 근저당, 가압류, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역도 없어 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 말소기준보다 앞선 2015년 사상농업협동조합 근저당 720,000,000원은 2017.04.28 해지를 원인으로 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 그런데 예상배당표에는 이 말소된 근저당이 최우선 채권으로 들어가 매각대금 대부분을 배당받는 것으로 계산되어 있습니다. 이 불일치를 해소하지 않은 상태에서는 배당표와 채권 미배당액을 확정적인 분석 결과로 받아들이기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21611 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 1230-45 · 부산광역시 부산진구 신암로99번가길 15 |
| 물건종류 | 대지 + 토지 · 일반철골구조 스라브지붕 2층 건물 · 1층·2층 근린생활시설 등 |
| 토지 | 549㎡ · 지목 대 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 표성돈 · 2017.04.28 소유권이전 · 거래가액 495,000,000원 기재 후 2017.07.10 거래가액 450,000,000원으로 경정 |
| 감정가 / 최저가 | 2,103,234,600원 / 721,410,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 / 903,645,660원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 선순위 말소 여부는 재확인
임차인 없음. 대항력 임차인이나 임차보증금 인수 문제는 나타나지 않으며, 배당 시나리오에도 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다. 말소기준인 국민은행 1,050,000,000원 근저당 이후 설정된 국민은행 60,000,000원 근저당과 146,097,471원 가압류, 부산진구·국민건강보험공단·국의 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 시세 메리트는 확정할 수 없다
현재 최저매각가 721,410,000원은 감정가 2,103,234,600원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰로 감정가보다 1,381,824,600원 낮아졌지만, 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래처럼 가격 적정성을 대조할 거래 표본이 없습니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 일반상업지역과 제2종일반주거지역이 함께 적용되고, 토지 형상이 부정형이며, 건물은 2층 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 주거용 집합건물처럼 동일 평형 거래를 단순 비교하기 어려운 물건이므로 토지와 건물의 개별 가치, 제시외 건물, 실제 임대관계와 이용상태를 별도로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 721,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,614,100원 |
| 을구 1번 근저당권 · 사상농업협동조합 | 720,000,000원 | 711,795,900원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,050,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 146,097,471원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,976,097,471원 중 711,795,900원이 배당되고, 미배당액은 1,264,301,571원으로 계산돼 있습니다. 다만 을구 1번 근저당의 말소등기와 배당 반영이 서로 일치하지 않으므로 실제 배당관계는 원본 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 배당액이 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 범천동 선암초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 주상용·상업용 건물과 각종 근린상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 일반철골구조 스라브지붕 2층 건물로, 1층과 2층은 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 벽체는 샌드위치판넬 마감 등이고 창호는 하이샷시 유리창 구조입니다.
- 설비. 급배수설비, 위생설비, 화재경보 및 탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지 특성. 지목은 대, 면적은 549㎡이며 완경사·부정형·세로한면(불)입니다. 공시지가는 1,180,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역과 제2종일반주거지역이 적용되며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 임대관계. 임차인 조사 내역은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 실제 영업자·사용자·점유 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 을구 1번 말소 원본 확인. 사상농업협동조합 근저당은 2017.04.28 말소된 것으로 기재돼 있으므로 말소사항을 등기사항전부증명서 원본에서 확인하세요.
- 배당근거 대조. 말소된 근저당에 711,795,900원을 배당한 근거를 배당요구서, 채권계산서, 공동담보목록과 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 압류·당해세 확인. 부산진구, 국민건강보험공단, 국의 압류가 있으므로 교부청구액과 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 34.3%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 토지 거래와 근린생활시설 수익가치·건물 상태를 별도로 조사하세요.
- 제시외 건물 범위. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·구조와 실제 사용상태를 감정평가서 도면 및 현장에서 대조하세요.
- 점유·임대 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자, 사업자등록, 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 방화지구, 최고높이 제한지역과 교육환경보호구역의 구체적인 적용 범위를 확인하세요.
- 매각기일 상태 확인. 매각기일 2026.07.22 이후 변경·연기·매각·불허가 여부를 법원 사건기록에서 확인하세요.
맺으며 — “34.3%라는 할인율보다 원본의 일치 여부가 먼저다”
이 사건은 감정가 2,103,234,600원에서 3회 유찰되어 최저가가 721,410,000원까지 내려왔습니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있어 겉으로는 가격이 크게 낮아진 소멸형 물건처럼 보입니다.
그러나 예상배당표는 2017.04.28 말소된 것으로 기재된 사상농업협동조합 근저당에 711,795,900원을 배당하고 있습니다. 이 배당근거가 확인되지 않으면 채권 미배당액과 신청채권자의 배당 가능성도 신뢰하기 어렵습니다. 여기에 최근 거래 시세가 없고, 3회 유찰된 근린생활시설·토지 일괄매각이며 제시외 건물과 압류도 포함돼 있습니다.
매수인 인수는 0원으로 보이지만, 가격 적정성과 배당관계는 보류. 이 물건의 첫 번째 판단 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라, 말소된 선순위 근저당이 왜 배당표에 포함됐는지를 원본으로 확인하는 것입니다.
