부산지방법원 2024타경103954. 주례동 베스아이하늘 2층 205호로, 공부상 다세대주택인 도시형생활주택 원룸형입니다. 말소기준권리는 2018년 10월 25일 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권 이후 설정된 근저당권·압류·경매개시결정과 김희영의 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 임차인의 대항력은 등기 순위만으로 판단하지 않습니다. 김희영은 2018년 10월 23일 전입해 말소기준일보다 빠르고, 확정일자도 2018년 9월 7일이므로 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 58,590,000원을 전제로 한 배당표에서는 집행비용 1,454,620원을 제외하고 김희영에게 보증금 55,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 표면상 인수액은 0원입니다. 그러나 국세 압류가 여러 건 존재하며, 당해세가 먼저 차감되면 김희영의 미배당액이 생겨 매수인 인수로 전환될 수 있습니다. 여기에 2018년 9월 11일 전입한 김현문의 보증금이 미상이고, 전입일 자체가 확인되지 않은 점유자도 있어 ‘현재 회차 인수 0원’을 확정값으로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103954 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례로 22, 2층205호 (주례동, 베스아이하늘) |
| 물건종류 | 다세대주택 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 9층 건물 |
| 소유자 | 주식회사세아건설 |
| 감정가 / 최저가 | 83,700,000원 / 58,590,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 2,256,030,660원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 등기 발행일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 임차인의 선후가 핵심
② 점유·임차 관계 — 보증금 미상 인원이 많다
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 다수의 점유·임차 관계가 등재되어 있고, 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 말소기준일 이후 전입자는 대항력이 없지만, 김현문처럼 말소기준일 이전 전입자와 전입일 미상 점유자는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희영 | 2018.10.23 | 55,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 2023.11.27 | 승계 없음 |
| 김현문 | 2018.09.11 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 |
| 민경태 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 |
| 문지영 | 2018.10.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 2024.07.11 | 승계 없음 |
| 하성용 | 2018.11.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 2024.06.28 | 승계 없음 |
| 모현정 | 2018.11.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 2024.05.09 | 승계 없음 |
| 김진일 | 2019.01.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 |
| 이세영 | 2019.02.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 |
| 홍성은 | 2019.02.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 2024.07.10 | 승계 없음 |
| 조환진 | 2019.02.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 2024.06.29 | 승계 없음 |
| 최시영 | 2019.03.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 2024.07.09 | 승계 없음 |
| 장소혜 | 2019.04.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.10.22 | 승계 없음 |
| 이명재 | 2019.06.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 |
| 김채영 | 2019.09.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 |
| 이도열 | 2019.10.31 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 |
| 임현주 | 2019.12.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 2024.05.21 | 승계 없음 |
| 정영민 | 2019.12.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 |
| 정지인 | 2019.12.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 |
| 김동현 | 2020.02.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 |
| 성정환 | 2020.06.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.10.31 | 승계 없음 |
| 박서윤 | 2020.08.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 |
| 박지원 | 2020.08.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 |
| 전혜영 | 2020.10.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 |
| 이시정 | 2022.04.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 |
| 심보영 | 2022.05.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 |
| 강다영 | 2023.01.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 |
| 이진범 | 2024.03.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 |
| 김건주 | 2018.10.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 |
③ 회차별 인수 구조 — 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 김희영 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 58,590,000원 | 0원* | 58,590,000원* |
| 2회 유찰 시(49%) | 41,013,000원 | 15,125,234원 | 56,138,234원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 28,709,100원 | 27,207,664원 | 55,916,764원 |
*현재 회차 인수 0원은 집행비용 외 당해세·최우선변제 차감이 없다는 배당 가정입니다. 위 실질취득액에는 김현문 등 보증금 미상 점유자의 인수 가능액이 포함되지 않았습니다.
김희영의 보증금은 55,000,000원입니다. 낙찰가가 내려가면 배당받지 못하는 보증금 잔액이 매수인 인수액으로 늘어납니다. 따라서 2회 유찰 시 매각가와 인수를 합친 금액은 56,138,234원, 3회 유찰 시에는 55,916,764원으로 계산됩니다. 최저가가 41,013,000원이나 28,709,100원까지 내려가더라도 김희영 관련 총부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 여기에 김현문의 보증금이 별도로 인정되면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,454,620원 |
| 1. 임차인 김희영 보증금 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 2. 온천장신용협동조합 근저당 | 2,041,000,000원 | 2,135,380원 |
| 3. 타이탄인베스트대부 근저당 | 650,000,000원 | 0원 |
| 4. 김미라 가압류 | 419,500,000원 | 0원 |
| 5. 한국창호 가압류 | 190,050,000원 | 0원 |
| 6. 온천장신용협동조합 후순위 근저당 | 516,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 채권 합계 3,816,550,000원 중 2,135,380원이 배당되고, 미배당액은 3,814,414,620원입니다. 온천장신용협동조합 근저당은 공동담보목록이 설정된 권리입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 가격 판단 — 확인 가능한 실거래 비교가 없다
베스아이하늘은 2018.08.17 사용승인된 18세대 건물입니다. 확인 가능한 최근 낙찰금액과 동일 면적 실거래 비교값이 없어, 감정가 83,700,000원이나 최저가 58,590,000원이 시세보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며, 감정 이용상태는 도시형생활주택 원룸형입니다.
- 입지. 주례중학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대·다가구주택·근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 사정은 편리합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 급·배수 및 위생설비, 승강기, 주차타워, 화재탐지·경보, 공동현관기, 스프링클러, 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 20m 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,998,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 건축물 최고높이 30m 이하 제한지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 원룸형 소형 다세대이고 확인 가능한 최근 거래가격이 없어 매도 시 가격 검증과 수요층 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김현문 계약서 확인. 임대차계약일·보증금·점유 지속 여부·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 민경태·기사항전 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 명세서 원본과 주민등록 전입세대 열람을 대조해야 합니다.
- 김희영 배당액 재계산. 당해세와 최우선변제금이 먼저 차감되는지 확인해 실제 미배당 보증금을 산정해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 김희영 인수액이 각각 15,125,234원·27,207,664원으로 늘어납니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 법원경매의 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 온천장신용협동조합 근저당권의 공동담보목록과 다른 담보물 매각·변제 내역을 확인해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 다수 점유관계가 등재돼 있으므로 205호의 실제 점유자와 다른 호실 관계를 현장에서 구분해야 합니다.
- 명도 비용 반영. 실제 점유자가 다르거나 임대차관계가 복수로 확인될 경우 인도명령·명도협의 비용이 커질 수 있습니다.
- 시세 원본 확인. 인근 동일 용도·면적 실거래와 임대료를 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 내역·세금 법정기일을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 ‘미상 인수액’이 먼저다
이 물건은 말소기준권리 이후의 등기상 권리만 보면 대부분 매각으로 정리됩니다. 그러나 경매의 핵심은 등기 말소 여부가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다. 김희영 보증금 55,000,000원은 현재 배당 가정에서 전액 변제되지만, 세금 차감에 따라 인수액이 생길 수 있고 다음 회차부터는 이미 15,125,234원·27,207,664원의 인수액이 계산됩니다.
더구나 김현문은 말소기준권리보다 먼저 전입했지만 보증금이 미상이며, 민경태와 기사항전은 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 58,590,000원을 실질취득액으로 확정할 수 없습니다. 확인 가능한 실거래 비교도 없어 가격 가점 역시 줄 수 없습니다. 선순위·미상 점유자의 계약관계와 당해세를 확인하기 전에는 입찰 보류가 타당한 고위험 물건입니다.