감정가 70%까지 내려왔지만, 대항력 임차 보증금이 미상이다 — 부산 베스아이하늘 403호

부산지방법원 2024타경103954. 부산 사상구 주례동 베스아이하늘 4층 403호로, 공부상 용도는 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 등기상 말소기준은 2018.10.25. 온천장신용협동조합의 채권최고액 2,041,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 근저당권, 가압류, 압류, 가등기 및 경매개시결정은 순위상 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 등기부가 정리된다는 사실만으로 매수인 부담이 0원이 되는 것은 아닙니다. 김현문은 말소기준보다 앞선 2018.09.11. 전입자로 조사돼 대항력이 있으며, 보증금과 확정일자는 모두 확인되지 않았습니다. 민경태는 전입신고일 자체가 미상이라 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 따라서 배당표상 등기권리 인수액이 0원으로 계산돼 있어도, 실제 임차보증금 인수 위험은 별도로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 별개

② 임차인·점유자 분석 — 27명 중 보증금 확인자는 없다

현황조사에 기재된 전입·점유자는 27명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 김현문 1명은 대항력이 있고, 민경태 1명은 전입일 미상으로 판정이 불가능합니다. 나머지 25명은 전입일이 말소기준인 2018.10.25.보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 27명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 정확한 배당·인수액은 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 실거래보다 먼저 실질취득액을 확정해야 한다

베스아이하늘은 2018.08.17. 사용승인된 18세대 건물입니다. 다만 비교 가능한 동일 면적 실거래와 최근 낙찰가는 확인되지 않았습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%로 제시돼 있지만, 이를 일반 시세로 사용할 수는 없습니다.

현재 최저매각가는 감정가 88,200,000원의 70%인 61,740,000원입니다. 그러나 김현문의 보증금 미배당분과 민경태의 권리관계가 확정되지 않았으므로 실질취득액은 61,740,000원으로 끝나지 않을 수 있습니다. 실거래 자료도 없는 상태이므로 감정가 대비 할인율만 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)

채권 총액 3,816,550,000원 중 60,228,680원이 배당되고, 미배당액은 3,756,321,320원입니다. 이 배당안은 임차인의 보증금·최우선변제 및 당해세를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 주례중학교 북서측 인근이며 단독주택·다세대·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 사정은 편리합니다.
• 이용상태. 공부상 다세대주택인 도시형생활주택 원룸형입니다. 건물 일부 호실은 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 9층 건물로 승강기·주차타워·공동현관기·스프링클러·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 20m 도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·준주거지역이며, 북하향 경사지대의 2필 일단 토지입니다. 공시지가는 1㎡당 1,998,000원입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 18세대 소규모 원룸형 건물이고 비교 가능한 최근 실거래가 없어 적정 매도가격과 환금성을 별도로 조사해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김현문 임대차계약 확인. 보증금·확정일자·점유 지속 여부·배당요구 여부를 확인하고 미배당 인수액을 계산해야 합니다.
• 민경태 전입일 확인. 전입세대확인서와 실제 점유조사로 말소기준 전후를 확정해야 합니다.
• 403호 점유자 특정. 조사된 27명 가운데 실제 403호 점유자와 각 점유 부분을 구분해야 합니다.
• 우선변제 확인. 보증금과 확정일자가 모두 미상이므로 배당요구자 9명의 우선변제 범위도 원본 서류로 검증해야 합니다.
• 가등기 원인 확인. 2020.09.11. 소유권이전청구권가등기의 담보가등기 여부와 말소 조건을 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 세무서·국민건강보험공단 압류와 당해세 해당 금액을 확인해 배당표를 다시 계산해야 합니다.
• 실거래 조사. 감정가 대비 70%라는 할인율보다 유사 원룸형의 실제 거래·임대료·공실률을 먼저 확인해야 합니다.
• 관리비·명도비 반영. 체납 관리비와 다수 점유자 명도에 필요한 기간·비용을 입찰가에서 차감해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·전입세대확인서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가 70%보다 보증금 한 줄이 먼저다”

등기부만 보면 말소기준 뒤 권리가 정리되는 일반적인 소멸 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 말소기준 전 전입한 김현문의 보증금이 미상이고, 민경태의 전입일도 확인되지 않았으며, 현황조사상 전입·점유자가 27명입니다. 비교 가능한 실거래까지 없는 상태에서 최저가 61,740,000원만 보고 가격 메리트를 말할 수 없습니다.

등기상 권리는 정리되지만 실질취득액은 미정. 김현문과 민경태의 임대차 원본을 확보해 보증금 인수액을 0원 또는 확정 금액으로 만들기 전까지는 입찰가 산정보다 권리확인이 우선입니다.