부산지방법원 2025타경22080. 부산지방법원 서측 인근의 거제1차현대홈타운 103동 19층 1901호로, 전용 156.42㎡ 아파트입니다. 감정가는 912,000,000원이지만 한 차례 유찰되어 최저매각가는 감정가의 70%인 638,400,000원까지 내려왔습니다. 이 사건의 첫 번째 확인점은 2015년과 2016년에 설정된 우리은행 근저당 2건입니다. 날짜만 보면 2020년 중소기업은행 근저당보다 앞서지만, 두 권리는 2020.06.11 해지로 말소됐습니다. 따라서 실제 말소기준은 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당이며, 그 뒤의 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다.
가격은 전체 거래 평균보다 최근 시장을 기준으로 봐야 합니다. 전체 7건 평균은 887,571,428원이지만, 2021년 1,100,000,000원 거래처럼 오래된 고가 사례가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 3건의 평균은 844,333,333원, 최신 거래는 865,000,000원입니다. 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 638,400,000원이며, 최근 12개월 평균의 75.6%, 최신 거래의 약 73.8%입니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 8.2% 낮아진 하락 추세이므로, 단순 할인율만 보고 가격 상한을 높여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22080 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제동 1481 거제1차현대홈타운 제103동 제19층 제1901호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 156.42㎡ · 철근콘크리트조 27층 건물 중 19층 |
| 소유자 | 김경민 지분 2분의 1 · 김관후 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 912,000,000원 / 638,400,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 승학신용협동조합 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 말소가 핵심
을구 1번 우리은행 근저당 132,000,000원과 을구 2번 우리은행 근저당 250,800,000원은 말소기준보다 먼저 설정됐지만, 2020.06.11 을구 4번 등기로 모두 말소됐습니다. 따라서 이 두 권리는 낙찰자가 인수하지 않습니다. 같은 날 설정된 을구 3번 중소기업은행 근저당 328,800,000원이 말소기준이며, 이후 설정된 부참시대부와 승학신용협동조합 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 부참시대부 근저당도 2023.10.13 별도로 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 24.4% 낮다
거제1차현대홈타운은 1,127세대, 2001.07.28 준공 단지입니다. 대상과 같은 전용 156.42㎡ 거래는 7건이 확인되며, 최근 12개월 거래는 2025년 10월과 12월의 3건입니다. 가격 판단은 오래된 1,100,000,000원 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 156.42㎡ | 9 | 865,000,000원 |
| 2025.12 | 156.42㎡ | 20 | 870,000,000원 |
| 2025.10 | 156.42㎡ | 5 | 798,000,000원 |
| 2024.12 | 156.42㎡ | 8 | 870,000,000원 |
| 2024.07 | 156.42㎡ | 3 | 780,000,000원 |
| 2023.04 | 156.42㎡ | 4 | 930,000,000원 |
| 2021.07 | 156.42㎡ | 6 | 1,100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 156.42㎡ | 3건 | 844,333,333원 |
현재 실질취득액 638,400,000원은 최근 12개월 평균 844,333,333원보다 205,933,333원 낮고, 최근 평균의 75.6%입니다. 최신 거래 865,000,000원과 비교하면 약 73.8% 수준입니다. 감정가 912,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높았지만, 한 차례 유찰로 현재 가격은 최근 거래 구간 아래로 내려왔습니다.
③ 예상배당표 (매각가 638,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,784,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 250,800,000원 | 250,800,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 328,800,000원 | 246,816,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 주식회사부참시대부 | 105,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당 · 승학신용협동조합 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 배당액은 집행비용 8,784,000원을 제외한 629,616,000원이 채권자에게 배당되고, 총 미배당액은 666,984,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기 흐름상 우리은행 을구 1·2번 근저당은 2020.06.11 말소된 기록이 있으므로, 실제 배당에서 해당 채권이 반영되는지는 채권계산서와 배당요구 내역을 반드시 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지방법원 서측 인근으로, 주위는 고층 아파트단지와 학교·근린생활시설 등이 형성된 아파트 지역이며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 3호선 종합운동장역이 있어 교통사정은 편리합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 27층 건물 중 19층으로, 승강기·위생·급배수·소화전· 화재경보 설비와 도시가스 개별난방이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 평지의 사다리형 토지로 북측 약 20미터 포장도로와 접합니다. 제3종일반주거지역·택지개발지구·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,354,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 1,127세대 단지이지만 전용 156.42㎡ 거래 표본은 총 7건, 최근 12개월은 3건입니다. 확인된 거래가는 780,000,000원부터 1,100,000,000원까지 편차가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 말소 원본 대조. 을구 1·2번은 2020.06.11 말소된 기록이 있으므로 최신 등기사항전부증명서에서 말소 상태를 다시 확인하세요.
- 배당표 불일치 확인. 가정 배당표에는 우리은행 배당이 포함돼 있으나 등기상 해당 근저당은 말소됐습니다. 법원 채권계산서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 임대차·점유 조사. 확인된 임차인은 없지만 임대차관계는 미상입니다. 전입세대확인, 주민등록 전입일, 확정일자와 실제 점유자를 대조하세요.
- 최근 시세 중심의 가격 상한. 전체 평균 887,571,428원보다 최근 12개월 평균 844,333,333원과 최신 거래 865,000,000원을 우선하고, 최근 추세 -8.2%를 반영하세요.
- 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비 체납액과 승계 범위를 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 배당표와 점유 확인이 남는다
이 물건은 2015년과 2016년의 우리은행 근저당이 말소돼 있다는 사실을 정확히 읽는 것이 핵심입니다. 말소기준은 2020.06.11 중소기업은행 근저당이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 현재 실질취득액 638,400,000원이 최근 12개월 평균 844,333,333원의 75.6%로 내려와 신건 때보다 분명한 여유가 생겼습니다.
다만 최근 시장은 8.2% 하락 추세이고, 임대차관계가 미상이며, 가정 배당표에는 이미 말소된 우리은행 근저당 배당이 포함돼 있습니다. 따라서 결론은 “권리구조와 가격은 긍정적이지만, 점유 및 배당 원본 확인을 완료한 뒤 응찰할 물건”입니다. 할인율만 보면 매력적이지만, 원본 확인 없이 권리와 배당을 단정할 단계는 아닙니다.