부산지방법원 2025타경22081. 부산 동래구 명장동 아이뷰파크 3층 304호, 감정상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 179,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 87,710,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49% 수준이지만, 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 임차권자이자 강제경매 신청채권자인 하혜진의 주택임차권 보증금이 150,000,000원이고, 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
따라서 최저가 87,710,000원이 더 내려가더라도 그만큼 미배당 보증금이 커지는 구조입니다. 이 유형의 가격 비교 기준은 낙찰가가 아니라 실질취득액입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 현재 구간에서는 실질취득액을 약 150,000,000원으로 놓고 판단해야 하며, “감정가 대비 49%니까 싸다”는 접근은 맞지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22081 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명장동 136-9 아이뷰파크 3층304호 · 부산광역시 동래구 명안로78번길 25 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) 등재 · 실제 이용상태 확인 요함 |
| 소유자 | 주식회사굿모닝뷰 |
| 건물 | 2021.12.20 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 건 내 3층 304호 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 87,710,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 하혜진 / 150,671,300원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권과 가등기를 같이 봐야 한다
말소기준은 2025.05.30 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞선 2024.12.05에 박준령 명의 소유권이전청구권가등기가 있고, 2025.03.31에는 하혜진의 주택임차권등기가 존재합니다. 임차권은 매각물건명세서에서 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시됐으므로 미변제 보증금 잔액을 인수하는 구조가 분명합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미변제 잔액 승계
| 임차인 | 보증금 | 계약 / 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하혜진 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 계약 2022.03.11 주민등록·점유 2022.03.28 확정일자 2022.03.11 | 대항력 있음 매각물건명세서 명시 | 우선변제 미상 배당요구 2025.03.31 | 잔액 승계 전액 미변제 시 매수인 인수 |
보증기관 대위나 승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차권등기에는 임대차계약일자 2022.03.11, 주민등록일자와 점유개시일자 2022.03.28, 확정일자 2022.03.11이 기재되어 있습니다. 특히 매각물건명세서가 을구 1번 주택임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명확히 적고 있어, 보증금이 전액 배당되지 않는 한 잔액 승계를 전제로 입찰가를 계산해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 약 150,000,000원을 기준으로 본다
아이뷰파크의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 288,833,333원, 최신 거래는 2026.07 160,000,000원입니다. 다만 이 사건의 비교대상 면적은 43.5925㎡인데, 제공된 거래들은 35.04㎡·52.88㎡·56.45㎡·58.4㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 288,833,333원이라는 전체 평균만으로 이 물건이 크게 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 35.04㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 58.4㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2026.02 | 56.45㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2025.10 | 52.88㎡ | 10 | 308,000,000원 |
| 2025.10 | 58.4㎡ | 4 | 316,000,000원 |
| 2025.09 | 56.45㎡ | 5 | 306,000,000원 |
| 2025.09 | 56.45㎡ | 3 | 306,000,000원 |
| 2025.08 | 52.88㎡ | 12 | 308,000,000원 |
| 2025.08 | 58.4㎡ | 14 | 335,000,000원 |
| 2025.08 | 58.4㎡ | 10 | 335,000,000원 |
| 2025.08 | 52.88㎡ | 9 | 301,000,000원 |
| 2025.08 | 58.4㎡ | 6 | 316,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 288,833,333원 |
실질취득 약 150,000,000원은 최신 거래 160,000,000원보다 낮지만, 최신 거래의 전용면적은 35.04㎡로 이 물건의 비교대상 면적 43.5925㎡와 다릅니다. 최근 평균 역시 더 큰 면적의 거래가 다수 포함되어 있으므로 직접 비교 가능한 동일면적 시세로 보기 어렵습니다. 따라서 “실질취득 150,000,000원이 시세보다 확실히 싸다”는 결론도 보류하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,978,780원 |
| 2. 경매신청채권 · 하혜진 | 150,671,300원 | 85,731,220원 |
| 신청채권 미배당 | - | 64,940,080원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권액 150,671,300원과 임차보증금 150,000,000원은 동일한 금액이 아닙니다. 따라서 신청채권 미배당액 64,940,080원을 그대로 임차보증금 인수액이라고 단정하지 않습니다. 매수인 인수 판단은 매각물건명세서의 “을구 1번 주택임차권 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액 인수” 기재를 기준으로 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 명장동 안락초등학교 북동측 인근. 단독주택·근린생활시설·소규모 공동주택·업무시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 시내버스정류장과 서측 근거리 도시철도4호선 명장역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 경매 진행 시 확인이 필요합니다.
- 건물. 2021.12.20 사용승인, 철근콘크리트구조. 승강기·소방·기계식주차설비가 되어 있습니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 아이뷰파크 64세대. 최근 거래는 존재하지만 이 사건과 면적이 일치하는 실거래 표본은 확인되지 않아 가격 비교의 정밀도가 떨어집니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 최저가 87,710,000원이 아니라 임차보증금 150,000,000원 수준을 실질취득 기준으로 놓고 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차권 배당 결과. 하혜진의 보증금이 실제 배당에서 얼마까지 변제되고 얼마가 매수인에게 승계되는지 배당순위와 당해세·최우선변제 등을 함께 확인해야 합니다.
- 가등기 원본 확인. 박준령의 2024.12.05 소유권이전청구권가등기는 담보가등기로 배당요구했다는 비고가 있으므로 가등기 원인·채권·말소 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자 하혜진은 경매 신청채권자와 동일인입니다. 임대차계약·보증금 지급자료·점유관계와 신청채권의 구성까지 대조할 필요가 있습니다.
- 실제 이용상태. 공부상 오피스텔이지만 감정 당시 이해관계인 부재로 실제 이용상태를 확인하지 못했습니다.
- 시세 면적 보정. 최근 거래 12건은 이 사건의 비교대상 면적 43.5925㎡와 일치하지 않습니다. 288,833,333원 평균만으로 할인율을 평가하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 자료·배당요구서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 “150,000,000원 임차보증금”이 중요하다
이 물건에서 가장 위험한 숫자는 87,710,000원이 아닙니다. 150,000,000원입니다. 매각물건명세서가 하혜진의 주택임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시했고, 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재처럼 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 유찰이 계속되어도 실질취득액은 대략 보증금 수준에서 고정됩니다.
가격만 보면 실질취득 약 150,000,000원이 최신 거래 160,000,000원보다 낮지만, 비교 거래의 면적이 이 물건과 일치하지 않아 확실한 시세차익으로 단정할 수 없습니다. 여기에 2024.12.05 선순위 가등기가 있고, 담보가등기 배당요구가 실제 매각 말소로 연결되는지도 확인해야 합니다. 결론은 “낮은 최저가에 현혹되지 말고, 임차보증금 승계와 가등기부터 확정할 물건”입니다.
