부산지방법원 2025타경22061. 부산 영도구 남항동1가 ‘시엘더숲’ 12층 1201호, 전용 29.74㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 압류 자체가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 원기훈은 임대차계약일 2019.12.05, 확정일자 2019.12.05, 전입·점유개시 2019.12.20이고, 말소기준인 국의 압류는 2022.04.11입니다. 따라서 원기훈의 임차권은 말소기준보다 선행하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저매각가 102,000,000원을 기준으로 집행비용 2,228,000원을 제외하면 임차인에게 99,772,000원이 배당되고, 보증금 117,000,000원 중 17,228,000원이 남습니다. 매수인은 최저가와 이 잔액을 함께 부담하게 되므로 현재 회차의 실질취득은 119,228,000원입니다. 이처럼 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 커져 총부담이 보증금 수준에 묶이는 구조이므로, 최저가만 보고 가격이 싸졌다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22061 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 남항동1가 145-1 시엘더숲 12층 1201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 29.74㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 주식회사시엘건설 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 102,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 원기훈 / 117,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 준공 / 규모 | 2019.02.19 · 14세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2022.04.11 국의 압류입니다. 이후 2023.04.04 영도구 압류와 2025.05.27 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 원기훈은 2019.12.20 전입·점유를 시작했고 확정일자도 2019.12.05로, 말소기준보다 앞섭니다. 2023.02.13 주택임차권등기가 뒤늦게 등기됐다는 사실만 보고 후순위로 판단해서는 안 됩니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 을구 1번 주택임차권등기의 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 있고 잔액은 승계
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 예상배당 | 예상인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 원기훈 제1201호 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 117,000,000원 | 2019.12.20 / 2019.12.05 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 승계 | 99,772,000원 | 17,228,000원 |
③ 시세 비교 — 최저가도 최근 시세보다 29.1% 높다
시엘더숲 전용 29.74㎡ 일치 거래를 중심으로 보면 최근 12개월 평균은 79,000,000원, 최신 거래는 2025.08의 78,000,000원입니다. 현재 최저가 102,000,000원만 놓고도 최근 12개월 평균의 129.1%입니다. 여기에 미배당 보증금 인수까지 더한 현재 회차 실질취득 119,228,000원을 기준으로 보면 최근 시세보다 부담이 훨씬 커집니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 29.74㎡ | 5 | 78,000,000원 |
| 2025.08 | 29.74㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2024.08 | 29.74㎡ | 13 | 75,000,000원 |
| 2024.08 | 29.74㎡ | 13 | 75,000,000원 |
| 2023.05 | 27.96㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2022.04 | 29.74㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.74㎡ | 2건 | 79,000,000원 |
전체 6건 평균은 91,333,333원이지만, 여기에는 2022년·2023년의 120,000,000원 거래가 포함됩니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최신성이 높은 최근 12개월 평균 79,000,000원과 최신 거래 78,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 최근 구간은 과거 구간 대비 -19.0%로 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균 대비 수치만 근거로 현재 최저가를 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,228,000원 |
| 1. 임차인 원기훈 보증금 | 117,000,000원 | 99,772,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 원기훈 | 117,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 미배당액 17,228,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 법원 최종 배당계산에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 102,000,000원 | 99,772,000원 | 17,228,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 81,600,000원 | 79,731,200원 | 37,268,800원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 65,280,000원 | 63,704,960원 | 53,295,040원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 12층 1201호입니다.
- 주위환경. 부산남중학교 북측 인근으로 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·파킹타워·승강기·도시가스 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,471,000원/㎡입니다.
- 규모·거래. 시엘더숲은 14세대이며 확인된 거래는 6건입니다. 최근 12개월 평균은 79,000,000원이고 최근 구간 가격 추세는 과거 대비 -19.0%입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 총부담으로 계산. 현재 회차 기준 102,000,000원만 보지 말고 미배당 인수 17,228,000원을 더한 119,228,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 최근 시세를 우선. 전체 거래 평균 91,333,333원보다 최근 12개월 평균 79,000,000원과 최신 거래 78,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 과거보다 -19.0%이므로 과거 120,000,000원 거래를 기준으로 가격 메리트를 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 임차권 인수 문구 재확인. 을구 1번 주택임차권등기는 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 모두 원기훈으로 기재돼 있으므로 관련 계약·채권관계와 법원 원본을 대조해야 합니다.
- 배당 최종 확인. 실제 집행비용과 조세·최우선변제 반영 여부에 따라 임차인 미배당액과 최종 인수액은 달라질 수 있으므로 매각 전 최신 배당관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.02억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 표면 최저가 102,000,000원과 실제 경제적 부담이 크게 다른 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 원기훈의 보증금 117,000,000원이 낙찰대금에서 전액 변제되지 않으므로 현재 회차에서는 17,228,000원을 매수인이 인수하고, 실질취득 부담은 119,228,000원입니다.
가격 측면도 우호적이지 않습니다. 최저가 자체가 최근 12개월 평균 79,000,000원의 129.1%이며, 최신 거래는 78,000,000원입니다. 최근 가격 추세도 -19.0%입니다. 유찰돼 표면 최저가가 내려가더라도 임차인 인수액이 늘어나므로, 이 사건을 “유찰될수록 싸지는 물건”으로 해석해서는 안 됩니다. 권리 인수와 최근 시세를 동시에 반영하면 현재 데이터만으로는 가격 메리트가 낮고, 입찰 전 임차인·신청채권자 동일인 관계와 최종 배당액을 반드시 대조해야 하는 사건입니다.
