부산지방법원 2025타경22099. 안락동 425-6의 토지 257.2㎡와 지상 3층·지하 1층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층이 현황 주택 101호·102호·103호·104호, 2층이 주택 201호·202호·203호, 3층은 단독주택이고 지하층은 공부상 근린생활시설이나 현황은 소재불명입니다. 제시외 건물도 포함되며, 1층과 2층은 공부상 면적과 실측면적이 서로 다르다고 명시되어 있습니다.
등기상 말소기준은 2023.08.17. 대형선망수산업협동조합 근저당권 408,000,000원입니다. 그보다 앞선 2021.07.05. 부산도시공사 전세권 90,000,000원과 2022.09.15. 김순주 전세권 50,000,000원이 존재하고, 말소기준 이후에는 다수의 가압류·압류·임차권등기가 이어집니다. 특히 매각물건명세서에는 을구 11번 주택임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있어, 배당 결과와 인수 여부를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22099 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 안락동 425-6 · 부산광역시 동래구 충렬대로359번길 51-9 |
| 용도 / 현황 | 다가구주택 + 토지 · 1층 주택 4호 · 2층 주택 3호 · 3층 단독주택 · 지하층 소재불명 |
| 구조 | 시멘트 블록조 슬래브지붕 및 경량철골조 판넬지붕 · 지상3층·지하1층 |
| 토지 | 257.2㎡ · 대 · 준주거지역 · 공시지가 1,917,000원/㎡ |
| 소유자 | 추성준 · 2022.08.03. 교환 · 2022.08.04. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,349,517,100원 / 661,263,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형선망수산업협동조합 / 343,267,698원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 권리와 미상 임차인이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 보증기관 중복신고는 합산 금지
| 임차인 | 점유 / 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손용점 | 미상 | 2015.11.13 / 미상 | 미상 | 2025.08.18 | 대항력 가능·미상인수액 미상 |
| 한종갑 | 미상 | 2022.12.26 / 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상인수액 미상 |
| 강기연 | 미상 | 2014.05.16 / 미상 | 미상 | 2025.07.17 | 대항력 가능·미상인수액 미상 |
| 나현자 | 미상 | 2022.12.16 / 미상 | 미상 | 2025.08.06 | 대항력 가능·미상인수액 미상 |
| 천용식 | 미상 | 2014.12.08 / 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상인수액 미상 |
| 김순주 | 2층 약 50㎡ · 현칭 203호 | 2025.04.09 / 2022.09.15 | 50,000,000원 | 2025.04.23 | 임차권 대항력 없음을구 7 전세권 별도 |
| 고영자 | 1층 102호 약 30.52㎡ | 2019.12.10 / 2021.12.14 | 70,000,000원 | 2026.05.19 | 대항력우선변제 |
| 한국토지주택공사 | 1층 동쪽 26.56㎡ | 2014.12.08 / 2019.10.14 | 70,000,000원 | 2025.05.15 | 보증기관 대위·승계고영자 중복신고 |
한국토지주택공사 70,000,000원은 실제 별도 임차인의 보증금이 아니라 고영자 보증금의 대위·승계 중복신고로 표시되어 있습니다. 따라서 임차보증금 총액을 계산할 때 고영자 70,000,000원과 한국토지주택공사 70,000,000원을 각각 더해 140,000,000원으로 보면 안 됩니다. 이 중복신고를 제외한 실제 임차인은 7명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세 49%’는 다르다
현재 최저가는 661,263,000원으로 감정가 1,349,517,100원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 기준이 제시되지 않은 만큼, 이 49%를 곧바로 “시세보다 51% 싸다”고 해석할 근거는 없습니다. 더구나 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입 점유자가 5명 있으므로, 최저가만으로 실질취득액을 확정해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 661,263,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,012,630원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 1. 고영자 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 전세권 · 부산도시공사 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 전세권 · 김순주 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 근저당 · 대형선망수산업협동조합 | 408,000,000원 | 372,250,370원 |
| 5. 가압류 · 무학신용협동조합 | 678,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 28,721,476원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 13,711,372원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,131,286원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 총 채권액 1,283,564,134원 중 채권자 배당액은 512,250,370원, 미배당액은 771,313,764원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 한국토지주택공사 70,000,000원과 고영자 70,000,000원이 배당표에 각각 표시되어도, 임차관계상 전자는 고영자 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금 총액으로 합산하지 않습니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 661,263,000원 | 512,250,370원 | 771,313,764원 | 372,250,370원 배당 · 청구액 343,267,698원 충족 |
| 3회 유찰 · 34% | 462,884,100원 | 315,855,259원 | 967,708,875원 | 175,855,259원 배당 · 청구액 미충족 |
| 4회 유찰 · 24% | 324,018,870원 | 178,682,606원 | 1,104,881,528원 | 38,682,606원 배당 · 청구액 미충족 |
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 안락동 충렬사 남동측 인근. 단독주택·공동주택·시장·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장과 충렬사역이 있으나, 본건까지 차량 접근은 불가합니다.
- 이용. 1층 현황 주택 4호, 2층 주택 3호, 3층 단독주택. 지하층은 공부상 근린생활시설이나 현황 소재불명입니다.
- 면적 확인. 1층 및 2층은 공부상 면적과 실측면적이 상이하므로 입찰 전 현황과 공부를 직접 대조해야 합니다.
- 토지. 257.2㎡, 지목 대, 준주거지역, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m), 역사문화환경보존지역에 포함되고 일반상업지역·고도지구·방화지구·시장과 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시 없음.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 5명. 손용점·한종갑·강기연·나현자·천용식의 실제 보증금, 임대차계약, 점유 호수와 확정일자를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복. 한국토지주택공사 70,000,000원은 고영자 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
- 별도 LH 90,000,000원 임차권. 전입 2022.12.26., 점유개시 2023.06.12., 확정 2023.05.24. 기록을 기준으로 실제 배당·인수관계를 확인해야 합니다.
- 선순위 전세권. 부산도시공사 90,000,000원과 김순주 50,000,000원은 말소기준 전 설정된 권리입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 전액 배당됩니다.
- 면적·지하층. 1·2층 실측면적 차이와 지하층 소재불명은 현장·건축물대장·도면을 대조해야 합니다.
- 차량 접근. 본건까지 차량 접근이 불가하므로 실제 진입 동선과 주차·이사·공사 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말아야 합니다. 실거래 비교 기준이 없는 상태에서는 가격 메리트 판단을 유보하는 편이 안전합니다.
맺으며 — “49%”보다 어려운 것은 인수액의 확정
이 사건은 숫자만 보면 감정가 1,349,517,100원에서 661,263,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 말소기준 전 전입한 보증금 미상 점유자가 5명이고, 부산도시공사·김순주의 선순위 전세권, 한국토지주택공사 명의 임차권들이 혼재합니다. 한국토지주택공사 70,000,000원은 고영자 보증금 대위·승계 중복이라 합산하면 안 되지만, 별도 90,000,000원 임차권은 다시 확인해야 합니다.
현재 배당표만 보면 알려진 권리의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 미상 임차인의 실제 보증금이 확인되지 않은 이상 실질취득액을 661,263,000원으로 고정할 수 없습니다. 여기에 차량 접근 불가, 지하층 소재불명, 1·2층 면적 차이까지 겹칩니다. 이 물건은 “최저가가 많이 내려왔다”보다 누가 어떤 금액으로 점유하고 있고, 무엇이 배당 후 남는가를 먼저 확정해야 하는 권리분석 난도 높은 다가구주택입니다.
