최저가 60,200,000원보다 먼저 확인할 것 — 선순위 점유자의 보증금

부산지방법원 2024타경103954. 주례동 베스아이하늘 2층 203호, 전용 14.14㎡의 다세대주택(도시형생활주택·원룸형)입니다. 등기상 말소기준권리는 2018.10.25 설정된 온천장신용협동조합 근저당권 2,041,000,000원입니다. 이후 근저당·압류·경매개시결정과 김건주의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부의 담보권보다 임차·점유 관계입니다. 조사·신고된 사람은 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차·점유 관계 조사 대상이며 총 27명입니다. 이 가운데 25명은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없지만, 김현문은 기준권리보다 앞선 2018.09.11 전입이고 민경태는 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 보증금이 미상이므로 낙찰자 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 확인 필요

2018.10.25 온천장신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 추가 근저당과 압류, 현재 경매개시결정 및 2021.01.11 등기된 김건주의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 김현문의 전입일은 말소기준보다 44일 빠른 2018.09.11입니다. 보증금·확정일자·현재 점유 여부가 확인되지 않아 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상으로 분류하고 인수 가능성을 열어둬야 합니다.

② 임차·점유 조사 — 27명 중 핵심 확인 대상은 2명

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며 실제 조사·신고 인원은 27명입니다. 말소기준권리 이후 전입한 25명은 대항력이 없지만, 김현문은 기준권리 이전 전입, 민경태는 전입일 미상입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력자로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시했습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 감정가 86,000,000원의 70%인 60,200,000원입니다. 하지만 같은 단지·유사 면적의 최근 실거래 가격을 기준으로 한 비교가 없으므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 더구나 김현문과 민경태의 인수 가능 보증금이 확인되지 않아 가격 비교의 기준도 최저가 60,200,000원이 아니라 최저가와 실제 인수액을 합친 실질취득가가 되어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 60,200,000원 가정)

채권액 합계 3,816,550,000원 중 58,716,400원만 채권자 배당으로 계산되며, 미배당액은 3,757,833,600원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하거나 임차인 최우선변제가 인정되면 1순위 근저당 배당액도 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 다세대주택이며 감정 이용상태는 도시형생활주택 원룸형입니다. 전용면적은 14.14㎡입니다.
• 입지. 부산광역시 사상구 주례동 주례중학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대·다가구주택·근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 이용은 편리합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 급·배수, 위생, 승강기, 주차타워, 화재탐지·경보, 스프링클러, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
• 도로·토지. 동측 폭 약 20m 도로에 접하고, 제2종일반주거지역·준주거지역에 걸쳐 있습니다. 토지면적은 248.0㎡, 공시지가는 1,998,000원/㎡입니다.
• 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 베스아이하늘은 18세대, 2018.08.17 준공 건물입니다. 14.14㎡ 원룸형의 실제 환금성은 동일 면적 실거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김현문 임대차 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유개시일, 현재 점유 및 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 민경태 전입일 확인. 전입일·보증금·점유관계가 확인되지 않아 대항력 여부를 판정할 수 없습니다.
• 27명 점유관계 정리. 전입세대열람, 현황조사 원본, 매각물건명세서를 대조해 현재 점유자와 과거 전입자를 구분해야 합니다.
• 김건주 임차권등기. 보증금 75,000,000원, 전입 2018.10.29, 확정일자 2018.11.13, 임차권등기 2021.01.11의 후순위 관계와 말소 여부를 확인하세요.
• 세금 우선순위. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세 금액과 법정기일을 확인해야 합니다.
• 공매 진행 교차 확인. 2021.02.18 공매공고가 부기돼 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행·종결 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 70%라는 할인율만 보지 말고 인수액을 확정한 뒤 동일 원룸형 실거래·임대가와 실질취득가를 비교하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 채권신고 내역을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “60,200,000원”은 아직 최종 취득원가가 아니다

담보권만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하는 평범한 구조입니다. 김건주의 임차보증금 75,000,000원도 기준권리 후 전입·점유라 낙찰자 인수대상이 아닙니다. 그러나 이 물건의 핵심은 2018.09.11 전입한 김현문과 전입일 미상인 민경태입니다. 두 사람의 보증금과 점유관계를 알지 못하는 현재, 매수인 인수액은 0원으로 확정할 수 없습니다.

따라서 감정가 86,000,000원에서 60,200,000원으로 내려온 할인율보다 먼저 해야 할 일은 임차관계 확인입니다. 확인 결과 유효한 대항력과 미회수 보증금이 남는다면 낙찰가가 내려갈수록 인수가 늘어날 수 있고, 시세 비교도 최저가가 아닌 낙찰가 + 인수액으로 해야 합니다. 가격 판단 보류, 임차관계 확인 선행. 이 사건의 결론입니다.