부산지방법원 2025타경22099. 부산 동래구 안락동 425-6 토지 257.2㎡와 지상 3층·지하 1층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 현칭 101호부터 104호, 2층 현칭 201호부터 203호가 주택이고, 3층은 단독주택입니다. 지하층은 공부상 근린생활시설이지만 현황은 소재불명입니다.
말소기준권리는 2023.08.17. 대형선망수산업협동조합의 근저당권 408,000,000원입니다. 문제는 그보다 앞선 권리와 점유관계입니다. 부산도시공사 전세권 90,000,000원과 김순주 전세권 50,000,000원이 말소기준권리보다 먼저 설정됐고, 선순위 전입자 5명은 보증금이 확인되지 않습니다. 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔어도 총 취득비용을 계산할 수 없는 상태에서는 ‘싸다’고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22099 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 안락동 425-6 · 충렬대로359번길 51-9 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 257.2㎡ · 지목 대 · 준주거지역 · 평지·사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 현황 | 1층 주택 101호~104호 · 2층 주택 201호~203호 · 3층 단독주택 · 지하층 소재불명 |
| 소유자 | 추성준 (2022.08.04. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,349,517,100원 / 944,662,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형선망수산업협동조합 / 343,267,698원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.17. 대형선망수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 408,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 핵심
과거 성경직 가압류는 2002.01.14. 말소됐고, 수정2동새마을금고 근저당권은 2022.08.12. 말소됐습니다. 김태효 전세권도 2015.12.02. 말소됐으며, 진주원예농업협동조합 근저당권은 2023.08.17. 말소됐습니다. 따라서 이들 말소등기 자체를 다시 인수액으로 더해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 7명, 보증금 미상 5명
한국토지주택공사는 고영자 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도의 실제 임차인이나 별도의 70,000,000원 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 이를 제외한 실제 임차인은 7명입니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손용점 | 미상 | 2015.11.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금·확정일자 미상 | 2025.08.18 |
| 한종갑 | 미상 | 2022.12.26 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금·확정일자 미상 | 확인 필요 |
| 강기연 | 미상 | 2014.05.16 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금·확정일자 미상 | 2025.07.17 |
| 나현자 | 미상 | 2022.12.16 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금·확정일자 미상 | 2025.08.06 |
| 천용식 | 미상 | 2014.12.08 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금·확정일자 미상 | 확인 필요 |
| 김순주 | 2층 약 50㎡·현칭 203호 | 2025.04.09 | 50,000,000원 | 임차권 대항력 없음 선순위 전세권 별도 | 2025.04.23 |
| 한국토지주택공사 | 1층 동쪽 26.56㎡ | 2014.12.08 | 70,000,000원* | 보증기관 승계 우선변제 | 2025.05.15 |
| 고영자 | 1층 102호 약 30.52㎡ | 2019.12.10 | 70,000,000원 | 대항력 우선변제 | 2026.05.19 |
* 한국토지주택공사의 70,000,000원은 고영자 보증금의 대위·승계 신고로 표시돼 있으므로, 실제 임차인 수와 총보증금 계산에는 별도로 더하지 않습니다.
