감정가 70%만 보면 안 된다 — ‘선순위 가능·미상’ 점유자가 남은 베스아이하늘 504호

부산지방법원 2024타경103954. 부산 사상구 주례동 ‘베스아이하늘’ 5층 504호, 전용 14.38㎡ 다세대주택 (도시형생활주택 원룸형)입니다. 말소기준권리는 2018년 10월 25일 설정된 온천장신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 2,041,000,000원입니다. 등기부상 그 뒤의 근저당권·압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부의 후순위 권리가 아니라 점유관계입니다. 김현문은 말소기준권리보다 앞선 2018년 9월 11일 전입으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 민경태는 전입일 자체가 확인되지 않았습니다. 따라서 두 사람은 대항력 여부를 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 두어야 합니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액이 0원이어도, 이 미확인 보증금까지 0원으로 확정된 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 소멸, 선행 점유는 별도

임차인·점유관계 (명의상 28명 · 보증기관 대위·승계 없음)

확인된 보증금은 하나은의 60,000,000원이며, 전입·점유개시·확정일자가 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 반면 김현문과 민경태의 보증금은 확인되지 않아 합산할 수 없고, 실질취득액 역시 산정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 보증금은 없습니다.

② 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다

현재 최저가는 63,770,000원으로 감정가 91,100,000원의 70%입니다. 그러나 전용 14.38㎡와 직접 비교할 수 있는 동일면적 실거래 근거가 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 선순위 가능 점유자의 보증금이 확인되면 실질취득액은 최저가보다 커질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 63,770,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 62,222,140원이 선순위 온천장신용협동조합 근저당에 배당되고, 총 채권액 3,816,550,000원 중 3,754,327,860원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 대항력 가능·미상 점유자의 보증금은 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 주례중학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대·다가구주택과 근린생활시설이 혼재하며, 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 승강기·주차타워·스프링클러·도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·준주거지역이며 동측 폭 약 20m 도로에 접합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함되며 공시지가는 1,998,000원/㎡입니다.
• 환금성. 전용 14.38㎡ 원룸형, 18세대 규모입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰은 1.0회이고 매각률은 0.0%로, 실제 매수층과 재매각 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 김현문 임대차 확인. 2018.09.11. 전입의 원인, 계약서, 보증금, 현재 점유와 퇴거 여부를 확인하고 말소기준권리 이전 대항력 성립 여부를 검토하세요.
• 민경태 전입일 확인. 전입일이 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 전입세대열람과 주민등록 변동내역, 현장 점유를 대조해야 합니다.
• 28명 점유관계 정리. 현황조사·문건상 다수의 이름이 확인됩니다. 각 명의가 현재 504호의 실제 점유자인지, 과거 전입자 또는 동일 건물의 다른 관계인인지 원본과 현장에서 구분하세요.
• 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기의 현재 효력과 체납처분 진행 여부를 확인하세요.
• 배당대상 원본 대조. 말소된 근저당권·가압류가 배당 시뮬레이션에 포함돼 있으므로 최신 등기부, 배당요구서와 채권계산서를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 70%라는 할인율만 보지 말고 전용 14.38㎡의 최신 실거래·매물가·임대료를 별도로 조사한 뒤, 미확인 인수 가능액을 더해 응찰 상한을 정하세요.
• 현장 비용. 원룸형 다세대의 관리비 체납, 주차타워 사용 가능 여부, 내부 수리 상태와 명도 비용을 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 확정할 것은 보증금”

이 물건의 등기부 구조만 보면 말소기준권리 뒤의 권리는 소멸하고, 확인된 60,000,000원 임차권도 후순위라 대항력이 없습니다. 그러나 점유관계에는 말소기준보다 앞선 김현문과 전입일 미상의 민경태가 남아 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인의 실질취득액을 계산할 수 없으므로, 감정가의 70%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.

여기에 28명의 점유·임차 명의, 한국자산관리공사 공매공고, 말소기재와 배당 시뮬레이션의 차이, 전용 14.38㎡ 원룸형의 제한적인 환금성까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 등기상 후순위 소멸은 확인되지만, 선순위 가능 점유자의 보증금과 공매 절차가 정리되기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.