151,900,000원
의정부지방법원 2025타경73272. 수정메르디앙 비동 3층 301호는 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 표면적으로는 감정가 310,000,000원에서 6회 유찰돼 최저매각가가 151,900,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저매각가만으로 읽으면 안 됩니다. 임차인 윤희승의 전입·점유가 2021.07.09이고, 말소기준권리는 2023.05.08 국세 압류입니다. 따라서 데이터상 대항력 있는 임차인으로 판정되어 있고, 확정일자 2021.05.17 및 배당요구도 있어 우선변제를 받되 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.
현재 최저가 151,900,000원을 전부 배당재원으로 가정해도 집행비용 2,926,600원을 먼저 빼고, 임차인에게 돌아가는 금액은 148,973,400원입니다. 보증금 309,000,000원에서 이를 뺀 160,026,600원이 인수 추정액입니다. 결국 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액은 311,926,600원입니다. 감정가보다 1,926,600원 높은 수준으로, 49%라는 유찰률이 실제 취득원가의 할인으로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73272 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 377-4 수정메르디앙 비동 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 주거용오피스텔 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 중 3층 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.07.09 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 151,900,000원 (6회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 309,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 부족분은 남는다
초기 통조림가공수산업협동조합 근저당권은 채권최고액 5,400,000,000원으로 설정됐지만 2021.07.09 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 매각의 말소기준은 2023.05.08 국세 압류입니다. 이후 서울특별시·의정부시 압류와 2025.09.29 강제경매개시결정, 2023.07.31 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 309,000,000원
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤희승 | 제301호 전부 · 주거 | 2021.07.09 | 2021.05.17 | 309,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 대위·승계 아님 |
윤희승은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 데이터상 실제 임차인 1명으로 분류되어 있습니다. 보증금은 309,000,000원 한 번만 반영합니다. 배당요구일은 2023.07.31이며, 현재 회차 예상배당은 148,973,400원, 미배당 보증금은 160,026,600원입니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 거의 고정
실거래 비교값이 확인되지 않으므로 ‘시세보다 싸다’는 판단은 할 수 없습니다. 대신 확인 가능한 기준인 감정가와 실질취득액을 비교해야 합니다. 현재 실질취득액 311,926,600원은 감정가 310,000,000원의 100.6%입니다. 즉 최저매각가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실과 달리, 인수까지 합치면 감정가보다 낮지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 151,900,000원 | 160,026,600원 | 311,926,600원 |
| 7회 유찰 시 | 121,520,000원 | 189,981,280원 | 311,501,280원 |
| 8회 유찰 시 | 97,216,000원 | 213,933,888원 | 311,149,888원 |
7회, 8회까지 더 유찰돼도 매각가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금이 커집니다. 그래서 실질취득액은 각각 311,501,280원, 311,149,888원으로 거의 움직이지 않습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서 나타나는 전형적인 구조로, 입찰가 하락이 곧 총취득비용 하락을 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,926,600원 |
| 1. 임차인 윤희승 보증금 | 309,000,000원 | 148,973,400원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 309,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액이 임차인 우선변제에 투입되고, 보증금 부족분 160,026,600원이 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세의 실제 우선배당 여부에 따라 임차인 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 호원동 호동초등학교 남서측 인근으로 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 호동역(경전철)이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 주거용오피스텔로 이용 중이며, 급배수·위생·난방·화재경보·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역이며 일부 상대보호구역 및 중로1류 접합 조건이 확인됩니다. 공시지가는 1,850,000원/㎡입니다.
- 규모·경매 이력. 수정메르디앙은 24세대, 2021.04.09 준공으로 표시되어 있고 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.3회, 낙찰률 0.0%입니다. 본건은 현재 6회 유찰 상태입니다.
- 공부 차이. 감정평가에서 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 기준 151,900,000원이 아니라 인수 160,026,600원을 더한 311,926,600원을 취득원가의 출발점으로 봐야 합니다.
- 임차인 배당액 확인. 실제 배당표에서 윤희승의 배당액이 148,973,400원보다 줄면 그 차이만큼 매수인 인수 부담이 커질 수 있습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·서울특별시·의정부시 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 선순위 배당액을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 착시 주의. 7회 유찰 시 인수 189,981,280원, 8회 유찰 시 213,933,888원으로 늘어 실질취득은 각각 311,501,280원, 311,149,888원입니다.
- 실거래 확인. 동일 조건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 실제 배당 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 “3.12억 실질취득”이 본질
이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 최저매각가 151,900,000원이지만, 실제 판단의 중심에 놓아야 할 숫자는 311,926,600원입니다. 대항력 있는 임차인 윤희승의 보증금 309,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 반대로 늘어납니다. 7회·8회 유찰 시나리오에서도 실질취득액은 약 3.11억에 머뭅니다.
여기에 국세·지방세 압류 3건이 실제 배당에서 선순위로 작용하면 임차인 배당이 더 줄어 인수액이 확대될 여지도 있습니다. 최근 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 말할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 “6회 유찰된 1억5,190만원 오피스텔”이 아니라, “대항력 임차인 인수까지 합쳐 약 3억1,193만원이 드는 주거용 오피스텔”로 보는 것이 권리분석상 핵심입니다.
