부산지방법원 2025타경22068. 부산진구 부전동 더샵 센트럴스타 에이동 3층 307호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 주상복합 집합건물입니다. 현 소유자 김대영은 2017년 3월 29일 거래가 435,000,000원에 소유권을 취득했고, 2020년 10월 23일 하나은행 근저당 392,700,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 설정된 오케이저축은행 근저당과 국세 압류, 울산신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 431,200,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 별도의 승계 보증금이나 존속 권리를 더한 금액이 아니라, 최저가 자체가 곧 실질취득 기준액입니다. 따라서 시세 비교도 4.312억을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22068 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 537-9 더샵 센트럴스타 에이동 3층 307호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교 대상 면적 121.21㎡ · 지하 5층·지상 58층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김대영 (2017.03.29. 거래가 435,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 616,000,000원 / 431,200,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 64,992,205원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 현재 살아 있는 선순위 인수권리는 없다
과거 농업협동조합중앙회 근저당 359,280,000원은 2017년 3월 29일 말소됐고, 포스코건설 가압류 49,910,000원과 근저당 64,000,000원도 각각 2013년 5월 13일과 2013년 10월 21일 말소됐습니다. 2013년과 2019년 부산진구 압류 역시 해제·말소됐습니다. 따라서 이 과거 권리들은 설정일이 빠르더라도 현재 매수인이 인수하는 권리가 아닙니다.
현재 권리관계의 출발점은 2020.10.23. 하나은행 근저당 392,700,000원입니다. 2024년 오케이저축은행 근저당 74,400,000원, 국세 압류, 울산신용보증재단 가압류와 오케이저축은행의 경매개시결정은 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 채권자에게 미배당이 발생하더라도 그 부족액이 매수인 인수액으로 바뀌지는 않습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 4.312억은 최근 거래보다 낮다
더샵 센트럴스타는 1,360세대, 2011년 6월 17일 준공 단지입니다. 제공된 최근 12개월 실거래는 전용 109.18~130.26㎡대 12건이며, 평균은 636,166,666원입니다. 이 가운데 대상과 같은 121.21㎡의 최신 거래는 2026년 5월 7층 570,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 121.21㎡ | 7 | 570,000,000원 |
| 2026.05 | 125.12㎡ | 47 | 825,000,000원 |
| 2026.05 | 126.27㎡ | 30 | 665,000,000원 |
| 2026.03 | 109.18㎡ | 13 | 650,000,000원 |
| 2026.02 | 118.39㎡ | 22 | 561,000,000원 |
| 2026.02 | 126.27㎡ | 42 | 690,000,000원 |
| 2026.02 | 130.26㎡ | 4 | 633,000,000원 |
| 2026.01 | 109.18㎡ | 6 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 119.09㎡ | 26 | 630,000,000원 |
| 2025.12 | 109.18㎡ | 17 | 625,000,000원 |
| 2025.12 | 130.26㎡ | 39 | 705,000,000원 |
| 2025.11 | 118.39㎡ | 16 | 580,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 636,166,666원 |
실질취득 기준액 431,200,000원은 최근 12개월 평균보다 204,966,666원 낮은 67.8%입니다. 대상과 같은 121.21㎡ 최신 거래 570,000,000원과 비교해도 138,800,000원 낮은 75.6%입니다. 감정가 616,000,000원은 최근 평균의 96.8%지만, 한 차례 유찰로 최저가가 크게 내려와 현재 회차에서는 수치상 가격 메리트가 형성된 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 431,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,712,000원 |
| 2. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 359,280,000원 | 359,280,000원 |
| 3. 가압류 · 포스코건설 | 49,910,000원 | 49,910,000원 |
| 4. 근저당 · 포스코건설 | 64,000,000원 | 15,298,000원 |
| 5. 근저당 · 하나은행 | 392,700,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 오케이저축은행 | 74,400,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 울산신용보증재단 | 33,583,342원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 신고채권 973,873,342원 중 424,488,000원이 배당되고, 미배당액은 549,385,342원으로 계산됩니다. 채권자의 미배당액과 매수인 인수액은 별개이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경남공업고등학교 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 부산도시철도 1호선 범내골역과 2호선 전포역이 있어 교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 5층·지상 58층 건물이며, 위생·급배수·전기·소방·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 25m, 남측 약 15m, 서측 약 10m, 북측 약 12m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·상대보호구역이며, 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1,360세대 대단지이고 최근 거래 표본은 12건이지만, 경매 낙찰률 10.0%와 평균 유찰 5.2회는 보수적인 출구전략이 필요하다는 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 확정일자와 배당요구 여부를 원본으로 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 배당될 수 있습니다. 세목별 법정기일과 금액을 확인하세요.
- 배당표 재산정. 말소된 농업협동조합중앙회·포스코건설 권리가 배당 시뮬레이션에 포함돼 있습니다. 등기부 말소사항과 채권계산서를 대조하세요.
- 3층 가격 보정. 최신 동일 면적 거래는 7층 570,000,000원입니다. 대상의 3층 조건과 내부 상태를 반영해 낙찰가 상한을 낮춰 잡으세요.
- 명도·관리비. 점유자가 확인될 경우 인도명령과 이사 협의 비용을 고려하고, 관리사무소에서 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 경매 환금성. 단지 평균 유찰 5.2회와 낙찰률 10.0%를 감안해 단기 재매각보다 보수적인 보유·매도 시나리오를 세우세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본과 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격은 합격, 검증 절차는 남아 있다
이 물건은 현재 존속하는 등기권리를 기준으로 보면 하나은행 근저당 이후의 권리가 모두 소멸하고, 매수인 인수액도 0원입니다. 실질취득 431,200,000원은 최근 12개월 평균 636,166,666원의 67.8%, 동일 면적 최신 거래 570,000,000원의 75.6%이므로 가격 측면에서도 분명한 여유가 있습니다.
다만 임대관계가 확인되지 않았고, 국세·지방세의 당해세 가능성이 있으며, 배당 시뮬레이션에는 이미 말소된 과거 권리가 포함돼 있습니다. 이 세 가지를 원본으로 해소하기 전까지는 ‘완전 무위험 물건’으로 단정할 수 없습니다. 결론은 권리 합격·가격 메리트, 점유와 배당 검증을 전제로 한 조건부 참여 검토입니다.
