부산지방법원 2025타경22089. 부산 중구 중앙동4가 ‘서린엘마르 센트로 뷰’ 103동 14층 1404호, 전유면적 24.4477㎡의 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 온신주식회사이며 2021.09.30 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 174,932,727원입니다. 이번 경매의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2024.06.21입니다. 기술보증기금의 90,000,000원 가압류가 말소기준으로 잡혀 있고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 장미려는 1404호에 보증금 10,000,000원·월차임 500,000원으로 조사됐지만, 전입일이 2024.07.19로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 분석상 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조가 아니며, 예상 인수액은 0원입니다. 이 사건은 최저가와 실질취득가를 별도로 부풀려 볼 필요가 없고, 현재 최저가 84,770,000원 자체가 실질취득 기준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22089 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 중앙동4가 19 서린엘마르 센트로 뷰 14층 103동 1404호 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) · 전유 24.4477㎡ · 지하5층 지상33층 중 14층 |
| 소유자 | 온신주식회사 (2021.09.30 소유권이전 · 거래가액 174,932,727원) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 84,770,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형선망수산업협동조합 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인 | 2021.05.27 |
① 권리 흐름 — 임차인보다 말소기준이 먼저다
말소기준은 2024.06.21 기술보증기금 가압류 90,000,000원입니다. 그 뒤 2025.03.07 국의 압류, 2025.03.11 중소기업은행의 19,830,178원 가압류, 2025.04.23 부산광역시 중구 압류, 2025.06.05 임의경매개시결정이 이어졌고, 이들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2026.02.10에는 대형선망수산업협동조합의 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 등기 변동도 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장미려 | 1404호 | 2024.07.19 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
② 시세 비교 — 실질취득 84,770,000원이 최근 기준의 49.9%
가격 메리트는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해서 봐야 합니다. 이 사건의 최근 12개월 평균은 170,000,000원, 최신 거래도 2024.03 · 170,000,000원이고, 현재 실질취득 기준 84,770,000원은 최근 평균의 49.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 24.41㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2021.12 | 24.6㎡ | 11 | 156,000,000원 |
| 2021.09 | 24.45㎡ | 14 | 174,930,000원 |
| 2021.07 | 24.45㎡ | 12 | 186,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 171,732,500원 |
확인 거래 4건의 전체 평균은 171,732,500원이지만 2021년 거래가 포함되어 있으므로 가격 판단의 주된 근거로 쓰기보다 보조지표로 보는 편이 맞습니다. 핵심은 최근 12개월 평균 170,000,000원과 최신 거래 170,000,000원이며, 현재 최저가 겸 실질취득가 84,770,000원은 이 기준보다 크게 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,925,860원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 90,000,000원 | 82,844,140원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 19,830,178원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 총 채권액 109,830,178원 중 예상배당은 82,844,140원, 미배당액은 26,986,038원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치이므로 실제 배당관계는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있고 감정평가 이용상태 역시 오피스텔입니다. 아파트가 아닌 오피스텔 기준으로 수요와 환금성을 판단해야 합니다.
- 입지. 중부산세무서 남측 인근으로, 주위는 상업·업무용빌딩, 공동주택, 주거용오피스텔, 숙박시설 및 각종 근린생활시설이 섞인 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 중앙역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하5층·지상33층 건물이며 사용승인은 2021.05.27입니다. 위생·급배수·소방·승강기·기계식주차·공동현관·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 동측으로 약 40m, 서측 및 북측으로 약 6m 폭 도로에 접하고, 일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 4,975,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 단지 규모는 120세대이고 확인 실거래는 4건, 최근 12개월 평균을 구성하는 거래는 1건입니다. 최신 거래는 2024.03의 170,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 기준일 재확인. 말소기준 2024.06.21과 장미려 전입 2024.07.19의 선후관계를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 대조하세요.
- 우선변제 관계 확인. 장미려의 확정일자와 우선변제 여부는 명확히 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 실제 배당관계는 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 세금채권 확인. 2025.03.07 국의 압류와 2025.04.23 부산광역시 중구의 압류가 있습니다. 현재 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 최신 등기 확인. 2026.02.10 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 등기 변동이 있으므로 입찰 직전 최신 등기사항을 다시 확인하세요.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 171,732,500원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 170,000,000원을 기준으로 판단하고, 최근 추세 -1.3%도 함께 반영하세요.
- 2회 유찰의 의미 확인. 현재 가격은 감정가의 49% 구간까지 내려왔습니다. 할인폭 자체는 크지만 실제 매매·임대수요가 약해 유찰된 것인지 현장 확인이 필요합니다.
- 매각기일. 현재 예정 매각기일은 2026.08.26입니다.
맺으며 — 권리 부담은 가볍고, 승부처는 오피스텔 시세의 현실성
이 사건에서 매수인이 떠안을 임차보증금은 현재 분석상 0원입니다. 말소기준 2024.06.21보다 임차인 전입 2024.07.19가 늦어 대항력이 없기 때문입니다. 따라서 84,770,000원이라는 현재 최저가가 곧 실질취득 기준이고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 170,000,000원과 비교하면 49.9% 수준입니다.
가격만 보면 최근 시세와 큰 격차가 있지만, 이미 2회 유찰됐고 최근 거래 추세 역시 -1.3%입니다. 거래 표본도 4건, 최근 12개월 기준 1건에 그칩니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험 때문에 싼 사건”이 아니라, 인수 위험은 낮지만 오피스텔의 실제 수요와 환금성을 확인해야 하는 사건으로 보는 편이 맞습니다. 권리분석은 비교적 명료하고, 최종 입찰 판단의 핵심은 84,770,000원이 현 시점 임대·매매수요에서도 충분히 방어되는지를 확인하는 데 있습니다.
