부산지방법원 2024타경103954. 부산 사상구 주례동 베스아이하늘 3층 305호로, 공부상 용도는 다세대주택, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택 원룸형입니다. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 대상 면적은 14.01㎡입니다. 소유자는 주식회사세아건설이고, 신청채권자 온천장신용협동조합의 청구금액은 2,256,030,660원입니다.
등기상 말소기준은 2018.10.25 설정된 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 말소기준 이후의 근저당권·압류·임차권·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자입니다. 김현문의 전입일은 2018.09.11로 말소기준보다 앞서지만, 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 인정할 수도, 인수액을 0원으로 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103954 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례로 22, 3층 305호 (주례동, 베스아이하늘) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 건물 / 대상 면적 | 철근콘크리트구조 9층 건물 중 3층 · 14.01㎡ |
| 소유자 | 주식회사세아건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 84,400,000원 / 59,080,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 2,256,030,660원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 준공 / 세대수 | 2018.08.17 · 18세대 |
| 등기 발행일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
조사된 임차·점유 관계는 총 28명입니다. 김현문과 민경태를 제외한 26명은 확인된 전입일이 말소기준 이후여서 대항력이 없습니다. 이 가운데 안재표는 2019.02.01 전입·점유·확정일자를 갖춘 보증금 50,000,000원의 임차권등기권자지만, 말소기준보다 후순위이므로 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 베스아이하늘은 18세대인데 조사 명단은 28명이고, 다수 점유자의 점유 호실이 특정되지 않았습니다. 305호와 직접 관련된 점유자가 누구인지 현황조사서·매각물건명세서·전입세대확인서를 통해 다시 대조해야 합니다.
② 임차·점유 관계 — 인수액을 0원으로 확정할 수 없다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현문 | 2018.09.11 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 민경태 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 문지영 | 2018.10.26 | 미상 | 2024.07.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김건주 | 2018.10.29 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하성용 | 2018.11.16 | 미상 | 2024.06.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 모현정 | 2018.11.28 | 미상 | 2024.05.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진일 | 2019.01.14 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안재표 | 2019.02.01 | 50,000,000원 | 2021.02.23 | 없음 | 확정일자 있음 | 없음 |
| 이세영 | 2019.02.08 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍성은 | 2019.02.22 | 미상 | 2024.07.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조환진 | 2019.02.25 | 미상 | 2024.06.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최시영 | 2019.03.21 | 미상 | 2024.07.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장소혜 | 2019.04.22 | 미상 | 2025.10.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명재 | 2019.06.18 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김채영 | 2019.09.23 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도열 | 2019.10.31 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임현주 | 2019.12.02 | 미상 | 2024.05.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영민 | 2019.12.04 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정지인 | 2019.12.27 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 2020.02.17 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성정환 | 2020.06.23 | 미상 | 2025.10.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박서윤 | 2020.08.12 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지원 | 2020.08.18 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전혜영 | 2020.10.28 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이시정 | 2022.04.25 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심보영 | 2022.05.30 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강다영 | 2023.01.18 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진범 | 2024.03.27 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 표의 28명은 모두 실제 임차·점유 관계로 조사된 인원입니다. 대항력 없음은 확인된 전입일과 2018.10.25 말소기준을 비교한 결과입니다. 우선변제 여부가 확인되지 않은 인원은 확정일자와 배당요구 종기 내 신고 여부를 추가 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 70%만 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 84,400,000원의 70%인 59,080,000원입니다. 그러나 베스아이하늘의 동일 면적 실거래 가격은 확인되지 않았고, 최근 낙찰금액도 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 부족합니다.
특히 김현문에게 유효한 대항력이 있고 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는, 낙찰가가 내려가더라도 배당되지 못한 보증금 인수액이 늘어 실질취득액이 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 이 사건은 최저가 하락보다 선순위 가능 임차보증금의 규모 확인이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,463,440원 | - |
| 1. 근저당 · 온천장신용협동조합 | 2,041,000,000원 | 57,616,560원 | 1,983,383,440원 |
| 2. 근저당 · 주식회사타이탄인베스트대부 | 650,000,000원 | 0원 | 650,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김미라 | 419,500,000원 | 0원 | 419,500,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 한국창호 | 190,050,000원 | 0원 | 190,050,000원 |
| 5. 근저당 · 온천장신용협동조합 | 516,000,000원 | 0원 | 516,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권 총액 3,816,550,000원 중 예상배당은 57,616,560원, 미배당은 3,758,933,440원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 여부는 반영되지 않았으며, 선순위 가능 임차인의 미배당 보증금 인수액도 별도입니다.
