71,820,000원
부산지방법원 2024타경103954. 부산 사상구 주례동 베스아이하늘 5층 501호로, 공부상 업무시설인 오피스텔이지만 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 102,600,000원, 1회 유찰된 현재 최저가는 71,820,000원입니다. 등기상 말소기준은 2018.10.25. 설정된 온천장신용협동조합의 2,041,000,000원 공동담보 근저당입니다.
말소기준 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건은 등기부보다 임차관계가 핵심입니다. 조사된 실제 임차인은 27명이며, 그중 김현문은 말소기준보다 앞선 2018.09.11. 전입으로 대항력이 있습니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았으므로 예상 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103954 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례로 22, 5층501호 (주례동, 베스아이하늘) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 9층 건물 · 2018.08.17. 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사세아건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 102,600,000원 / 71,820,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 2,256,030,660원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 등기 발행일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 미확정
소유권은 2018.10.25. 주식회사세아건설로 이전됐고 같은 날 온천장신용협동조합의 2,041,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 2019.10.10. 추가 설정된 온천장신용협동조합 근저당 516,000,000원, 국세·지방세 압류와 2024.04.22. 임의경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸합니다.
다만 김현문의 전입일은 2018.09.11.로 말소기준일보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 매수인에게 남을 임차보증금을 계산할 수 없습니다. 민경태는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 27명
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 아래 27명은 모두 실제 임차인 또는 점유 조사 대상입니다. 25명은 전입일이 말소기준 이후로 대항력이 없고, 김현문 1명은 대항력이 있습니다. 민경태 1명은 전입일 미상으로 대항력 판정이 불가능합니다. 배당요구가 확인된 사람은 9명입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김채영 | 2019.09.23 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문지영 | 2018.10.26 | 미상 | 2024.07.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김건주 | 2018.10.29 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박서윤 | 2020.08.12 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심보영 | 2022.05.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍성은 | 2019.02.22 | 미상 | 2024.07.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장소혜 | 2019.04.22 | 미상 | 2025.10.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이시정 | 2022.04.25 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임현주 | 2019.12.02 | 미상 | 2024.05.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정지인 | 2019.12.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전혜영 | 2020.10.28 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하성용 | 2018.11.16 | 미상 | 2024.06.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 2020.02.17 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최시영 | 2019.03.21 | 미상 | 2024.07.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조환진 | 2019.02.25 | 미상 | 2024.06.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현문 | 2018.09.11 | 미상 | 확인 안 됨 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 이도열 | 2019.10.31 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영민 | 2019.12.04 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진범 | 2024.03.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지원 | 2020.08.18 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진일 | 2019.01.14 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이세영 | 2019.02.08 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명재 | 2019.06.18 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민경태 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강다영 | 2023.01.18 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성정환 | 2020.06.23 | 미상 | 2025.10.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 모현정 | 2018.11.28 | 미상 | 2024.05.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
베스아이하늘은 2018.08.17. 사용승인된 18세대 건물이며, 제공된 실거래 금액은 없습니다. 따라서 감정가 102,600,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 71,820,000원이 됐다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
특히 이 사건은 선순위 임차보증금이 미상입니다. 시세 비교를 하더라도 최저가만 비교해서는 안 되며, 김현문의 미배당 보증금과 그 밖의 인수액을 더한 실질취득액을 기준으로 해야 합니다. 현재는 그 실질취득액 자체가 확정되지 않아 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,692,760원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 온천장신용협동조합 | 2,041,000,000원 | 70,127,240원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사타이탄인베스트대부 | 650,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 김미라 | 419,500,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 한국창호 | 190,050,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당 · 온천장신용협동조합 | 516,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,816,550,000원 중 채권자 예상배당은 70,127,240원이며, 미배당액은 3,746,422,760원입니다. 국세·지방세의 당해세 해당액과 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 등기상 2019.10.08. 말소 기록이 있는 을구 2번 근저당과 배당요구 채권의 관계도 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔이며 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 주례중학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대·다가구주택·근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 사정은 편리합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 급·배수, 위생설비, 승강기, 주차타워, 화재탐지·경보, 공동현관기, 스프링클러와 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 북하향 완경사지의 토지로 동측 폭 약 20m 도로에 접합니다.
- 토지. 대지 248㎡, 주상용, 공시지가 1,998,000원/㎡이며 준주거지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있습니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역과 도로 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김현문 임대차 원본. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유, 배당요구와 미배당 예상액을 확인해야 합니다.
- 민경태 전입일. 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 주민등록 전입세대와 현황조사를 재대조해야 합니다.
- 27명 점유 관계. 호실별 실제 점유자와 중복 전입 여부, 현재 퇴거 여부, 명도 대상 인원을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당요구 9명. 문지영·홍성은·장소혜·임현주·하성용·최시영·조환진·성정환·모현정의 채권신고 내용과 보증금을 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 매각대금에서 먼저 차감될 수 있습니다.
- 공매 절차. 한국자산관리공사 공매공고와 법원경매의 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 금액이 없어 최저가가 시세보다 낮다는 근거가 없습니다. 인수액을 반영한 실질취득액과 현장 시세를 비교해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 업무시설과 실제 주거용 이용에 따른 대출·세금·전입·임대차 취급 차이를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구서와 공매 관련 문서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 보증금이 먼저다”
이 물건은 감정가 102,600,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 71,820,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격 할인보다 중요한 사실은 말소기준보다 먼저 전입한 김현문의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 보증금이 최저가보다 크고 배당되지 않으면 낙찰가가 낮아져도 실질취득액은 낮아지지 않을 수 있습니다.
여기에 전입일 미상 점유자 1명, 전체 임차인 27명, 국세·지방세 압류와 공매공고까지 겹쳐 있습니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 이유만으로 안전형 사건으로 분류하기 어렵습니다. 등기 말소는 명확하지만 실질 인수는 불명확합니다. 김현문의 보증금과 민경태의 전입일이 확인되기 전까지는 가격 메리트 판단과 입찰가 산정을 모두 보류하는 것이 타당합니다.