부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경22088 · 부산지방법원 · 아파트
철근콘크리트구조 72.7162㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

388,690,000원 3억 8,869만 감정가 441,000,000원

감정가의 88% 2026-07-22 낙찰

최저매각가 308,700,000원 최저가 대비 +25%

낙찰일

07-22 낙찰 완료

부산지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

3,087만원

최저가의 10% · 30,870,000원

실거래 대비

▼ 21.4% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 4.95억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 보증금 2억이 핵심 변수인 물건. 현재 회차에서는 우선변제로 배당되어 인수 0원이지만 권리 확인이 필요한 아파트.

가격 최저가 308,700,000원은 최근 12개월 실거래 평균 499,333,333원의 61.8% 수준
자금 입찰보증금은 최저가의 10% 기준 약 30,870,000원
리스크 대항력 있는 임차권등기 김현정 보증금 200,000,000원 존재. 현재 회차 배당 시 인수 0원

한 줄 평 신축급 아파트에 실거래 대비 낮은 최저가가 형성됐습니다. 다만 핵심 체크포인트는 임차권등기 김현정의 보증금 2억원입니다. 현재 회차에서는 우선변제로 전액 배당되어 매수인 인수 0원 구조지만, 대항력 임차권 존재 자체는 반드시 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

441,000,000원

308,700,000원 · 1회 유찰

최근 실거래 평균

499,333,333원

최근 12개월 12건

최저가 ÷ 시세

61.8%

최근 평균 대비

매수인 인수

0원

현재 배당 기준

부산지방법원 2025타경22088. 부산 동구 초량동 범양레우스 센트럴베이 102동 701호 아파트입니다. 감정가는 4.41억원, 현재 최저매각가는 3.087억원으로 1회 유찰 상태입니다. 표면적으로는 최근 실거래 평균 4.993억원 대비 할인폭이 있는 물건입니다.

하지만 이 사건의 핵심은 단순 가격이 아닙니다. 등기부상 주택임차권 김현정이 설정되어 있고 임차보증금은 200,000,000원입니다. 전입·확정일자가 말소기준권리 이전으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2025타경22088
소재지	부산광역시 동구 초량동 1226 범양레우스 센트럴베이 102동 7층701호
물건종류 / 이용	아파트 · 공부상 아파트 이용
소유자	박나영
감정가 / 최저가	441,000,000원 / 308,700,000원
신청채권자 / 청구	대형선망수산업협동조합 / 408,607,925원
매각기일	2026.07.22

① 권리 흐름 — 임차권등기 확인이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김현정	200,000,000원	有	有	현재 0원

임차권등기는 2026.04.23 접수되었으며 임대차계약일 2021.12.11, 전입일자 2022.02.18, 확정일자 2022.02.18입니다. 현재 최저가 308,700,000원 기준 예상배당에서는 임차보증금 200,000,000원이 우선 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다.

⚠️ 대항력 임차권 주의 현재 회차에서는 배당으로 소멸하는 구조지만, 대항력 있는 임차권 존재 자체는 권리분석 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 배당요구 여부를 다시 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간

범양레우스센트럴베이 동일 면적대 최근 실거래 12건 기준 평균은 499,333,333원입니다. 최저매각가 308,700,000원은 최근 12개월 평균 대비 61.8% 수준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.08	73.9㎡	16	505,000,000원
2026.03	73.9㎡	11	483,000,000원
2026.03	73.9㎡	34	510,000,000원
2026.02	73.9㎡	31	560,000,000원
평균	—	12건	499,333,333원

매각대금 배분

최저가 vs 실거래 시세

최저가는 최근 실거래 평균 대비 할인 구간입니다.

④ 예상배당표 (최저가 308,700,000원 가정)

배당 항목	금액
집행비용	5,121,800원
임차인 김현정 보증금	200,000,000원
소유자 교부	103,578,200원

✅ 권리 관점 현재 배당 시나리오에서는 임차보증금이 전액 배당되어 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.

⛔ 확인 관점 대항력 있는 임차권등기가 존재하므로 배당 결과와 임차권 소멸 여부를 반드시 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 김현정 보증금 200,000,000원 및 우선변제권 행사 여부 확인.
배당표 확인. 현재 회차에서는 인수 0원 구조이나 실제 배당은 변동될 수 있음.
가격 검토. 최저가 308,700,000원은 최근 실거래 평균 대비 할인 구간.
현황 확인. 내부 이용상태는 폐문부재로 확인되지 않았음.

맺으며 — “가격은 좋지만 임차권을 봐야 한다”

범양레우스 센트럴베이 701호는 최근 거래 대비 낮은 최저가가 장점입니다. 다만 이 사건은 일반적인 무임차 물건이 아니라 대항력 있는 임차권등기 2억원이 존재하는 사건입니다. 현재 회차에서는 배당으로 처리되어 인수 0원으로 보이지만, 권리관계 확인 없이 가격만 보고 접근하면 안 됩니다. 가격은 매력적, 권리는 확인 필수인 유형입니다.

부동산임의경매

임차권등기 2억이 핵심 변수 — 부산 범양레우스 센트럴베이 701호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기 확인이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간

④ 예상배당표 (최저가 308,700,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 좋지만 임차권을 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (14장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-17	유찰	4억 4,100만원
2	2026-07-22	대기	3억 870만원