부산지방법원 2025타경22101. 부산진구 범천동 디알에코시티2 14층 1406호, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저매각가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 박득오는 임대차계약일 2022.08.29, 확정일자 2022.08.30, 전입·점유개시일 2022.09.15이고, 같은 날 전세금 130,000,000원의 전세권도 설정했습니다. 이후 2024.09.25에는 보증금 130,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준은 2025.06.05 강제경매개시결정입니다. 따라서 박득오의 전입·점유와 전세권, 임차권등기는 모두 이보다 앞섭니다. 배당요구와 우선변제권이 있어 매각대금에서 일부를 배당받지만, 현 최저가를 기준으로 보증금 전액을 회수할 수 없어 미배당 72,802,754원이 매수인에게 승계되는 계산입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22101 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 14층 1406호 · 자유평화로3번길 14-11 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 15층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 58,653,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박득오 / 129,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 남는다
등기부상 2022.03.29 남부산농업협동조합 근저당권(채권최고액 2,760,000,000원)은 2022.09.15 일부포기를 원인으로 2022.09.16 말소됐습니다. 이후 2024.11.22 부산진구 압류 역시 2024.12.24 해제되어 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.06.05 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 박득오의 전세권·임차권은 매각으로 없어지는 구조가 아니라 매수인 인수 위험을 남기는 권리로 판정돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박득오 건물 전유부분 전부 · 주거 | 2022.09.15 | 2022.08.30 | 130,000,000원 | 2024.09.25 | 대항력 有 우선변제 有 승계 72,802,754원 |
박득오의 임차보증금 130,000,000원과 전세권의 전세금 130,000,000원은 같은 사람에게 같은 금액으로 등기된 권리이므로, 본 리포트에서는 이를 별개의 임차보증금 두 건처럼 260,000,000원으로 합산하지 않습니다. 현 회차에서 매수인에게 직접 남는 금액은 배당계산상 72,802,754원입니다.
② 가격 구조 — 최저가가 내려가도 실질취득은 약 1.31억
현 최저매각가는 감정가 171,000,000원의 34.3%인 58,653,000원입니다. 그러나 이 금액만 매수인의 실제 부담으로 보면 안 됩니다. 예상배당에서 임차인 박득오가 57,197,246원을 받고, 보증금 잔액 72,802,754원이 미배당으로 남습니다. 따라서 현 회차의 실질취득 부담은 58,653,000원 + 72,802,754원 = 131,455,754원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 58,653,000원 | 72,802,754원 | 131,455,754원 |
| 4회 유찰 시 | 41,057,100원 | 90,081,928원 | 131,139,028원 |
| 5회 유찰 시 | 28,739,970원 | 102,177,349원 | 130,917,319원 |
낙찰가가 더 내려가면 임차인에게 배당되는 금액도 함께 줄어 매수인이 인수하는 보증금이 증가합니다. 그 결과 3회·4회·5회 유찰 시나리오 모두 실질취득 부담은 약 130,000,000원대에 머뭅니다. 이 물건은 “유찰되면 그대로 더 싸지는 물건”이 아니라, 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 인수 증가로 전환되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,653,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,455,754원 |
| 1. 임차인 박득오 보증금 | 130,000,000원 | 57,197,246원 |
| 2. 전세권 · 박득오 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박득오 | 129,100,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산시중앙신용협동조합 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 배당가정에서 매각대금 58,653,000원은 집행비용 1,455,754원과 임차보증금 57,197,246원으로 소진됩니다. 임차보증금 부족분 72,802,754원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 임차권·전세권의 범위는 건물 전유부분 전부입니다.
- 입지. 부산평화도매시장 북동측 인근으로 시장, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범내골역이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 14층이며, 위생·급배수·화재경보·소화전·승강기·주차·개별난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 4,152,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 감정평가도 관련 공부와 외부관찰에 따른 통상적 상태를 상정했으므로 내부 이용상황·관리상태·조망은 재확인이 필요합니다.
- 환금성 판단. 실거래 자료가 없어 현재 시장가격이나 거래속도를 수치로 비교할 수 없습니다. 다만 본 경매는 이미 3회 유찰된 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현 회차는 최저가 58,653,000원에 인수 72,802,754원을 더한 131,455,754원이 기준입니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 4회 유찰 시 인수 90,081,928원, 5회 유찰 시 102,177,349원으로 늘어나 실질취득은 계속 약 1.31억 수준입니다.
- 박득오 권리관계 확인. 임차인·전세권자·경매신청채권자가 동일 인물이므로 임대차계약, 보증금 지급자료, 전세권 설정 원인과 경매신청 채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 선순위 권리 원본 대조. 전입 2022.09.15, 확정일자 2022.08.30, 전세권 2022.09.15, 임차권등기 2024.09.25와 말소기준 2025.06.05의 선후관계를 등기부·매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 이용상황과 관리상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “5,865만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자에서 가장 중요한 것은 최저매각가 58,653,000원이 아닙니다. 박득오는 2022.09.15 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.08.30이며, 같은 날 전세금 130,000,000원의 전세권을 설정했습니다. 2024.09.25에는 같은 금액의 임차권등기까지 마쳤습니다. 이 권리들은 말소기준 2025.06.05보다 앞서므로 현 회차 배당 후 남는 72,802,754원을 매수인이 인수하는 계산입니다.
따라서 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔더라도 실질취득액은 131,455,754원, 감정가의 약 76.9%입니다. 4회·5회 유찰에서도 낙찰가 하락만큼 인수액이 커져 실질취득액은 약 130,000,000원대에 남습니다. 실거래 자료가 없는 만큼 이 금액이 시장가격보다 싸다고 단정할 근거도 없습니다. 이 물건의 핵심은 “얼마에 낙찰되느냐”보다 “낙찰 후 얼마를 더 승계하느냐”입니다.