③ 등기상 임차권·전세권 — 중복과 잔액 인수 구분
| 권리자 | 권리 | 등기일 | 금액 | 분석 |
|---|---|---|---|---|
| 부산도시공사 | 3층 전부 전세권 | 2021.07.05 | 90,000,000원 | 말소기준 전 매수인 인수 여부 확인 |
| 김순주 | 2층 북쪽 50㎡ 전세권 | 2022.09.15 | 50,000,000원 | 말소기준 전 후순위 임차권과 별도 검토 |
| 김순주 | 주택임차권 | 2025.04.23 | 50,000,000원 | 말소기준 후 전입 2025.04.09 |
| 한국토지주택공사 | 주택임차권 | 2025.05.15 | 70,000,000원* | 고영자 보증금 승계 미변제 잔액 인수 명시 |
| 한국토지주택공사 | 주택임차권 | 2025.09.10 | 90,000,000원 | 전입 2022.12.26 · 확정 2023.05.24 · 배당 및 잔액 확인 |
| 고영자 | 주택임차권 | 2026.05.19 | 70,000,000원 | 대항력 우선변제 |
④ 가격 판단 — 30% 할인만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 944,662,000원으로 감정가 1,349,517,100원의 70%입니다. 2회 유찰 시 661,263,400원, 3회 유찰 시 462,884,380원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 각 회차에서 배당되지 않는 채권은 오히려 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 944,662,000원 | 792,815,380원 | 963,588,754원 | 179,975,380원 |
| 2회 유찰(49%) | 661,263,400원 | 512,250,766원 | 1,244,153,368원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 462,884,380원 | 315,855,536원 | 1,440,548,598원 | 0원 |
회차가 내려가면 낙찰대금은 감소하지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재할 경우 그 잔액은 매수인의 부담으로 전환될 수 있습니다. 특히 보증금 미상 임차인이 5명인 만큼, 낙찰가 하락분이 곧 실질취득가 하락분이라고 볼 수 없습니다. 동일 조건의 실거래 비교값도 확인되지 않아 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 944,662,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,846,620원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금* | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 1. 고영자 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 가압류 · 성경직 | 6,840,000원 | 6,840,000원 |
| 3. 근저당 · 수정2동새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 전세권 · 김태효 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 5. 전세권 · 부산도시공사 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 6. 근저당 · 진주원예농업협동조합 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 7. 전세권 · 김순주 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 8. 근저당 · 대형선망수산업협동조합 | 408,000,000원 | 179,975,380원 |
| 9. 가압류 · 무학신용협동조합 | 678,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 28,721,476원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 13,711,372원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,131,286원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,756,404,134원 중 채권자 배당액은 792,815,380원, 미배당액은 963,588,754원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. * 한국토지주택공사 70,000,000원과 고영자 70,000,000원은 대위·승계 관계이므로 실제 보증금 총액을 계산할 때 중복 합산하지 않습니다.
⑥ 입지·건물 리스크
- 이용상태. 1층은 현황 주택 101호·102호·103호·104호, 2층은 주택 201호·202호·203호, 3층은 단독주택입니다.
- 지하층. 공부상 근린생활시설이지만 현장조사에서 위치를 확인하지 못해 소재불명으로 평가됐습니다.
- 면적 차이. 1층과 2층은 공부상 면적과 실측면적이 서로 달라 입찰 전 현황 확인이 필요합니다.
- 차량 접근. 본건까지 차량 접근이 불가합니다. 인근 노선버스정류장과 충렬사역은 있으나 임대·관리·수선 및 환금성에 불리할 수 있습니다.
- 주위환경. 충렬사 남동측 인근으로 단독주택·공동주택·시장·근린생활시설이 혼재하며 주위환경과 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 36m 제한지역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,917,000원이며 토지는 평지·사다리형입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 부산도시공사 90,000,000원과 김순주 50,000,000원의 배당요구·말소조건·잔존채권을 확인해야 합니다.
- 미상 임차인 5명 보증금 확인. 손용점·한종갑·강기연·나현자·천용식의 임대차계약서, 점유 호실, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 제외. 한국토지주택공사의 70,000,000원은 고영자 보증금 승계분이므로 별도 보증금으로 두 번 더하지 않아야 합니다.
- 별도 90,000,000원 임차권 확인. 2025.09.10. 한국토지주택공사 명의 주택임차권의 실제 임차관계와 미배당 잔액 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 선순위 전세권·대항력 임차인의 미배당 보증금·명도비용을 더한 금액으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 건축물 현황 확인. 1층·2층 실측면적 차이, 제시외 건물, 지하층 소재불명, 각 호실 구획을 현장에서 확인해야 합니다.
- 차량 진입 확인. 본건까지 차량 접근이 불가하므로 실제 진입로와 주차 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 배당 시뮬레이션에서 제외된 조세와 소액임차인 최우선변제금이 실제 배당순위와 인수액에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 가격”보다 “총 취득비용”이 먼저다
이 물건은 감정가 1,349,517,100원에서 한 차례 유찰돼 944,662,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 30% 할인된 다가구주택처럼 보이지만, 권리구조는 단순하지 않습니다. 말소기준권리보다 앞선 전세권 2건의 전세금이 합계 140,000,000원이고, 실제 임차인 7명 중 5명은 보증금이 미상입니다. 한국토지주택공사 임차권에는 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 조건도 있습니다.
여기에 차량 접근 불가, 1층·2층 공부면적과 실측면적 차이, 지하층 소재불명까지 겹칩니다. 실거래 비교값도 없어 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득가가 확정된 뒤에야 입찰 여부를 판단할 수 있는 물건입니다. 현재 결론은 가격 검토 이전에 권리 보완, 보완 전 입찰 보류입니다.
