부산지방법원 2025타경22063. 강일스퀘어빌딩 9층 904호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김명철이며, 말소기준권리는 2021.12.06 설정된 진해수산업협동조합의 근저당권(채권최고액 932,100,000원)입니다. 이 근저당과 이후 강제경매개시결정, 주식회사 운현건설의 가압류는 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건은 등기 순서만 보고 “후순위 임차권이니 소멸한다”고 끝낼 수 없습니다. 조아현의 주택임차권등기는 2024.08.22이지만, 실제 임대차계약일은 2020.08.05, 확정일자는 2020.08.07, 전입 및 점유개시는 2020.09.14입니다. 즉 말소기준권리인 2021.12.06 근저당보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인으로 확인됩니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22063 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제동 900-5 강일스퀘어빌딩 9층 904호 |
| 도로명 | 부산광역시 연제구 여고로14번길 75 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택-도시형생활주택) |
| 소유자 | 김명철 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 94,570,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 133,875,319원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘전입 시점’이 먼저다
말소기준은 2021.12.06 진해수산업협동조합 근저당입니다. 등기부상 조아현의 주택임차권은 2024.08.22로 후순위지만, 임차인의 전입·점유는 2020.09.14로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 단순한 후순위 소멸형이 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액이 매수인에게 넘어올 수 있는 인수형입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조아현 | 건물 전유부분 전부 | 2020.09.14 | 2020.08.07 | 130,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 ‘실질취득’이 크게 내려가지 않는다
현재 최저매각가는 감정가 193,000,000원의 49%인 94,570,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에서는 최저가 자체가 실질 매입비용을 대표하지 않습니다.
현재 회차에서 집행비용 2,102,260원을 먼저 공제하고 임차인 조아현에게 92,467,740원을 배당하면 보증금 130,000,000원 중 37,532,260원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다. 즉 최저가 94,570,000원 + 인수 37,532,260원으로 접근해야 하며, 체감 취득부담은 보증금 130,000,000원 수준에서 형성됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 핵심 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 94,570,000원 | 37,532,260원 | 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 66,198,999원 | 65,392,583원 | 감정가 34% |
| 4회 유찰 시 | 46,339,299원 | 84,894,808원 | 감정가 24% |
③ 예상배당표 (매각가 94,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,102,260원 |
| 1. 임차인 조아현 보증금 | 130,000,000원 | 92,467,740원 |
| 2. 진해수산업협동조합 근저당 | 932,100,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 조아현 | 133,875,319원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 운현건설 | 21,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금이 전액 배당되지 않아 부족분 37,532,260원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 10층 건물 내 9층 904호입니다.
- 입지. 부산광역시 연제구 거제동 소재 창신초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 도시철도3호선 종합운동장역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며 단지 내 주차장설비가 있습니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역 54m 이하, 상대보호구역이며 공시지가는 2,496,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보·스프링클러·도시가스·공동현관기 설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 참고. 강일스퀘어빌딩은 16세대, 사용승인일은 2020.07.14이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 최저가 94,570,000원에만 주목하지 말고 미배당 보증금 인수 37,532,260원을 함께 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 확인. 3회 유찰 시 인수 65,392,583원, 4회 유찰 시 인수 84,894,808원으로 증가하므로 낙찰가 하락폭을 그대로 절감액으로 보면 안 됩니다.
- 임차인 원본 확인. 임대차계약일 2020.08.05, 확정일자 2020.08.07, 전입·점유 2020.09.14와 보증금 130,000,000원의 지급관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 조아현은 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로도 나타나므로 경매신청채권의 원인과 임대차관계를 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 적용관계는 관련 원본과 법률관계를 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소 확인. 당해세·최우선변제 등은 배당 추정에 반영되지 않아 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “대항력 보증금”을 먼저 보라
감정가 193,000,000원이 2회 유찰돼 94,570,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 대항력 있는 임차인 조아현의 보증금 130,000,000원이 핵심입니다. 현재 회차에서 배당 후 남는 37,532,260원은 매수인이 인수하고, 다음 회차로 내려갈수록 낙찰가는 낮아지는 대신 인수액은 더 커집니다.
따라서 이 물건은 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 실질취득 구조로 판단해야 합니다. 확인된 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 할인율만 보고 싸다고 단정할 근거도 없습니다. 권리분석의 승부처는 후순위 등기 여부가 아니라 2020.09.14의 선순위 전입·점유와 보증금 잔액입니다.
