70%까지 유찰됐지만, 선순위 점유자의 보증금이 미상이다 — 부산 베스아이하늘 505호

부산지방법원 2024타경103954. 사상구 주례동 ‘베스아이하늘’ 5층 505호로, 공부상 업무시설인 오피스텔이며 감정평가 당시 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 2018.10.25. 설정된 온천장신용협동조합의 채권최고액 2,041,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 근저당권·압류·경매개시결정과 2022년 등기된 최보라의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기 순서만으로 끝나지 않습니다. 현황조사에는 다수의 전입자가 확인되며, 그중 김현문의 전입일은 2018.09.11.로 말소기준일보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 있음으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 민경태는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 역시 판정이 불가능합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 미완성

② 임차관계 — 28명 중 2명은 대항력 판정 미완료

현황조사와 임차권등기에서 확인되는 임차관계는 총 28명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 모두 개별 점유자 또는 임차권자로 조사되었습니다. 대부분의 전입일은 말소기준일 이후이므로 대항력이 없지만, 김현문과 민경태는 별도 확인이 필요합니다.

최보라의 주택임차권은 2022.04.27. 등기되었고, 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자는 모두 2019.02.20., 보증금은 60,000,000원입니다. 말소기준권리 이후 전입이므로 대항력은 없고, 현재 매각가 가정에서는 선순위 근저당권에도 배당재원이 부족해 예상배당이 없습니다.

③ 가격 판단 — 70% 유찰만으로 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 74,690,000원으로 감정가 106,700,000원의 70%입니다. 하지만 이 물건은 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래금액이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.

특히 선순위 가능 점유자의 보증금이 확인될 경우 실질취득액은 낙찰가 74,690,000원 + 인수금액이 됩니다. 보증금이 낙찰가를 초과하는 대항력 인수형으로 확인된다면 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어 총취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있으므로, 김현문과 민경태의 임대차관계 확인 전에는 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 74,690,000원 가정)

현재 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 말소기준 근저당권에 배당되고, 총 채권액 3,816,550,000원 중 72,945,580원만 배당됩니다. 미배당액은 3,743,604,420원이며 소유자 잔여금은 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔이며 실제로 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
• 주위환경. 주례중학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대·다가구주택과 근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 사정은 편리합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 9층 건물로 승강기·주차타워·화재탐지 및 경보·공동현관기·스프링클러·도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 20m 도로에 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역·준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 등에 해당합니다.
• 토지. 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택과 주거용 오피스텔 부지로 이용 중이며 공시지가는 1㎡당 1,998,000원입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김현문 임대차 확인. 2018.09.11. 전입 당시 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 전출 이력과 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 민경태 전입일 확인. 전입일·보증금이 모두 미상이므로 주민등록전입세대확인서와 현장조사로 말소기준일 전후를 구분해야 합니다.
• 505호 특정 점유 확인. 다수 전입자 중 실제 505호 점유자와 건물 내 다른 호실 관련자가 혼재하는지 원본 현황조사와 전입세대 자료를 대조해야 합니다.
• 최보라 임차권 확인. 보증금 60,000,000원의 반환·배당 여부와 임차권등기 말소 절차를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 선순위 가능 임차인의 보증금이 확인되면 최저가에 인수금액을 더해 다시 계산해야 하며, 최저가만 시세와 비교해서는 안 됩니다.
• 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고의 현재 상태와 법원경매 절차의 우선관계를 확인해야 합니다.
• 시장가격 확인. 확인된 실거래·최근 낙찰가가 없으므로 인근 주거용 오피스텔의 면적·층·사용승인일이 유사한 거래를 별도로 조사해야 합니다.
• 관리비·명도 확인. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자 수, 인도명령 대상 여부 및 명도 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대 자료와 법원 문건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 점유 확인이 먼저다”

등기부만 보면 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 정리되고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현황조사에는 28명의 임차관계가 확인되며, 그중 김현문은 말소기준권리보다 먼저 전입했고 민경태는 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 보증금이 미상이라 인수 가능성과 인수액을 계산할 핵심 숫자가 빠져 있습니다.

따라서 이 물건의 결론은 “감정가의 70%라 싸다”가 아닙니다. 현재 확인되는 실거래 자료도 없어 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없고, 선순위 가능 임차관계가 확인되기 전에는 실질취득액도 74,690,000원으로 확정되지 않습니다. 가격 판단은 보류, 권리 확인은 필수. 김현문·민경태의 실제 점유와 보증금이 해소되어야 비로소 입찰가를 계산할 수 있는 물건입니다.