부산지방법원 2025타경22081. 부산 동래구 명장동 아이뷰파크 3층 304호의 오피스텔 경매입니다. 감정가 179,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 61,397,000원입니다. 겉으로 드러나는 가격 하락 폭은 크지만, 이 사건은 매각대금만으로 취득비용을 판단할 수 없는 구조입니다.
핵심은 하혜진의 선순위 주택임차권등기입니다. 등기부에는 임대차계약일과 확정일자가 2022.03.11, 주민등록일과 점유개시일이 2022.03.28로 기재돼 있습니다. 임차권등기는 2025.03.31 접수됐으며 보증금은 150,000,000원입니다. 별도 임차인 조사 기록의 전입일 및 대항력 판정은 확정되지 않았으므로, 등기상 기재사항과 실제 대항력 성립·유지 요건을 원본으로 대조해야 합니다. 다만 매각물건명세서 자체가 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있어 인수 위험을 제외한 입찰가 계산은 부적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22081 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명장동 136-9 아이뷰파크 3층 304호 도로명주소: 부산광역시 동래구 명안로78번길 25 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 43.5925㎡ · 지하 1층, 지상 15층 중 3층 |
| 공부상 용도 | 업무시설(오피스텔) · 실제 이용상태 확인 필요 |
| 사용승인 | 2021.12.20 |
| 소유자 | 주식회사굿모닝뷰 |
| 감정가 | 179,000,000원 |
| 최저매각가 | 61,397,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 하혜진 / 150,671,300원 |
| 말소기준권리 | 갑구 6번 강제경매개시결정 · 2025.05.30 |
| 임차인 / 보증금 | 하혜진 · 150,000,000원 · 임차권등기 |
| 선순위 가등기 | 갑구 5번 · 박준령 · 담보가등기로 배당요구 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리를 보라
말소기준권리는 2025.05.30 접수된 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 하지만 이보다 먼저 2024.12.05 소유권이전청구권가등기가 접수됐고, 2025.03.31 주택임차권등기가 설정됐습니다. 따라서 경매개시결정 이후의 권리만 말소된다는 사실로 매수인 인수 위험이 모두 해소된다고 판단할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미배당 잔액이 매수인의 부담
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 하혜진 건물 전유부분 전부 · 임차권등기 |
150,000,000원 | 인수 위험 등기상 주민등록·점유일 기재, 실제 성립·유지 확인 필요 |
확인 필요 확정일자 2022.03.11 기재 · 배당요구 |
잔액 인수 명세서 명시 · 미배당 보증금 |
| 실제 임차인 | 하혜진 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.03.11 |
| 확정일자 | 2022.03.11 (등기부 기재) |
| 주민등록일 | 2022.03.28 (등기부 기재 · 실제 전입 확인 필요) |
| 점유개시일 | 2022.03.28 (등기부 기재 · 현황 확인 필요) |
| 임차권등기일 | 2025.03.31 |
| 임차보증금 | 150,000,000원 |
| 배당요구 | 신고 · 2025.03.31 |
| 인수 조건 | 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 미배당 잔액 인수 |
임차인 하혜진은 강제경매 신청채권자 하혜진과 동일인입니다. 임차권자와 경매신청채권자를 별도의 임차인이나 별도 보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 동일인이라는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수도 없습니다. 임대차의 실제 성립 여부와 채권 발생 경위, 청구금액 150,671,300원 중 보증금 150,000,000원에 해당하는 부분을 배당 관련 서류로 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
아이뷰파크의 실거래 자료는 총 12건이며 전체 평균은 274,041,666원입니다. 최근 12개월 평균은 251,187,500원(8건)이고 최신 거래는 2026.08 · 138,500,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -21.4%로 하락 추세입니다.
