의정부지방법원 2025타경73275. 의정부시 호원동 클래스원3차 102동 7층 702호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 권리 구조의 출발점은 일반적인 근저당이 아니라 2021.12.17. 의정부시 압류입니다. 2018년 신한은행 근저당은 2020.12.24. 이미 말소됐고, 현재의 말소기준권리는 의정부시 압류입니다. 그 뒤의 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 임차권등기, 추가 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

하지만 등기 권리가 소멸한다고 해서 임차보증금 문제가 자동으로 끝나는 것은 아닙니다. 강은하는 2020.12.23. 전입·점유했고 확정일자는 2020.12.09.로, 말소기준일보다 앞섭니다. 따라서 원래 구조만 보면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재 회차의 배당 시뮬레이션에서는 339,000,000원 중 150,905,960원이 배당되고, 188,094,040원이 미배당으로 남습니다.

다만 매각물건명세서 비고에는 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 대항력 포기확약서를 2026.01.16. 제출했다고 기재돼 있습니다. 이에 따라 확약이 적용되는 잔존 보증금은 매수인 인수액을 실질 0원*으로 평가합니다. 그러나 이 확약은 해당 반환청구권에만 적용되므로, 별도로 기재된 임차정보까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 선순위 임차권은 별도 분석

② 임차인·점유 분석

보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 항목은 없으며, 자료상 임차·점유 기재는 3건입니다. 강은하 관련 잔존 보증금에는 확약이 존재하지만, 나머지 기재 내용은 별도로 확인해야 합니다.

* 신청채권자가 2026.01.16. 제출한 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 적용되는 반환청구권에 한해 실질 인수 0원으로 평가합니다. 확약 밖의 별도 임차관계에는 자동으로 적용되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 싸지만 하락 추세와 권리변수를 함께 봐야 한다

클래스원3차의 대상 면적 82.868㎡와 일치하는 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 277,000,000원이지만, 과거 320,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 수치를 우선해야 합니다.

현재 최저가 153,860,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 238,000,000원의 64.6%입니다. 강은하 관련 잔존 보증금 확약만 확실히 적용되고 추가 인수가 없다면 가격 차이는 큽니다. 다만 최근 거래는 과거 거래 평균보다 17.9% 낮은 하락 추세이고, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 따라서 과거 전체 평균 277,000,000원이나 최고가 320,000,000원을 기준으로 가격 메리트를 과장해서는 안 됩니다.

④ 회차별 인수 구조 — 확약이 없으면 낙찰가 하락 효과가 사라진다

확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 강은하 보증금의 미배당 인수액이 커져, 낙찰가만 낮아질 뿐 총부담은 사실상 339,000,000원 안팎에 머무는 전형적인 대항력 인수형 구조였습니다. 이번 사건은 확약 때문에 그 주된 인수부담이 실질적으로 제거된다는 점이 핵심입니다. 그러나 이 계산에는 보증금이 밝혀지지 않은 별도 임차정보의 인수액이 포함되지 않았습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 153,860,000원 가정)

배당표상 강은하 보증금 부족분은 188,094,040원입니다. 다만 확약 적용 시 해당 반환청구권의 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 호원고등학교 동측 인근으로 다세대주택·오피스텔 및 중소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 9층 건물의 7층이며 외벽은 외장재·석재 마감, 창호는 샷시입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 1,660,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 32세대 규모이고 동일 면적 거래가 4건에 그쳐, 가격 협상과 재매각 기간의 변동성이 클 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 반환청구권 포기 주체, 대상 임차보증금, 적용 호수와 임차권등기 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
• 별도 임차정보 확인. ‘현재까지’ 기재가 강은하와 동일한 임차관계의 중복인지, 별개의 임차인인지 법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 보증금 확인. 별도 임차관계라면 보증금이 미상인 상태이므로 임대차계약서·배당요구서·명세서 보완자료를 확인해야 합니다.
• 정재헌 점유. 2024.09.02. 전입한 정재헌은 대항력이 없지만 현재 점유 여부와 명도 조건을 확인해야 합니다.
• 세금 우선순위. 의정부시·안산세무서·남동세무서 압류 중 당해세 해당액이 있으면 배당이 달라질 수 있습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 거래보다 17.9% 낮고 최근 12개월 표본은 1건이므로, 과거 최고가 320,000,000원을 목표가로 삼지 않아야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 다세대이나 공부상 오피스텔로 이용 중이므로 대출·세금·전입·임대 운용 조건을 해당 용도 기준으로 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 강력하지만, 적용 범위 밖은 남는다”

이 사건의 표면만 보면 감정가 314,000,000원에서 153,860,000원까지 내려와 최신 실거래 238,000,000원보다 크게 낮습니다. 원래라면 강은하 보증금 중 188,094,040원을 인수해 낙찰가 하락 효과가 사라지는 구조지만, 신청채권자의 대항력 포기확약서 덕분에 해당 잔존 보증금은 실질 인수 0원*으로 평가할 수 있습니다.

그러나 매각물건명세서에는 같은 선순위 전입일과 확정일자를 가진 별도 임차정보가 존재하고, 그 보증금은 미상입니다. 이것이 단순한 중복기재인지 독립된 임차관계인지 확인되지 않으면 총취득비용도 확정되지 않습니다. 더구나 최근 거래 추세는 -17.9%이고, 32세대 건물의 거래 표본도 적습니다. 결론은 명확합니다. 강은하 확약은 호재지만, 미상 임차관계 확인 전에는 가격 메리트를 확정하지 말아야 합니다. 권리 원본이 정리되면 검토 가능, 정리되지 않으면 입찰 보류가 맞습니다.