의정부지방법원 2025타경73267. 의정부동 ‘리체하임’ 7층 건물 중 5층 502호, 전용 59.205㎡의 다세대주택입니다. 감정가 313,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 153,370,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 절반 가격처럼 보이지만, 이 물건에는 비교 가능한 동일 면적 실거래와 최근 낙찰금액이 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 전혀 다른 개념으로 봐야 합니다.
권리 흐름에서 가장 중요한 대목은 2022년 설정된 국민은행 근저당입니다. 채권최고액 960,000,000원의 큰 권리였지만 2024.01.04. 해지를 원인으로 등기 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2024.05.07. 설정된 농협은행 근저당 273,900,000원이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73267 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 484-4 리체하임 5층 502호 도로명: 경기도 의정부시 둔야로33번길 8-7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.205㎡ · 철근콘크리트구조 7층 중 5층 |
| 건물 현황 | 리체하임 · 총 8세대 · 준공일 2022.05.25 · 현황 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 윤소담 · 2024.05.07. 소유권이전 등기 (매매원인 2022.05.10.) |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 153,370,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 260,932,489원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급 | 2026.07.24 · 의정부지방법원 의정부등기소 |
① 권리 흐름 — 말소된 선순위와 현재 말소기준을 구분
임차인 신고 내역은 없습니다. 대항력 있는 임차인이나 보증금 인수 항목도 확인되지 않아 제시된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 존속하는 말소기준권리는 농협은행 근저당이며, 그 뒤에 설정된 이상근의 가압류 25,000,000원과 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%여도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
리체하임은 총 8세대의 소규모 집합건물이며 대상 면적은 59.205㎡입니다. 그러나 대상 면적과 일치하는 실거래 표본이 확인되지 않았고, 최근 매매금액과 최근 낙찰금액도 제시되지 않았습니다. 따라서 최저가 153,370,000원이 감정가 313,000,000원의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 153,370,000원 | 49% | 1,108,477,180원 |
| 3회 유찰 시 | 107,359,000원 | 34.3% | 1,153,844,026원 |
| 4회 유찰 시 | 75,151,300원 | 24.01% | 1,185,501,423원 |
같은 건물의 경매 통계는 평균 유찰 횟수 2.0회, 낙찰률 0.0%로 표시돼 있습니다. 현재 물건도 정확히 2회 유찰된 상태입니다. 이 수치는 응찰자가 감정가 대비 할인폭만 보고 접근하기보다 소규모 다세대의 환금성과 실제 매매수요를 별도로 검증해야 한다는 신호로 읽는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,370,000원 가정 · 제시된 시뮬레이션 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,947,180원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사국민은행 | 960,000,000원 | 150,422,820원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 농협은행주식회사 | 273,900,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 이상근 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,258,900,000원 중 채권자 배당액은 150,422,820원, 총 미배당액은 1,108,477,180원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국민은행 근저당의 2024.01.04. 말소 사실과 배당 계산이 충돌하므로 실제 배당표·채권계산서 대조가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부서초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 학교·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 중 5층으로, 승강기·화재탐지·위생 및 급배수·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.
- 토지. 가장형 평지의 다세대주택 및 오피스텔 건부지이며, 토지면적은 386.6㎡, 공시지가는 1,626,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2022.05.25. 준공된 비교적 신축 건물이지만 총 8세대의 소규모 다세대이며, 동일 면적 실거래 비교자료가 없어 매도기간과 적정 매도가를 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 국민은행 근저당 말소 확인. 2024.01.04. 해지로 말소된 을구 1번 근저당이 현재 등기사항에 잔존하지 않는지 원본 등기부에서 다시 확인하세요.
- 배당순위 대조. 제시된 배당표는 말소된 국민은행 근저당을 1순위로 계산하고 있습니다. 매각물건명세서·배당요구종기 내역·채권계산서를 직접 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 현장 점유자와 전입세대열람, 외국인체류확인, 사업자등록 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 실거래 보완. 리체하임 내부 거래뿐 아니라 의정부동 인근의 준공연도·전용면적·엘리베이터 조건이 유사한 다세대 거래를 직접 비교하세요.
- 소규모 건물 관리. 총 8세대이므로 관리주체, 장기수선, 공용부분 하자, 주차 배정, 공용관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 사건 진행 결과 확인. 매각기일은 2026.07.15이고 등기 발급일은 2026.07.24입니다. 법원 사건기록에서 매각 결과와 이후 변경사항을 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 배당자료를 기준으로 최종 판단하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 물건은 임차인 신고가 없고 제시된 매수인 인수액도 0원이라, 대항력 임차인 보증금을 떠안는 유형은 아닙니다. 2022년 국민은행 근저당 역시 2024년 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 농협은행 근저당입니다. 권리의 큰 틀은 비교적 명확합니다.
그러나 가격은 별개입니다. 최저가 153,370,000원이 감정가의 49%라는 사실 외에 동일 면적의 최근 실거래나 낙찰 근거가 없습니다. 총 8세대의 소규모 다세대이고 이미 2회 유찰된 점도 환금성을 보수적으로 봐야 하는 이유입니다. 여기에 말소된 국민은행 근저당을 배당하는 시뮬레이션상의 불일치까지 남아 있습니다. 결론은 인수 위험은 낮지만, 가격과 배당 검증은 아직 끝나지 않았다입니다.