최저가 70%보다 ‘선순위 가능 임차인’ 확인이 먼저다 — 부산 베스아이하늘 304호

부산지방법원 2024타경103954. 부산 사상구 주례동 베스아이하늘 3층 304호로, 공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 2018년 10월 25일 온천장신용협동조합 근저당권 2,041,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 등기된 근저당·압류·경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부의 후순위 권리가 아니라, 말소기준일보다 앞선 2018년 9월 11일 전입자 김현문입니다.

김현문의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 점유 부분도 특정되지 않았습니다. 따라서 “대항력 있음”으로 단정할 수도 없지만, 반대로 “인수 없음”으로 종결할 수도 없습니다. 대항력 가능·미상으로 분류해 임대차계약서, 실제 점유 여부, 보증금, 주민등록 유지, 배당요구 여부를 확인한 뒤 실질취득비용을 계산해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 전 전입자 확인이 핵심

등기부상 윤주혜의 주택임차권은 보증금 60,000,000원, 전입일 2018.12.17, 확정일자 2019.01.11로 말소기준권리보다 늦습니다. 해당 임차권등기는 2023.09.27 해제로 말소됐습니다. 후순위 임차권이므로 선순위 대항력에 따른 매수인 승계 대상으로 보기는 어렵지만, 실제 퇴거·보증금 정산 여부는 명도 현황과 함께 확인해야 합니다.

현황조사와 등기상 확인되는 명단은 총 28명이며 보증기관 대위·승계 중복 명단은 없습니다. 다만 대부분 점유 부분과 보증금이 특정되지 않았습니다. 김현문을 제외한 전입일 확인자들은 말소기준권리 이후 전입이지만, 304호의 실제 점유자가 누구인지를 원본 현황조사서와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.

② 임차인·점유자 분석

윤주혜의 주택임차권등기는 2023.09.27 말소됐습니다. 김현문과 민경태를 제외한 전입일 확인자는 모두 2018.10.25 말소기준권리 이후 전입입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 부족하다

감정가는 88,200,000원, 1회 유찰 후 최저매각가는 61,740,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 베스아이하늘 대상 면적 14.38㎡와 직접 비교할 수 있는 실거래가가 확인되지 않았고, 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)

총 채권액 3,816,550,000원 중 채권자 예상배당은 60,228,680원이며, 미배당액은 3,756,321,320원입니다. 매각대금은 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 모두 소진됩니다. 선순위 근저당은 공동담보목록이 있는 채권최고액 기준이므로 실제 채권계산서와 배당액은 달라질 수 있습니다.

* 배당 산출표 기준입니다. 김현문의 대항력·보증금과 민경태의 전입일이 확인되기 전에는 실제 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 별도 확인 권리 — 세금·공매·과거 등기

• 압류 이력. 국세 관련 압류 등기가 확인됩니다. 당해세에 해당하면 매각대금에서 우선 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 공매공고. 2021.02.19 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재합니다. 법원경매와 공매 진행·해제 상태를 교차 확인해야 합니다.
• 가등기. 2018.10.30 소유권이전청구권가등기는 2019.03.18 해제로 말소됐습니다. 등기 원본에서 가등기 성격과 말소 상태를 재확인해야 합니다.
• 과거 경매. 2019년 강제경매는 취하, 2021년 강제경매는 취소기각결정, 2022년 임의경매는 취하로 각각 말소됐고 2024.04.22 현재 사건이 개시됐습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 주례중학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대·다가구주택과 근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 사정은 편리합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 승강기·주차타워·화재탐지 및 경보·공동현관기·스프링클러·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 20m 도로에 접하며, 토지는 다세대주택 및 주거용 오피스텔 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·준주거지역에 걸쳐 있고 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 1,998,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 18세대 규모의 전용 14.38㎡ 원룸형 다세대주택이며 직접 비교할 실거래와 최근 낙찰금액이 없어 매도기간과 적정 매도가를 보수적으로 잡아야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김현문 임대차 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유개시일, 전입 유지 여부, 304호 점유 여부, 배당요구 여부를 확인하세요.
• 민경태 전입일 확인. 전입일과 304호 점유 관계가 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다.
• 점유자 특정. 조사 명단 28명 중 다수의 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 304호 현장 방문과 전입세대 확인으로 실제 점유자를 좁혀야 합니다.
• 윤주혜 임차권 말소 확인. 보증금 60,000,000원의 정산·퇴거 여부와 2023.09.27 임차권등기 말소 원인을 원본으로 대조하세요.
• 실질취득비용 재계산. 선순위 가능 임차인의 보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 승계액을 더해 시세와 비교하세요.
• 시세 조사. 감정가 할인율이 아니라 동일 건물·인근 원룸형 다세대의 최근 12개월 거래와 현재 매물을 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
• 공매·세금 교차 확인. 한국자산관리공사 공매 상태, 압류 해제 여부, 당해세와 배당요구 채권을 확인하세요.
• 관리비·시설비. 체납 관리비와 주차타워·승강기 등 공용설비 유지비를 관리 주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 문건접수내역, 배당요구서와 감정평가서를 직접 대조하세요.

맺으며 — “70% 할인”보다 미상 보증금이 우선

최저매각가 61,740,000원은 감정가의 70%지만, 이 숫자만으로 투자 매력을 판단할 물건은 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 김현문의 전입이 있고 보증금이 확인되지 않아, 매수인이 부담할 실질 인수액을 확정할 수 없기 때문입니다. 전입일이 확인되지 않은 민경태와 다수 점유 명단의 304호 관련성도 남아 있습니다.

등기부 후순위 권리는 대부분 소멸하거나 이미 말소됐지만, 경매에서 더 중요한 것은 선순위 점유자의 실제 임대차입니다. 여기에 실거래 비교 자료 부재, 공매공고와 세금 압류 확인까지 필요합니다. 결론은 가격은 보류, 권리 확인이 먼저입니다. 김현문의 보증금과 현재 점유가 해소되지 않는 한 “인수 0원”이나 “감정가보다 싸다”는 판단을 확정해서는 안 됩니다.