부산지방법원 2025타경22074. 부산진구 전포동 ‘동양팰리스’ 2층 203호로, 감정평가 당시 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 감정가 160,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 78,400,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인입니다.
김현진은 203호에 2018.03.29 전입했고, 말소기준인 사상신용협동조합 근저당권은 2020.10.14 설정됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이 자료만으로 ‘대항력 있음’이나 우선변제 범위를 단정해서는 안 됩니다. 본 리포트에서는 이를 대항력 가능·미상으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22074 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 전포동 194-7 동양팰리스 2층203호 · 부산광역시 부산진구 전포대로246번길 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 25층건 내 2층 203호 · 사용승인일 2016.06.08 |
| 실거래 비교 면적 | 61.46㎡ · 면적 일치 |
| 소유자 | 박선정 · 2017.09.02 매매 · 거래가액 179,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 사상신용협동조합 / 121,170,976원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차인 확인이 핵심
말소기준권리는 2020.10.14 사상신용협동조합 근저당권 144,000,000원입니다. 그 이후의 국민건강보험공단 압류, 에스앤티저축은행 가압류, 임의경매개시결정은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2026.01.15에는 이 4번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 비어 있어 실질취득가를 못 정한다
실제 임차인 1명이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 김현진 본인의 신고이며, 보증금 중복 합산 문제는 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현진 | 203호 | 2018.03.29 | 미상 | 미상 | 2025.08.12 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
전입 순서만 보면 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 알려지지 않았습니다. 따라서 대항력 인정 여부와 미배당 보증금의 매수인 승계 여부·금액을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 미상 보증금이 자동으로 모두 소멸한다고 볼 수도 없습니다.
③ 시세 비교 — 표면가격은 낮지만 ‘실질취득’ 비교는 보류
동양팰리스의 비교 실거래는 총 12건이고, 최근 12개월 표본은 5건입니다. 최근 12개월 평균은 232,400,000원, 최신 거래는 2026.08 · 280,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 13.0% 높은 추세로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.45㎡ | 21 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 59.45㎡ | 11 | 272,000,000원 |
| 2026.02 | 62.08㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 62.08㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2025.09 | 59.45㎡ | 13 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 232,400,000원 |
현재 최저가 78,400,000원은 최근 12개월 평균의 33.7%로 집계됩니다. 전체 실거래 평균은 216,833,333원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 다만 이 사건에서는 최저가를 곧바로 실질취득가로 놓고 시세와 비교하면 안 됩니다. 김현진의 보증금이 확인돼 실제 인수액이 정해진 뒤에야 최종 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 2. 근저당 · 사상신용협동조합 | 144,000,000원 | 76,588,800원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에스앤티저축은행 | 67,488,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 211,488,000원 중 76,588,800원이 배당되고 미배당은 134,899,200원으로 계산돼 있습니다. 이 배당 계산의 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 김현진의 보증금도 미상입니다. 따라서 배당표상 0원과 실제 임차보증금 인수위험은 구분해서 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 134,899,200원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 157,995,840원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 38,416,000원 | 37,324,512원 | 174,163,488원 |
추가 유찰 시 법원 최저가는 더 낮아지지만, 이 사건은 임차보증금이 확인되지 않았기 때문에 낙찰가 하락을 그대로 취득비용 하락으로 해석할 수 없습니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 인수되는 구조라면 낮아진 낙찰가만큼 인수 부담이 커질 가능성을 함께 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가 당시 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 입지. 전포초등학교 남동측 인근으로, 주상복합아파트·단독주택·상가·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 2호선 전포역, 근거리에 지하철 1·2호선 서면역이 있어 대중교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층건 내 2층 203호이며 사용승인일은 2016.06.08입니다. 급배수·위생·화재탐지·소화전·승강기·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 24미터, 북측 약 4미터, 동측 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등이 표시돼 있습니다. 공시지가는 6,295,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 동양팰리스는 123세대이며 실거래 표본은 12건입니다. 거래금액은 170,000,000원부터 280,000,000원까지 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김현진 보증금 확인. 현재 가장 중요한 변수입니다. 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가와 안전한 응찰 상한을 산출할 수 없습니다.
- 확정일자 확인. 현재 확정일자가 미상이므로 우선변제 순위와 실제 배당 범위 역시 확정되지 않습니다.
- 대항력 최종 확인. 2018.03.29 전입은 2020.10.14 말소기준보다 빠르지만, 현재 자료만으로는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
- 배당요구 확인. 김현진은 2025.08.12 배당요구를 했습니다. 실제 보증금과 배당액을 원본 명세서에서 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.01.15 사상신용협동조합의 4번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내용이 등기돼 있습니다.
- 파산선고 확인. 박선정에 대해 2025.09.29 부산회생법원 파산선고가 있었고 2025.10.01 등기돼 있으므로 경매 진행 서류와 함께 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 78,400,000원은 최근 12개월 평균의 33.7%지만, 임차보증금 인수위험이 해소되기 전에는 이 비율만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 층·면적 비교. 실거래 표본은 59.45㎡·62.08㎡와 여러 층의 거래가 섞여 있으므로 2층 203호의 개별 상태를 별도로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 직접 대조한 뒤 입찰 판단이 필요합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금
현재 최저가 78,400,000원은 감정가의 49%이고 최근 12개월 실거래 평균 232,400,000원의 33.7%입니다. 시장 데이터만 떼어 보면 매우 낮은 가격대입니다. 하지만 김현진의 전입일 2018.03.29가 말소기준일 2020.10.14보다 앞서고, 결정적으로 보증금과 확정일자가 미상입니다.
따라서 이 물건의 결론은 “싸다”가 아니라 “실질취득가를 아직 계산할 수 없다”입니다. 보증금 인수위험이 실제로 없거나 제한적이라는 사실이 확인된 뒤라야 78,400,000원이라는 낮은 최저가를 가격 메리트로 평가할 수 있습니다. 반대로 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 승계되는 구조라면 낙찰가가 더 내려가더라도 총 취득부담이 같은 폭으로 내려가지 않을 수 있습니다. 가격보다 임차보증금 확인이 먼저인 사건입니다.
