최저가 70%보다 먼저 볼 것은 ‘미상 임차보증금’ — 주례동 베스아이하늘 503호

부산지방법원 2024타경103954. 주례동 베스아이하늘 5층 503호로, 공부상 용도는 다세대주택이며 감정평가 이용상태는 도시형생활주택-원룸형입니다. 감정가는 88,900,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 62,230,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2018.10.25. 접수된 온천장신용협동조합의 채권최고액 2,041,000,000원 근저당권입니다.

말소기준 이후 설정된 근저당권·압류·경매개시결정·임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 실질 위험은 등기 채권액보다 현황조사상 다수 전입자에 있습니다. 김현문은 2018.09.11. 전입해 말소기준일인 2018.10.25.보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 단정할 수 없으며 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.

민경태 역시 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부를 판정할 수 없습니다. 이 두 사람의 실제 임대차관계와 보증금이 확인되기 전에는 배당표상 인수액 0원을 매수인의 최종 인수액으로 받아들이면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 위험은 분리해야 한다

류창숙의 주택임차권은 임차보증금 80,000,000원, 계약일 2018.07.30., 점유개시일 2018.08.19., 확정일자 2018.10.24., 주민등록일 2018.10.31.로 등기됐습니다. 주민등록일은 말소기준권리 이후이며, 해당 임차권등기는 2020.11.03. 해제로 말소됐습니다.

② 임차인·전입자 분석 — 실제 확인 대상 28명

보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 아래 28명은 모두 실제 확인 대상입니다. 다만 보증금과 확정일자가 대부분 확인되지 않아, 현황조사 명단만으로 임대차보증금 총액이나 우선변제 범위를 계산할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다

베스아이하늘의 확인된 최근 실거래 금액은 없습니다. 따라서 감정가 88,900,000원이나 최저가 62,230,000원을 최근 12개월 평균 또는 최신 거래와 비교할 수 없습니다. 감정가 대비 70%라는 할인율은 법원 회차상 수치일 뿐, 시장 시세 대비 할인율이 아닙니다.

특히 이 사건은 대항력 가능·미상 임차인의 보증금이 확인되지 않아, 최저매각가만으로 실질취득액을 계산할 수 없습니다. 가격 메리트 판단은 김현문·민경태의 임대차계약서, 보증금, 점유관계와 매각물건명세서 확인 이후로 미뤄야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 62,230,000원 가정)

채권 합계 3,816,550,000원 중 60,709,860원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 3,755,840,140원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 임차인의 매수인 인수 가능액도 포함되지 않았습니다.

을구 2번 근저당권은 2019.10.08. 말소등기가 있고, 갑구 3번·5번 가압류도 각각 2019.01.04.와 2019.03.19. 말소등기가 있습니다. 실제 배당대상 채권과 채권계산서는 원본 기록에서 다시 확인해야 합니다.

⑤ 공매·반복 경매 이력

2020.08.12. 동래세무서장의 압류가 등기됐고, 2021.02.19. 한국자산관리공사의 공매공고 부기등기가 있습니다. 법원경매와 공매의 진행 및 해제 여부를 교차 확인해야 합니다.

2019.10.30. 강제경매개시결정은 2019.11.07. 취하로 말소됐고, 2021.08.25. 강제경매개시결정은 2021.12.09. 취소기각결정으로 말소됐습니다. 2022.11.16. 온천장신용협동조합의 임의경매도 2024.02.06. 취하로 말소된 뒤, 2024.04.22. 같은 채권자가 현재 사건의 임의경매개시결정을 다시 등기했습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 다세대주택이며, 감정 이용상태는 도시형생활주택-원룸형입니다.
• 입지. 주례중학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대·다가구주택과 근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 사정은 편리합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 9층 건물이며 승강기·주차타워·스프링클러·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 20m 도로에 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역과 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 확인된 최근 실거래 금액과 낙찰 실적이 없어 시장가격과 매각 가능성을 수치로 검증하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김현문 임대차 원본 확인. 2018.09.11. 전입, 보증금·확정일자 미상입니다. 임대차계약서와 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 민경태 전입일 확인. 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
• 28명 점유관계 대조. 각 이름이 실제 503호 점유자인지, 다른 호실 전입자가 함께 조사된 것인지 주민등록전입세대확인서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
• 배당요구 서류 확인. 문지영·홍성은·장소혜·임현주·하성용·최시영·조환진·성정환·모현정의 배당요구 문건과 보증금 자료를 확인해야 합니다.
• 류창숙 임차권 말소 경위. 보증금 80,000,000원의 변제 여부와 2020.11.03. 임차권등기 말소 경위를 확인해야 합니다.
• 공매 상태 확인. 2021.02.19. 공매공고와 동래세무서 압류의 현재 상태를 한국자산관리공사 및 처분청에서 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 확인된 실거래 자료가 없으므로 인근 도시형생활주택·원룸형 다세대의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확보해야 합니다.
• 주차타워 상태. 주차타워의 운행 여부와 유지관리비를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역·배당요구서·공매자료를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 할인율보다 임차보증금 확인이 먼저다

이 물건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 계산상 인수액도 0원입니다. 하지만 김현문은 말소기준권리보다 먼저 전입했고 보증금이 확인되지 않았으며, 민경태는 전입일조차 확인되지 않았습니다. 현황조사상 확인 대상도 28명에 이릅니다.

따라서 현재 최저가 62,230,000원을 실질취득액으로 단정하거나, 감정가 88,900,000원의 70%라는 이유로 싸다고 평가할 수 없습니다. 등기 권리는 소멸형이지만 임차관계는 미확정형입니다. 김현문·민경태의 보증금과 점유관계, 공매 상태, 다수 전입자의 실제 호실이 확인되기 전까지는 입찰 보류가 합리적인 사건입니다.