최저가 70%보다 ‘선순위 전입 미상’이 먼저다 — 부산 주례동 베스아이하늘 201호

부산지방법원 2024타경103954. 사상구 주례동 베스아이하늘 2층 201호로, 공부상 다세대주택인 도시형생활주택 원룸형입니다. 소유자 주식회사세아건설은 2018년 10월 25일 소유권을 취득했고, 같은 날 온천장신용협동조합의 채권최고액 2,041,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 이후의 근저당권·압류·경매개시결정·임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

문제는 등기권리보다 전입 순서입니다. 김현문은 2018년 9월 11일 전입해 말소기준일인 2018년 10월 25일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 민경태는 전입일과 보증금이 모두 미상이어서 역시 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.

김현문이 실제 임차인으로서 대항요건을 유지하고 있고 보증금이 배당되지 않는다면, 낙찰자는 그 미배당 보증금을 승계할 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 실질취득액은 단순 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액의 합계이며, 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 현재는 보증금이 미상이므로 가격 메리트를 판단할 단계가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입 확인이 핵심

말소기준권리 이전인 2018년 10월 23일 연제구 압류는 다음 날인 2018년 10월 24일 해제로 말소됐습니다. 2018년 11월 30일 홍영미 명의 소유권이전청구권가등기도 2019년 10월 10일 말소기재가 있습니다. 다만 담보가등기 여부는 원본 등기사항을 다시 대조할 필요가 있습니다.

말소기준 이후 설정된 근저당권과 압류, 경매개시결정, 김채영의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 국세·지방세 압류는 7건의 이력이 있어 당해세가 존재하면 배당순위에서 먼저 차감될 수 있지만, 이는 배당액 변동 문제이지 곧바로 매수인이 압류등기를 인수한다는 뜻은 아닙니다. 2021년 2월 18일 공매공고도 있어 한국자산관리공사 공매 진행과의 교차 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 27명, 승계 중복신고 없음

보증기관 대위·승계 신고자는 없으며 실제 임차인으로 집계되는 사람은 27명입니다. 이 가운데 배당요구가 확인되는 사람은 10명입니다. 김현문과 민경태를 제외한 25명은 전입일이 확인된 범위에서 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없습니다.

김채영은 임대차계약일 2019년 4월 19일, 주민등록일 2019년 9월 23일, 확정일자 2021년 1월 7일이며 보증금은 60,000,000원입니다. 2024년 5월 28일 부동산 전부에 주택임차권등기를 마쳤지만 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 배당받지 못한 보증금이 있더라도 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

③ 가격 판단 — 70% 할인만으로는 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가 96,700,000원의 70%인 67,690,000원입니다. 다만 동일 면적 실거래와 직접 비교할 수 있는 가격 기준이 성립하지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

베스아이하늘은 2018년 8월 17일 사용승인된 18세대 규모이고 대상면적은 16.33㎡입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0.0%입니다. 원룸형 소형 다세대는 임대수익과 공실, 관리상태에 따라 매수층이 제한될 수 있으므로 실거래 근거 없이 최저가만 보고 가격 가점을 줄 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,690,000원 가정)

총 채권액 3,816,550,000원 중 예상배당은 66,071,580원이고, 총 미배당액은 3,750,478,420원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 김현문·민경태의 미상 보증금은 확인된 배당표상 인수액 0원에 포함되지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 주례중학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대·다가구주택·근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 사정은 편리합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 승강기·주차타워·스프링클러·공동현관기와 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 용도. 공부상 다세대주택인 도시형생활주택 원룸형으로, 공부와 이용상태의 차이는 없습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·준주거지역에 걸쳐 있고 동측 폭 약 20m 도로에 접합니다. 공시지가는 1,998,000원/㎡입니다.
• 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하며 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 18세대·16.33㎡ 원룸형이고 경매 통계상 매각률이 0.0%여서, 임대수요와 공실·관리상태를 확인하지 않은 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김현문 임대차 원본. 계약서, 보증금, 실제 점유 여부, 전입 유지 여부와 배당요구 여부를 확인하세요.
• 민경태 전입일. 전입일과 보증금이 모두 미상이므로 전입세대확인서와 현황조사 원문에서 대항력 가능성을 먼저 확정해야 합니다.
• 27명 점유 범위. 각 명단이 201호와 관련된 사람인지 다른 호실 전입자인지 구분하고, 현재 점유자를 현장에서 대조하세요.
• 김채영 임차권. 보증금 60,000,000원의 배당 여부와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
• 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있는지 확인해 실제 배당표 변동과 최우선변제 가능성을 검토하세요.
• 공매 교차확인. 2021.02.18 공매공고가 있으므로 한국자산관리공사 공매 절차의 종결 여부를 확인하세요.
• 가등기 원본 대조. 2018.11.30 가등기는 2019.10.10 말소기재가 있으나 담보가등기 여부와 말소 상태를 등기 원본에서 재확인하세요.
• 시세 검증. 감정가의 70%만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 원룸형 다세대의 실제 매매가와 임대수익을 별도로 확인하세요.
• 관리비·시설. 공용부분 관리비 체납, 주차타워 작동 상태, 승강기와 소방설비 유지비를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원”은 미상 임차인을 제외한 숫자다

이 사건의 등기상 구조만 보면 말소기준권리 이후의 권리는 소멸하고, 김채영의 보증금 60,000,000원도 매수인에게 승계되지 않습니다. 그러나 김현문은 말소기준권리보다 앞서 전입했고 민경태는 전입일이 확인되지 않았습니다. 두 사람의 보증금도 미상이므로 실질취득액은 아직 확정되지 않았습니다.

최저가는 감정가의 70%인 67,690,000원이지만 동일 면적 실거래에 의한 가격 검증이 약하고, 18세대 원룸형의 경매 매각률도 0.0%입니다. 여기에 27명의 점유 범위, 세금 압류 7건, 공매공고까지 교차 확인해야 합니다. 결론은 가격 검토 이전에 권리 보완이 필요한 보류형입니다. 김현문과 민경태의 임대차가 해소되기 전까지 최저가를 총취득액으로 보고 응찰해서는 안 됩니다.