부산지방법원 2025타경22061. 부산 영도구 시엘더숲 12층 1201호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 최저매각가가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다. 임차인 원기훈은 임대차계약일 2019.12.05, 확정일자 2019.12.05, 주민등록·점유개시 2019.12.20로 확인되고, 말소기준으로 선언된 2022.04.11 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 을구 1번 주택임차권등기의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가는 71,400,000원이고 배당표상 집행비용 1,685,200원을 제외한 69,714,800원이 임차보증금에 배당됩니다. 보증금 117,000,000원 중 47,285,200원이 남아 매수인에게 이어집니다. 따라서 현재 회차의 실질 부담은 낙찰가 71,400,000원에 인수 47,285,200원을 더한 118,685,200원입니다. 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 임차인 배당액이 줄어드는 만큼 인수액이 커지는 구조라, 최저가 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22061 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 남항동1가 145-1 시엘더숲 12층 1201호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 거래비교 전용 29.74㎡ · 14층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 주식회사시엘건설 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 71,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 원기훈 / 117,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소와 ‘보증금 인수’는 별개다
등기상 말소기준은 2022.04.11 국의 압류입니다. 이후 2023.04.04 영도구 압류와 2025.05.27 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 주택임차권등기도 등기 자체는 매각으로 정리되는 것으로 표시돼 있으나, 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞서고 매각물건명세서가 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시했으므로 보증금 채무의 잔존 위험은 별도로 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 원기훈 | 제1201호 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 117,000,000원 | 2019.12.20 | 2019.12.05 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구도 확인되며, 확정일자와 배당요구에 따라 우선변제권을 행사합니다. 다만 보증금 전액을 배당받지 못하면 부족분이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 90.4%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
시엘더숲은 총 14세대, 사용승인일 2019.02.19로 확인됩니다. 동일 면적 기준 거래는 아래와 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 29.74㎡ | 5 | 78,000,000원 |
| 2025.08 | 29.74㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2024.08 | 29.74㎡ | 13 | 75,000,000원 |
| 2024.08 | 29.74㎡ | 13 | 75,000,000원 |
| 2023.05 | 27.96㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2022.04 | 29.74㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 29.74㎡ | 2건 | 79,000,000원 |
전체 6건 평균은 91,333,333원이지만 최근 12개월 평균은 79,000,000원, 최신 거래는 78,000,000원이고 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -19.0%입니다. 최저매각가 71,400,000원만 보면 최근 12개월 평균의 90.4%지만, 이 사건은 임차보증금 인수를 더해야 하므로 그 비율만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
현재 회차의 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 부담 118,685,200원은 최근 12개월 평균 79,000,000원 및 최신 거래 78,000,000원보다 높습니다. 과거 120,000,000원 거래가 포함된 전체 평균만을 기준으로 가격을 평가하는 것도 적절하지 않습니다. 최근 시세와 하락 추세를 우선하면 가격 측면의 부담이 뚜렷합니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,685,200원 |
| 1. 임차인 원기훈 보증금 | 117,000,000원 | 69,714,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 원기훈 | 117,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 117,000,000원 중 69,714,800원이 배당되고, 부족분 47,285,200원이 매수인 인수로 남습니다. 배당표는 집행비용 추정과 제공된 배당 시나리오에 따른 값입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 하락, 인수액은 상승
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 71,400,000원 | 69,714,800원 | 47,285,200원 |
| 2회 유찰 시 | 49,980,000원 | 48,680,360원 | 68,319,640원 |
| 3회 유찰 시 | 34,986,000원 | 33,956,252원 | 83,043,748원 |
이 표가 이 사건의 핵심을 가장 잘 보여줍니다. 낙찰가는 71,400,000원에서 49,980,000원, 34,986,000원으로 낮아지지만, 임차보증금에 돌아가는 배당액도 함께 줄어 매수인이 떠안는 금액이 47,285,200원에서 68,319,640원, 83,043,748원으로 커집니다. 따라서 유찰 횟수만 늘어난다고 실질취득 부담이 크게 싸지는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산남중학교 북측 인근으로, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 12층 1201호이며 위생·급배수·파킹타워·승강기·도시가스 설비가 확인됩니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 총 14세대이며 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -19.0%입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%로 제시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 71,400,000원은 최근 12개월 평균의 90.4%지만, 매수인 인수 47,285,200원을 더한 실질취득 부담으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 매각물건명세서상 을구 1번 주택임차권등기의 미배당 보증금은 매수인 인수로 명시돼 있습니다.
- 배당액 재확인. 실제 배당 과정에서 집행비용과 조세 등 변수가 생기면 임차인 미배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있으므로 배당관계를 원본과 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 원기훈에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약서와 점유·금전수수 관계를 확인하되, 확인 전에는 인수액을 임의로 제외하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 79,000,000원, 최신 거래 78,000,000원, 추세 -19.0%를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “71,400,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저매각가 71,400,000원 하나만 보는 것입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금은 117,000,000원이고, 현재 회차에서 배당되지 않는 47,285,200원을 매수인이 인수합니다. 그 결과 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 118,685,200원입니다.
반면 최근 12개월 평균은 79,000,000원, 최신 거래는 78,000,000원이며 추세도 -19.0%입니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰가 하락만큼 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율이 아니라 대항력 임차인의 보증금과 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
