최저가 69,300,000원보다 ‘미상 보증금’이 먼저다 — 베스아이하늘 202호

부산지방법원 2024타경103954. 부산 사상구 주례동 베스아이하늘 2층 202호로, 공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 소유자는 주식회사세아건설이며, 온천장신용협동조합이 2,256,030,660원을 청구해 임의경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 2018.10.25. 설정된 온천장신용협동조합 근저당권 2,041,000,000원입니다.

등기만 보면 말소기준 이후의 근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 점유와 임차보증금입니다. 현황조사에 기재된 명의자는 27명이고, 각 명의자의 점유 호실이 특정되지 않아 202호와 누구의 임대차가 연결되는지 원본 서류에서 대조해야 합니다. 공동주택 정보상 총 18세대인 점까지 고려하면 호실별 대응관계를 확인하지 않고 입찰하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 어렵다

을구 2번 주식회사타이탄인베스트대부 근저당권 650,000,000원은 주식회사대성문으로 이전된 뒤 2019.10.08. 말소됐습니다. 갑구 5번 김미라 가압류 419,500,000원과 갑구 7번 주식회사 한국창호 가압류 190,050,000원도 각각 2019.01.04.와 2019.03.19. 말소됐습니다. 현재 배당과 권리분석에서는 이미 말소된 권리와 존속 권리를 구분해야 합니다.

② 임차인·점유 조사 — 호실 대응관계가 핵심

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 신고를 제외할 항목은 없습니다. 조사 명의자는 27명이며, 김현문 1명은 대항력 있음, 민경태 1명은 대항력 가능·미상, 나머지 25명은 전입일이 말소기준일 이후로 조사됐습니다. 다만 점유 호수가 특정되지 않았으므로 아래 명의자가 모두 202호 임차인이라고 단정할 수는 없습니다.

확정일자와 보증금은 모두 확인되지 않았습니다. 배당요구일이 기재된 명의자는 9명입니다. 전입일이 말소기준 이후인 경우에도 소액임차인 최우선변제 여부는 보증금과 점유·전입 요건을 확인해야 판단할 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 30% 할인만으로는 부족하다

최저가 69,300,000원은 감정가 99,000,000원의 70%입니다. 그러나 확인 가능한 최근 실거래가와 최종 낙찰사례가 없고, 비교 대상으로 잡힌 면적 16.71㎡도 해당 호와의 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 바꾸어 해석할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 69,300,000원 가정)

현재 회차 시뮬레이션상 총 채권액은 3,816,550,000원, 채권자 배당액은 67,652,600원, 미배당액은 3,748,897,400원입니다. 다만 을구 2번 근저당권과 갑구 5번·7번 가압류는 등기상 이미 말소된 이력이 있으므로 실제 배당표는 존속 권리와 채권신고서를 기준으로 다시 확인해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 감정평가 대상 중 기호 1~15와 17~19는 다세대주택, 기호 16과 20~39는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
• 입지. 주례중학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대·다가구주택과 근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 승강기, 주차타워, 화재탐지·경보, 공동현관기, 스프링클러, 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 20m 도로에 접합니다.
• 토지. 준주거지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며 공시지가는 1㎡당 1,998,000원, 토지면적은 248㎡입니다.
• 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함되거나 저촉됩니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김현문 임대차 원본. 2018.09.11. 전입의 실제 점유 호실, 보증금, 확정일자, 임대차기간과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 민경태 전입일. 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 주민등록 전입세대 열람과 현장 점유조사가 필수입니다.
• 호실별 명의자 대응. 조사 명의자 27명의 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 202호 점유자와 다른 호실 점유자를 구분해야 합니다.
• 보증금 전수 확인. 모든 조사 명의자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 소액임차인 최우선변제와 배당 순위도 보증금 확인 전에는 확정할 수 없습니다.
• 실질취득액 재계산. 김현문 및 대항력이 인정되는 점유자의 미배당 보증금을 입찰가에 더해 상한가를 계산해야 합니다.
• 말소된 채권 분리. 을구 2번, 갑구 5번·7번처럼 말소된 권리를 현재 채권으로 중복 계산하지 않도록 등기부와 채권계산서를 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 말소기준 근저당권 2,041,000,000원은 공동담보목록 제2018-244호에 연결돼 있어 다른 공동담보 물건의 매각·배당 진행을 확인해야 합니다.
• 세금·공매 확인. 국세·지방세의 당해세 여부와 한국자산관리공사 공매 진행 상태를 확인해야 합니다.
• 실거래 원본 확보. 현재 확인 가능한 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다.

맺으며 — “유찰가보다 보증금이 먼저다”

이 물건은 감정가 99,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 69,300,000원으로 내려왔습니다. 하지만 현재 확인되는 정보만으로는 가격이 싸다고 평가할 수 없습니다. 김현문은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 보증금이 미상이며, 민경태는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능성 자체가 열려 있습니다.

더구나 조사 명의자 27명의 점유 호실이 특정되지 않았고, 최근 실거래가도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건의 입찰 순서는 최저가 확인 → 응찰이 아니라 202호 점유자 확정 → 보증금·배당 확인 → 실질취득액 계산 → 시세 비교입니다. 보증금이 확인되기 전까지는 인수액 미상·가격 판단 보류가 정확한 결론입니다.