부산지방법원 2025타경22063. 부산 연제구 거제동 강일스퀘어빌딩 9층 904호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 소유자는 김명철이며, 임차인 조아현이 보증금 반환채권을 바탕으로 강제경매를 신청한 구조입니다. 조아현은 2020.09.14 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.08.07로, 말소기준권리인 2021.12.06 진해수산업협동조합 근저당보다 앞섭니다.
주택임차권등기는 2024.08.22 설정됐지만 대항력의 기준은 임차권등기일만이 아닙니다. 이 사건에서는 전입·점유가 말소기준권리보다 빠르므로 조아현은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인입니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22063 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제동 900-5 강일스퀘어빌딩 9층 904호 도로명: 부산광역시 연제구 여고로14번길 75 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택-도시형생활주택) · 10층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 김명철 (단독소유 · 2020.09.11 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 135,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조아현 / 133,875,319원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 건물 규모 | 16세대 · 2020.07.14 준공 |
| 토지이용 | 준주거지역 · 공시지가 2,496,000원/㎡ · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
등기부상 2020.07.22 하나은행 근저당은 2020.09.11 말소됐고, 2020.09.11 경상남도정치망수산업협동조합 근저당도 2021.12.14 말소됐습니다. 따라서 현재 남은 근저당 중 말소기준권리는 2021.12.06 진해수산업협동조합 근저당입니다. 이후의 주택임차권등기·강제경매개시결정·가압류는 형식상 매각으로 소멸하지만, 조아현의 대항력은 2020.09.14 전입·점유에서 이미 발생했으므로 미배당 보증금의 실체적 인수 위험은 남습니다.
② 임차인 분석 — 현재는 전액 배당, 유찰 시 승계
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조아현 실제 임차인 | 건물 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 130,000,000원 | 2020.09.14 2020.08.07 | 대항력 있음 우선변제 가능 현재 회차 승계 0원 |
조아현은 임차권자이면서 이 사건 신청채권자이기도 합니다. 보증금 반환을 받지 못한 임차인이 직접 강제경매를 신청하는 구조와 부합할 수 있으므로 동일인이라는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 다만 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입세대확인서, 실제 점유관계는 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
③ 회차별 실질취득 — 최저가가 내려가도 총부담은 거의 같다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 조아현 배당 | 매수인 승계 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 135,100,000원 | 130,000,000원 | 0원 | 135,100,000원 |
| 2회 유찰 시 49% | 94,570,000원 | 92,467,740원 | 37,532,260원 | 132,102,260원 |
| 3회 유찰 시 34% | 66,198,999원 | 64,607,417원 | 65,392,583원 | 131,591,582원 |
④ 예상배당표 (매각가 135,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,691,400원 |
| 1. 임차인 조아현 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 하나은행 근저당 | 1,260,000,000원 | 2,408,600원 |
| 3. 경상남도정치망수산업협동조합 근저당 | 3,636,000,000원 | 0원 |
| 4. 진해수산업협동조합 근저당 | 932,100,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매 신청채권 · 조아현 | 133,875,319원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 운현건설 | 21,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 공제 후 조아현의 보증금 130,000,000원이 전액 배당되는 가정이므로 매수인 승계액은 0원입니다. 공동담보 근저당의 채권최고액은 해당 호실의 실제 채무액과 동일한 금액으로 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창신초등학교 남동측 인근으로, 주위는 아파트단지·공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선 종합운동장역이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 9층 904호이며, 난방·승강기·화재탐지·스프링클러·도시가스·공동현관 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 남서측 약 6미터 포장도로에 접하고 단지 내 주차장이 있으며, 토지는 대체로 평탄한 세로장방형입니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역 54미터 이하, 상대보호구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 16세대 규모의 다세대·도시형생활주택으로 대단지 아파트보다 매수층이 제한될 수 있습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다.
- 민간임대주택. 2022.12.07 민간임대주택 등기가 존재하므로 등록말소와 임대의무 관련 행정절차를 관할 기관에 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 비교. 이후 회차에서는 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금 승계액을 합산해 주변 시세와 비교하세요.
- 조아현 배당액 확인. 현재 회차에서 보증금 130,000,000원이 전액 배당되는지가 인수 0원의 핵심 전제입니다.
- 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 이체내역, 전입세대확인서, 확정일자, 점유관계를 서로 대조하세요.
- 말소 근저당 확인. 하나은행과 경상남도정치망수산업협동조합 근저당의 말소 등기 및 실제 배당 제외 여부를 확인하세요.
- 임차권 인수 문구 확인. 매각물건명세서의 “전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다는 문구가 변경되지 않았는지 확인하세요.
- 민간임대주택 절차. 임대사업자 등록 및 민간임대주택 등기의 말소·승계 관련 행정사항을 관할 기관에 확인하세요.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 설정됐더라도 실제 점유자가 남아 있는지 현장을 확인하고 인도 절차를 예상하세요.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비, 당해세, 체납 공과금과 최종 배당표를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “낮아지는 것은 최저가, 거의 고정되는 것은 총부담”
이 물건의 핵심은 단순한 1회 유찰 물건이 아니라 선순위 대항력 임차인의 보증금 130,000,000원이 가격 하단을 형성하는 구조라는 점입니다. 현재 최저가 135,100,000원에서는 보증금이 전액 배당돼 인수액 0원으로 분석되지만, 한 번 더 유찰되면 낙찰가 94,570,000원에 승계액 37,532,260원이 붙어 실질취득은 132,102,260원이 됩니다.
따라서 이후 회차의 낮은 최저가를 가격 메리트로 오해해서는 안 됩니다. 동일 건물의 비교 가능한 최근 실거래를 확인한 뒤 약 132,000,000원 수준의 실질취득액이 적정한지를 판단해야 합니다. 현재 회차는 배당이 계획대로 이뤄지면 인수 위험이 제거되지만, 시세 자료가 확인되지 않고 말소된 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함된 불일치도 있어 원본 확인이 필수입니다. 현재 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 다음 유찰부터는 보증금 승계형. 이것이 이 사건의 권리분석 결론입니다.