부산지방법원 2025타경22062. 부산진구 부암동 새운타운 6층 602호, 전용 58.0962㎡의 오피스텔입니다. 감정가 191,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 133,700,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 낮다는 데 있지 않습니다. 등기부에는 임차권자 정호용의 보증금 185,000,000원이 등기돼 있고, 전입일은 2020.12.29, 확정일자는 2020.11.25로 2023.05.12 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원래라면 대항력 있는 임차보증금의 미배당액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
실제로 현재 최저가 133,700,000원을 전제로 한 배당표에서는 집행비용 2,671,800원 후 정호용 보증금에 131,028,200원이 배당되고, 부족분이 53,971,800원으로 계산됩니다. 하지만 매각물건명세서에는 경매신청채권자인 주택도시보증공사가 정호용으로부터 양수한 185,000,000원의 임차보증금 반환채권이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 잔액을 매수인이 인수하지 않는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 따라서 이 53,971,800원을 낙찰가에 더해 실질취득가로 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22062 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부암동 124-19 새운타운 주건축물 1동 6층602호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 58.0962㎡ · 15층 건물 내 6층 602호 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 새운토건주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 133,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 207,037,808원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 특별조건이 승계위험을 끊는다
소유권보존은 2020.06.05 새운토건주식회사 명의로 이뤄졌고, 같은 날 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 됐다가 2020.12.29 말소됐습니다. 정호용의 임대차계약일은 2020.11.25, 전입·점유개시일은 2020.12.29, 확정일자는 2020.11.25이며 2024.01.08 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
말소기준으로 제시된 2023.05.12 주택도시보증공사 가압류보다 정호용의 전입과 확정일자가 앞서므로, 정호용은 대항력과 우선변제권이 있는 임차권자입니다. 다만 이 사건에서는 주택도시보증공사가 정호용에게서 임차보증금 반환채권 185,000,000원을 양수했고, 그 채권이 전액 배당되지 않더라도 잔액을 매수인이 인수하지 않는다는 특별매각조건이 붙었습니다.
② 임차인 — 실제 점유자와 임차권자를 분리해서 본다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천숙이 | 602호 | 2024-10-25 | — | 미상 | 대항력 없음 배당요구 2025-07-30 · 보증금 미상 |
| 정호용 | 건물 전유부분 전부 | 2020-12-29 | 2020-11-25 | 185,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 有 · 특별매각조건으로 미배당 잔액 실질 인수 0원 |
천숙이는 2024.10.25 전입해 말소기준인 2023.05.12보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 현재 자료상 매수인에게 승계되는 대항력 임차보증금으로 보기는 어렵습니다. 정호용은 반대로 선순위 대항력을 갖추었으나, 이 사건에서는 특별매각조건이 승계 여부를 결정하는 핵심 장치입니다.
③ 시세 비교 — 할인율은 크지만 표본과 환금성을 같이 본다
새운타운 동일 면적대 실거래는 2건입니다. 최근 거래는 2025.03 11층 195,000,000원, 이전 거래는 2023.05 5층 192,000,000원입니다. 전체 평균은 193,500,000원, 최근 12개월 평균은 195,000,000원이며 최근 거래가 이전 거래보다 1.6% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 58.1㎡ | 11 | 195,000,000원 |
| 2023.05 | 58.1㎡ | 5 | 192,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 193,500,000원 |
현재 최저가 133,700,000원은 최근 12개월 거래 195,000,000원의 68.6%입니다. 특별매각조건 때문에 정호용 보증금의 미배당액을 더하지 않으므로, 현재 회차의 실질취득 기준 역시 133,700,000원입니다. 가격 자체는 최근 거래보다 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,671,800원 |
| 1. 임차인 정호용 보증금 | 185,000,000원 | 131,028,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 207,037,808원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 정호용 보증금 부족액은 53,971,800원입니다. 다만 매각물건명세서상 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 양수한 해당 임차보증금 반환채권의 미배당 잔액은 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 특별조건 때문에 인수는 늘지 않는다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 임차보증금 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 133,700,000원 | 53,971,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 93,590,000원 | 93,494,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 65,512,999원 | 121,066,235원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조가 됩니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건이 있으므로 배당모형상의 미배당액 53,971,800원·93,494,620원·121,066,235원이 그대로 매수인 인수액이 되는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부암동 서면중학교 북서측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 부암역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물, 사용승인일 2020.05.26. 위생·급배수·화재탐지·경보·소화·승강기·주차설비가 있습니다.
- 도로. 소재 필지 서측 약 3m, 북측 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역입니다. 공시지가는 1,572,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 건물이고 실거래 표본은 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 5.9회로 매도·낙찰 유동성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 양수 임차보증금 반환채권 미배당 잔액을 매수인이 인수하지 않는다는 문구가 이 사건의 핵심입니다.
- 정호용 임차권 확인. 전입 2020.12.29·확정일자 2020.11.25·보증금 185,000,000원·임차권등기 2024.01.08 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 천숙이 점유 확인. 전입은 2024.10.25로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 현재 점유관계와 보증금 미상 부분은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 표본 한계. 확인된 거래가 2건뿐이므로 195,000,000원 한 건을 곧바로 확정 시세로 보지 말고 층·상태 차이를 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 8세대 소규모 오피스텔, 평균 유찰 5.9회, 낙찰률 0.0%라는 통계를 가격 할인과 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일 기준 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 특별매각조건이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 185,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 감정가 191,000,000원에 거의 맞먹어 상당히 부담스러운 사건입니다. 현재 최저가 배당에서도 53,971,800원이 남으므로, 일반적인 구조라면 단순히 133,700,000원에 싸게 사는 물건이라고 볼 수 없습니다.
하지만 이 사건은 결정적인 예외가 있습니다. 정호용이 양도한 185,000,000원의 임차보증금 반환채권을 가진 주택도시보증공사가 경매신청채권자이고, 그 채권이 배당으로 전액 변제되지 않아도 잔액을 매수인이 인수하지 않는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 이에 따라 현재 확인되는 실질 인수액은 0원이고 실질취득 기준은 최저가 133,700,000원입니다.
이 금액은 최근 12개월 거래 195,000,000원의 68.6%로 가격 차이는 분명합니다. 다만 8세대 소규모 오피스텔, 실거래 2건, 평균 유찰 5.9회라는 환금성 지표는 무시할 수 없습니다. 결론은 “권리의 핵심 위험은 특별조건으로 해소됐지만, 가격 할인만큼 환금성 검증도 중요한 물건”입니다.