다만 경매 대상의 전용면적은 43.5925㎡인데, 아래 거래들은 35.04㎡, 52.88㎡, 56.45㎡, 58.4㎡로 구성돼 대상과 동일한 전용면적의 거래가 아닙니다. 따라서 최근 12개월 평균 251,187,500원을 그대로 대상 호실의 적정 시세로 적용하거나, 실질취득 약 1.5억을 이 평균과 비교해 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 35.04㎡ | 9 | 138,500,000원 |
| 2026.07 | 35.04㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 58.4㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2026.02 | 56.45㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2025.10 | 52.88㎡ | 10 | 308,000,000원 |
| 2025.10 | 58.4㎡ | 4 | 316,000,000원 |
| 2025.09 | 56.45㎡ | 5 | 306,000,000원 |
| 2025.09 | 56.45㎡ | 3 | 306,000,000원 |
| 2025.08 | 52.88㎡ | 12 | 308,000,000원 |
| 2025.08 | 58.4㎡ | 14 | 335,000,000원 |
| 2025.08 | 58.4㎡ | 10 | 335,000,000원 |
| 2025.08 | 52.88㎡ | 9 | 301,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 61,397,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,505,146원 |
| 1. 경매신청채권자 · 하혜진 | 150,671,300원 | 59,891,854원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권 미배당 | — | 90,779,446원 |
위 배당표는 제공된 추정치이며 집행비용을 차감한 금액을 경매신청채권자에게 배당하는 계산입니다. 선순위 담보가등기의 배당순위·채권액 및 임차보증금에 실제 충당되는 금액은 별도로 확정되지 않았습니다. 따라서 신청채권 미배당액 90,779,446원을 매수인의 임차보증금 인수액으로 그대로 확정할 수 없습니다. 당해세·최우선변제도 미반영되어 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 실질취득 하락을 보장하지 않는다
| 회차 | 최저가 | 신청채권 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 61,397,000원 | 59,891,854원 | 90,779,446원 |
| 4회 유찰 시 | 42,977,900원 | 41,804,298원 | 108,867,002원 |
| 5회 유찰 시 | 30,084,529원 | 29,143,007원 | 121,528,293원 |
유찰이 반복되면 낙찰가는 낮아지지만 배당 가능한 금액도 함께 감소합니다. 매수인이 미배당 임차보증금을 승계하는 구조라면 낙찰가 감소분만큼 인수액이 증가할 수 있습니다. 따라서 4회·5회 유찰 시 최저가만 비교하여 취득비용이 크게 낮아진다고 판단할 수 없습니다. 회차별 실질취득은 임차보증금 배당액과 잔액을 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 명장동 안락초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공동주택 및 업무시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 시내버스정류장과 서측 근거리 도시철도 4호선 명장역을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2021.12.20 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 승강기·소방설비·기계식주차설비가 있으며 위생·급배수·난방설비 등이 추정됩니다.
- 실제 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 감정평가 당시 이해관계인 부재로 실제 이용상태가 확인되지 않았습니다. 임차권등기에는 주거 목적의 임대차가 표시되어 있어 현장 이용상태와 점유관계 확인이 중요합니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 토지면적은 1,081.8㎡, 공시지가는 1,797,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태는 확인이 필요합니다.
- 환금성. 아이뷰파크는 64세대 규모입니다. 최근 실거래 가격 추세가 -21.4%이고 비교 가능한 동일 면적 거래가 확보되지 않아 적정 매도가 및 매각 소요기간을 신중하게 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서에 표시된 을구 1번 임차권의 보증금 150,000,000원과 미배당 잔액 인수 조건을 반드시 원본 대조하세요.
- 대항력·우선변제 원본 확인. 등기부 기재 주민등록일·점유개시일·확정일자와 실제 전입·점유 및 권리 유지 여부를 확인하세요. 임차인 조사상 판정이 확정되지 않은 상태에서 대항력을 임의로 확정하지 마세요.
- 배당액 재산정. 신청채권 청구액 150,671,300원과 임차보증금 150,000,000원의 관계, 실제 보증금 배당액, 미배당 잔액을 구분해서 계산하세요.
- 가등기 처리. 박준령의 갑구 5번 가등기가 담보가등기로 배당요구된 사실을 확인하고, 채권액·순위·배당 여부 및 매각 후 말소 가능성을 점검하세요.
- 최저가 착시 경계. 현재 최저가 61,397,000원만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합산하세요.
- 동일 면적 시세 확보. 대상 전용 43.5925㎡와 실거래 표본의 면적이 일치하지 않습니다. 최근 동일 면적 또는 직접 비교 가능한 거래를 확보하고 가격을 보정해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세 -21.4%를 반영하여 과거 평균가격만으로 적정가를 산정하지 마세요.
- 현장 확인. 실제 이용상태, 점유자, 내부 상태, 기계식주차 이용 조건 및 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “6,139만원에 낙찰받아도 6,139만원짜리 물건은 아니다”
부산 아이뷰파크 304호는 감정가 179,000,000원에서 최저가 61,397,000원으로 내려왔지만, 임차보증금 150,000,000원의 미배당 잔액 인수 위험이 있습니다. 대항력 있는 보증금 인수형 구조라면 매수인의 실질취득은 낙찰가가 아니라 보증금 약 1.5억 수준을 중심으로 판단해야 합니다. 여기에 집행비용 및 기타 부담이 추가될 수 있습니다.
선순위 가등기는 담보가등기로 배당요구한 사실이 확인되지만 최종 말소 여부를 확정하기 위한 검토가 필요합니다. 또한 실제 이용상태가 확인되지 않았고, 실거래 표본은 대상과 면적이 다른 데다 가격 추세도 -21.4%의 하락 추세입니다. 최근 12개월 평균이 높다는 이유만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
결론적으로 현재 최저가의 큰 할인 폭은 실질적인 취득비용 절감을 의미하지 않습니다. 임차보증금 배당·인수액, 가등기 말소 여부, 동일 면적의 최신 시세가 확인되지 않은 상태에서는 정확한 적정 입찰가를 확정할 수 없습니다. 권리와 가격 모두 추가 검증이 필요한 고위험 사건입니다.
