부산지방법원 2025타경22066. 부산진구 연지동 연지자이2차 211동 4층 402호 아파트입니다. 감정평가액은 677,000,000원, 현재 최저매각가는 331,730,000원으로 두 차례 유찰된 상태입니다. 매각기일은 2026.08.26입니다. 등기상 말소기준은 2021.09.07 설정된 애큐온저축은행 근저당권(채권최고액 788,400,000원)이며, 이후 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 바깥의 점유 관계입니다. 김도영 씨가 402호에 2020.09.10 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준보다 약 1년 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 단순히 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 됩니다. 현재 판단은 대항력 가능·미상입니다. 보증금이 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면 낙찰자가 미배당 보증금을 승계할 수 있으므로, 현재 최저가 331,730,000원만으로 실질취득가를 계산해 “시세의 절반”이라고 결론 내리는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22066 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 연지동 406 연지자이2차아파트 211동 4층402호 |
| 물건종류 | 아파트 · 제211동 제4층 제402호 · 철근콘크리트구조 · 23층 건물 |
| 사용승인일 | 2011.12.02 |
| 소유자 | 김성도 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 677,000,000원 / 331,730,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 692,743,607원 |
| 말소기준 | 2021.09.07 애큐온저축은행 근저당권 · 채권최고액 788,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
소유권 관계에서는 김형기가 2011.02.15 매매를 원인으로 취득한 뒤 2015.01.09 개명해 현재 소유자명이 김성도로 변경됐습니다. 과거 부산은행·농협은행·현대해상화재보험· 에이치케이저축은행·하나은행의 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2021.09.07 애큐온저축은행 근저당권입니다.
그 뒤 2024년 김인숙 220,000,000원, 장소배 500,000,000원의 근저당권과 2025년 이후 다수 가압류·압류가 순차적으로 붙었습니다. 이 권리들은 자료상 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 채권을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 이 판단은 임차보증금 승계와는 별개입니다.
② 임차인 — 최저가보다 먼저 확인해야 할 항목
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도영 | 402호 · 주거 | 2020.09.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
배당표의 매수인 인수 0원은 등기상 배당 시뮬레이션에 반영된 값입니다. 하지만 보증금 자체가 확인되지 않은 선순위 전입 점유자가 있으므로 이를 곧바로 “최종 인수액 0원”으로 받아들여서는 안 됩니다. 이 사건의 실질 인수액은 보증금과 배당요구 여부를 확인하기 전까지 확정 불가입니다.
③ 시세 비교 — 표면가격은 53.7%, 실질 할인은 아직 미확정
연지자이2차의 비교 실거래는 12건이고, 전체 평균은 619,083,333원입니다. 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 617,666,666원, 가장 최근 거래는 2026.07의 600,000,000원입니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 추세는 -0.9%로 소폭 하락입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 117.62㎡ | 10 | 600,000,000원 |
| 2026.06 | 117.62㎡ | 19 | 613,000,000원 |
| 2026.05 | 127.25㎡ | 3 | 626,000,000원 |
| 2026.02 | 117.62㎡ | 13 | 595,000,000원 |
| 2026.01 | 127.25㎡ | 14 | 635,000,000원 |
| 2025.12 | 127.25㎡ | 10 | 635,000,000원 |
| 2025.12 | 127.25㎡ | 18 | 635,000,000원 |
| 2025.09 | 117.62㎡ | 16 | 620,000,000원 |
| 2025.09 | 117.62㎡ | 10 | 600,000,000원 |
| 2025.07 | 117.62㎡ | 22 | 600,000,000원 |
| 2025.07 | 117.62㎡ | 22 | 600,000,000원 |
| 2025.03 | 127.25㎡ | 23 | 670,000,000원 |
현재 최저가 331,730,000원은 최근 12개월 평균의 53.7%이고, 최신 거래 600,000,000원보다도 크게 낮습니다. 다만 이 비율은 어디까지나 법원 최저매각가와 실거래가의 단순 비교입니다. 김도영 씨의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰자의 실질취득비용을 331,730,000원으로 고정할 수 없으므로, “실질적으로 시세보다 절반 싸다”는 결론은 유보해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 331,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,444,220원 |
| 을구 12번 근저당권 · 애큐온저축은행 | 788,400,000원 | 326,285,780원 |
| 을구 14번 근저당권 · 김인숙 | 220,000,000원 | 0원 |
| 을구 15번 근저당권 · 장소배 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 265,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 부산신용보증재단 | 40,624,974원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 160,353,161원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 근로복지공단 | 7,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 오봉환 | 143,035,800원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 90,182,166원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 23,564,390원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 2,238,160,491원 중 예상배당은 326,285,780원, 미배당은 1,911,874,711원입니다. 국세·지방세 압류 7건이 있으며 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 선순위 점유자의 보증금·우선변제 관계 역시 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 331,730,000원 | 326,285,780원 | 1,911,874,711원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 232,211,000원 | 228,160,046원 | 2,010,000,445원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 162,547,700원 | 159,472,032원 | 2,078,688,459원 |
통상의 말소형 물건이라면 유찰될수록 가격 메리트가 커집니다. 그러나 이 사건은 선순위 전입 점유자의 보증금이 미상입니다. 만약 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정되는 인수형이라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총 실질취득비용이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 따라서 3회·4회 유찰 가격만 보고 투자매력이 자동으로 커진다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 연지동 연지초등학교 서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하며 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 연지자이2차는 1,011세대이며 사용승인일은 2011.12.02입니다.
- 도로. 북동측 왕복 3차선, 북측·남측·서측 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역과 자연녹지지역이 포함되고, 재개발구역·교육환경 보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 2,086,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김도영 씨의 보증금 액수가 최우선 확인사항입니다. 보증금 미상 상태에서는 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 성립과 실제 배당 여부에 따라 낙찰자 승계액이 달라질 수 있습니다.
- 점유 지속 여부 확인. 2020.09.10 전입 사실과 실제 점유가 계속되고 있는지 현장·원본 서류로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세 해당 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 617,666,666원과 최신 거래 600,000,000원을 우선 기준으로 보고, -0.9%의 최근 하락 추세도 반영해야 합니다.
- 명도비용. 임차인이 실제 점유 중이면 권리관계와 별개로 인도·명도 과정과 비용을 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 현황을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 최저가”보다 중요한 것은 미상 보증금
이 사건의 숫자는 강합니다. 감정가 677,000,000원이 두 번 유찰돼 331,730,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 617,666,666원의 53.7%입니다. 등기부상 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류도 매각으로 소멸합니다.
하지만 권리분석의 결론은 가격표가 아니라 김도영 씨의 선순위 전입에서 결정됩니다. 2020.09.10 전입은 2021.09.07 말소기준보다 빠르고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 현재 단계에서 낙찰자의 인수액을 0원으로 단정할 수 없고, 실질취득비용 역시 미확정입니다. 최근 시장은 -0.9%의 소폭 하락 흐름도 보입니다. 결론은 가격은 매력적으로 보이지만 권리는 미완성입니다. 보증금·배당요구·점유관계가 확인돼야 비로소 331,730,000원의 할인폭이 실제 투자 메리트인지 판단할 수 있습니다.
