말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이지만 후순위 채권 미배당과 신건 대비 1회 유찰 가격 구조를 함께 검토해야 해 B 등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 매각으로 소멸하는 권리 구조입니다. 다만 선순위 근저당과 후순위 채권이 얽혀 있어 배당부족 규모가 큰 물건입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 7.17억의 75.6% 수준으로 가격 메리트는 확보된 상태입니다.
감정가
774,000,000원
최저가 1회 유찰
최저매각가
541,800,000원
감정가 70%
최근 실거래 평균
717,000,000원
최근 12건
매수인 인수
0원
임차인 없음
부산지방법원 2025타경22069. 부산 동래구 사직동 사직쌍용예가 118동 1002호 아파트입니다. 소유자는 김인기이며, 2013년 현대해상화재보험 근저당권이 현재 권리분석의 기준이 되는 말소기준권리입니다. 이후 발생한 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
사건번호
부산지방법원 2025타경22069
소재지
부산광역시 동래구 사직동 1017 사직쌍용예가 118동 10층 1002호
물건종류
아파트
소유자
김인기
감정가 / 최저가
774,000,000원 / 541,800,000원
신청채권
300,000,000원
매각기일
2026.07.22
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
임차인 조사상 인수 대상은 없습니다. 을구 4번 현대해상화재보험 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 한창제지 근저당권, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 유찰 후 가격 메리트 확보
동일 단지·동일 면적 기준 최근 거래는 12건이며 최근 12개월 평균은 717,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 800,000,000원입니다.
거래월
층
거래가
2026.07
13층
800,000,000원
2026.06
23층
775,000,000원
2026.03
16층
838,000,000원
2026.02
10층
710,000,000원
2025.12
4층
645,000,000원
평균
12건
717,000,000원
최저매각가 541,800,000원은 최근 12개월 평균 대비 75.6%입니다. 현재 회차 기준으로는 시세 대비 할인 구간이며, 다만 실제 입찰가는 층·향·관리상태를 추가 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 541,800,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
7,818,000원
현대해상화재보험 근저당
316,800,000원
316,800,000원
주식회사 한창제지 근저당
300,000,000원
217,182,000원
한솔피엔에스 가압류
138,726,158원
0원
한창제지 가압류
156,371,354원
0원
신보2025제5차유동화전문유한회사 가압류
135,000,000원
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 실거래 평균 대비 할인 상태입니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
⚠️ 배당 관점 채권 총액 1,046,897,512원 대비 배당액은 533,982,000원으로 일부 채권은 미배당됩니다. 다만 미배당 채권은 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다.
④ 입찰 체크리스트
권리 확인. 현대해상화재보험 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸 여부를 확인합니다.
가격 판단. 최저가는 최근 12개월 평균 7.17억 대비 75.6% 수준입니다.
현장 확인. 사직쌍용예가 대단지 아파트로 층·향·내부상태 확인이 필요합니다.
점유 확인. 명도 및 실제 점유관계는 현황조사 자료와 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리되고 가격은 내려왔다”
이 물건은 권리분석 측면에서는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수금액은 없습니다. 다만 배당 과정에서 후순위 채권의 미배당이 발생하므로 배당표 구조는 반드시 확인해야 합니다. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균보다 낮아 가격 메리트가 있는 구간으로 판단됩니다.
사건 개요
같은 단지 3건 동시 경매
단지 평균
0.8회 유찰
소재지
부산광역시 동래구 사직동 1017 사직쌍용예가 118동 10층1002호
법원·사건
부산지방법원
·2025타경22069
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-22 10:00
·2층256호 입찰법정
물건
사직쌍용예가 118동 10층1002호
철근콘크리트구조 134.314㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
부산광역시 동래구 사직동 1017 사직쌍용예가 118동 10층1002호
2025-06-16 14:02
① 폐문부재하여 안내문을 현관문과 우편함에 꽂아두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음.
② 전입세대확인서에 소유자 김인기 세대가 전입되어 있음.
③ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
