부산지방법원 2024타경103954. 부산 사상구 주례동 ‘베스아이하늘’ 3층 303호로, 공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 현재 소유자는 주식회사세아건설이며, 2018.10.25 소유권이전과 같은 날 온천장신용협동조합의 공동담보 근저당 2,041,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤 남아 있는 근저당·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부만 보면 후순위 권리 소멸 구조가 선명하지만, 이 사건의 승부처는 등기가 아니라 점유관계입니다. 현황조사에는 실제 임차인 27명이 열거되어 있고, 이 가운데 김현문의 전입일만 말소기준권리보다 빠릅니다. 더욱이 점유 호실이 구체적으로 특정되지 않아, 각 점유자가 303호와 어떤 관계인지 확인하지 않은 상태에서는 인수 위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103954 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례로 22, 3층 303호 (주례동, 베스아이하늘) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) · 철근콘크리트구조 9층 건물의 3층 |
| 건물 현황 | 베스아이하늘 · 18세대 · 2018.08.17 준공 |
| 소유자 | 주식회사세아건설 |
| 감정가 / 최저가 | 86,700,000원 / 60,690,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 2,256,030,660원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 별도
말소기준은 2018.10.25 접수된 온천장신용협동조합의 근저당입니다. 같은 날 설정된 주식회사타이탄인베스트대부의 근저당은 2019.10.08 말소됐고, 심행섭 명의의 소유권이전청구권가등기도 2019.03.18 말소됐습니다. 김미라 가압류와 주식회사 한국창호 가압류도 각각 2019.01.04와 2019.03.19 말소되어 현재 인수 권리로 남아 있지 않습니다.
현재 등기상 남은 후순위 권리에는 2019.10.10 온천장신용협동조합 근저당 516,000,000원, 국·국민건강보험공단의 압류, 2024.04.22 임의경매개시결정 등이 있습니다. 이들은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 조세채권이 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로, 매수인 인수와 별개로 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 27명
보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 없으며, 열거된 27명은 모두 실제 점유·임차 관계를 확인해야 할 사람들입니다. 배당요구가 확인되는 사람은 9명입니다. 다만 보증금과 확정일자는 전원 미상이고, 각 점유자의 구체적인 점유 호실도 특정되지 않아 303호와의 직접 관계 확인이 선행돼야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김채영 | 2019.09.23 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문지영 | 2018.10.26 | 미상 / 미상 | 2024.07.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김건주 | 2018.10.29 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박서윤 | 2020.08.12 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심보영 | 2022.05.30 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍성은 | 2019.02.22 | 미상 / 미상 | 2024.07.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장소혜 | 2019.04.22 | 미상 / 미상 | 2025.10.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이시정 | 2022.04.25 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임현주 | 2019.12.02 | 미상 / 미상 | 2024.05.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정지인 | 2019.12.27 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전혜영 | 2020.10.28 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하성용 | 2018.11.16 | 미상 / 미상 | 2024.06.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 2020.02.17 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최시영 | 2019.03.21 | 미상 / 미상 | 2024.07.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조환진 | 2019.02.25 | 미상 / 미상 | 2024.06.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현문 | 2018.09.11 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 이도열 | 2019.10.31 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영민 | 2019.12.04 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진범 | 2024.03.27 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지원 | 2020.08.18 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진일 | 2019.01.14 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이세영 | 2019.02.08 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명재 | 2019.06.18 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민경태 | 미상 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 판정 미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 강다영 | 2023.01.18 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성정환 | 2020.06.23 | 미상 / 미상 | 2025.10.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 모현정 | 2018.11.28 | 미상 / 미상 | 2024.05.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·회차 시나리오 — 70% 할인만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 86,700,000원의 70%인 60,690,000원입니다. 그러나 베스아이하늘의 비교 가능한 최근 실거래가 제시되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%이며 확인 가능한 최근 낙찰금액이 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인만을 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 60,690,000원 | 59,197,580원 | 3,757,352,420원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 42,483,000원 | 41,318,306원 | 3,775,231,694원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 29,738,099원 | 28,802,813원 | 3,787,747,187원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 60,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 2.5% 추정) | - | 1,492,420원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 온천장신용협동조합 | 2,041,000,000원 | 59,197,580원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사타이탄인베스트대부 (2019.10.08 말소) | 650,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 김미라 (2019.01.04 말소) | 419,500,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 한국창호 (2019.03.19 말소) | 190,050,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당 · 온천장신용협동조합 | 516,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 금액 전부가 1순위 온천장신용협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 채권과 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 표의 채권총액과 미배당액에는 등기상 이미 말소된 권리도 포함되어 있어 실제 확정배당표와 다를 수 있으며, 당해세·최우선변제와 임차보증금 인수는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 주례동 주례중학교 북서측 인근으로, 단독주택·다세대·다가구주택과 근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 사정은 편리합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 승강기·주차타워·화재탐지 및 경보·스프링클러·공동현관기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 동측으로 폭 약 20m 도로에 접하고, 제2종일반주거지역과 준주거지역에 걸쳐 있습니다. 전체 토지면적은 248㎡, 공시지가는 1,998,000원/㎡입니다.
- 제한. 가로구역별 건축물 최고높이 30m 이하 제한지역과 경남정보대학교 관련 상대보호구역에 포함되거나 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2018.08.17 준공된 18세대 규모의 도시형생활주택 원룸형으로, 비교 가능한 최근 실거래와 낙찰금액이 없어 가격 검증이 제한됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김현문 임대차 원문 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 여부, 전입 유지 여부와 303호 점유 관계를 확인해야 합니다.
- 민경태 전입일 확인. 전입일이 미상이므로 말소기준권리와의 선후를 현재 판단할 수 없습니다.
- 27명의 점유 호실 특정. 현황조사에 열거된 사람들의 실제 점유 호실과 303호 관련성을 주민등록·점유조사·매각물건명세서로 대조해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 배당요구가 확인된 9명을 포함해 보증금과 확정일자가 모두 미상이므로 우선변제·최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- 공매·압류 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 국·국민건강보험공단 압류의 진행 상태, 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 동일 건물·인근 원룸형 다세대의 실제 거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 명도비용 반영. 점유자가 다수 열거된 사건이므로 인도명령 가능 범위와 협의·집행 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·공매 진행 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 보증금이 먼저다”
이 물건은 등기부만 보면 말소기준권리 뒤의 권리가 소멸하는 전형적인 구조입니다. 하지만 2018.09.11 전입한 김현문이 2018.10.25 말소기준보다 앞서고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 확인되지 않습니다. 민경태의 전입일도 미상이며, 현황조사에 열거된 27명의 구체적인 점유 호실도 특정되지 않았습니다.
따라서 현재 배당 시뮬레이션이 매수인 인수액을 0원으로 계산하더라도, 이를 실제 인수액으로 확정해서는 안 됩니다. 선순위 임차보증금이 존재하고 배당으로 회수되지 않으면 낙찰자가 부담할 수 있으며, 그 금액이 확인되기 전에는 실질취득액도 계산할 수 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래도 없어 감정가의 70%라는 할인율에 가격 가점을 줄 근거도 없습니다. 등기상 후순위 소멸은 확인되지만, 점유·보증금·시세가 확인될 때까지 입찰 보류가 타당한 고위험형입니다.