⑤ 반복된 경매·압류 이력
- 가등기. 2018.10.30 심행섭 명의 소유권이전청구권가등기가 설정됐으나 2019.02.22 해제로 말소됐습니다.
- 경매 취하·취소. 2019.10.30 강제경매는 2019.11.07 말소됐고, 2021.08.25 강제경매는 2021.12.09 말소됐습니다.
- 선행 임의경매. 2022.11.16 온천장신용협동조합의 임의경매가 개시됐으나 2024.02.06 취하로 말소됐습니다.
- 현재 경매. 2024.04.22 온천장신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
- 압류. 2020.08.12 동래세무서장 압류와 2022.03.14 포항세무서장 압류가 있으며, 2021.04.14 부산지방검찰청 압류는 2021.04.22 말소됐습니다.
- 공매공고. 2021.02.19 한국자산관리공사 공매공고가 부기돼 있어 공매 진행 상태와 현재 경매의 관계를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 주례동 주례중학교 북서측 인근이며 단독주택·다세대·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 사정은 편리합니다.
- 이용상태. 대상 호실은 공부상 다세대주택이며 감정평가상 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 외부는 벽돌·인조석·스톤코트, 내부는 벽지·타일 마감입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 주차타워, 화재탐지·경보, 공동현관기, 스프링클러, 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 북하향 완경사지의 2필 일단 토지로 동측 폭 약 20m 도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 248.0㎡, 공시지가 1,998,000원/㎡이며 준주거지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있습니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당하며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 2018.08.17 준공된 18세대 규모의 원룸형 다세대로, 동일 면적 실거래와 최근 낙찰금액이 확인되지 않아 가격 검증에는 한계가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김현문 계약서 확인. 보증금·계약일·확정일자·점유개시일·현재 점유 여부와 대상 호수가 305호인지 확인해야 합니다.
- 민경태 전입 확인. 전입세대확인서와 주민등록 전입 내역으로 말소기준 전후를 확정해야 합니다.
- 점유자 호실 특정. 조사 명단 28명 중 305호 실제 점유자와 다른 호실 점유자를 구분해야 합니다.
- 배당요구 종기 대조. 배당요구가 확인된 문지영·홍성은·장소혜·임현주·하성용·최시영·조환진·성정환·모현정·안재표의 배당 자격과 채권액을 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 동래세무서장·포항세무서장 압류와 당해세 여부를 확인해 실제 배당액 변동을 점검해야 합니다.
- 공매 상태 확인. 한국자산관리공사 공매공고의 현재 효력과 경매 절차와의 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 건물·인근 원룸형 다세대의 실제 거래가와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
- 명도 계획. 다수의 전입·점유 기록이 있어 현장 방문, 우편함·계량기·관리 관계 확인과 명도비용 검토가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서·임대차계약서·배당요구 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 미상 보증금이 먼저”
이 물건은 감정가 84,400,000원에서 최저가 59,080,000원으로 내려와 표면상 할인폭이 커 보입니다. 말소기준 이후의 등기권리도 대부분 소멸하는 구조입니다. 그러나 김현문의 2018.09.11 전입은 말소기준보다 빠르고, 보증금·확정일자·점유 범위가 모두 확인되지 않았습니다. 민경태 역시 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다.
따라서 배당표상 인수액 0원만을 믿고 최저가를 실질취득액으로 보면 안 됩니다. 실질취득액은 59,080,000원에 미배당 임차보증금 인수액을 더한 금액이 될 수 있으며, 동일 면적 실거래 비교값도 없어 현재 가격이 시세보다 낮다는 결론을 내릴 수 없습니다. 등기 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 가능 점유 위험은 미해결. 김현문·민경태의 임대차와 305호 실제 점유자를 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.