119,700,000원
부산지방법원 2025타경22101. 부산진구 범천동 디알에코시티2 14층 1406호로, 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이며, 전세권자·임차권자이자 경매신청채권자는 모두 박득오로 확인됩니다. 신청채권액은 129,100,000원, 임차보증금과 전세금은 각각 130,000,000원으로 기재돼 있습니다.
현재 권리분석의 출발점은 2022.03.29 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,760,000,000원이며 공동담보목록이 붙어 있습니다. 박득오의 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.09.15로 말소기준일보다 늦기 때문에, 정리된 판정상 대항력은 없습니다. 따라서 현재 최저가 119,700,000원에 낙찰되는 경우 실질취득액은 현 자료상 최저가와 같은 119,700,000원이고, 별도로 승계할 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22101 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 자유평화로3번길 14-11, 디알에코시티2 14층 1406호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 건물 내 14층 1406호 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 119,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박득오 / 129,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기 발급 | 부산지방법원 등기국 · 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 판정과 확인할 예외
정리된 권리관계대로라면 말소기준 이후 설정된 박득오의 전세권, 임차권, 경매개시결정, 부산시중앙신용협동조합 가압류 및 국세·지방세 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 세금 압류가 당해세에 해당하면 배당 순서에서 먼저 차감될 수 있으므로, 이는 후순위 채권자의 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박득오 | 건물 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 | 130,000,000원 | 전입·점유 2022.09.15 확정일자 2022.08.30 | 없음 | 미확인 배당요구 2024.09.25 | 해당 없음 |
박득오는 2022.09.15 전세금 130,000,000원의 전세권을 설정했고, 2024.09.25에는 같은 130,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이는 별개의 실제 임차인 두 명이 아니라 동일인 한 명의 권리 표시이므로 보증금을 260,000,000원으로 합산해서는 안 됩니다. 보증기관 대위나 승계 신고도 없으므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%, 시세 할인으로 단정 금지
현재 최저가는 119,700,000원으로 감정가 171,000,000원의 70%입니다. 그러나 본건과 비교할 최근 동일형 실거래 평균이나 최신 거래값은 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮으니 시세보다 싸다”고 판단할 근거는 부족합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 119,700,000원 | 117,224,200원 | 3,901,875,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 83,790,000원 | 81,881,780원 | 3,937,218,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 58,653,000원 | 57,197,246원 | 3,961,902,754원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 선순위 근저당권의 미배당액은 커지지만, 정리된 권리판정상 매수인이 그 미배당 채권을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 이 결론은 을구 1번 근저당의 일부포기 범위와 임차권의 실제 순위가 현재 정리 내용과 일치한다는 전제에서만 유효합니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,475,800원 |
| 2. 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 2,760,000,000원 | 117,224,200원 |
| 3. 전세권 · 박득오 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 박득오 | 129,100,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 부산시중앙신용협동조합 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 남부산농업협동조합 근저당에 배당되는 구조입니다. 신청채권자 박득오를 포함한 후순위 권리자는 현재 시뮬레이션상 배당받지 못합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산평화도매시장 북동측 인근으로, 주변은 시장·업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범내골역이 있어 교통 여건은 양호합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 토지는 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남측 약 8미터, 북서측 약 5미터 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 기준높이 80미터 및 최고높이 100미터의 가로구역별 최고높이 제한지역입니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 4,152,000원/㎡이며 토지면적은 397.4㎡입니다.
- 현장상태. 현장조사 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 내부 이용상황·관리상태·조망은 재확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 일부포기 원본 확인. 2022.09.16 말소 기록이 본건 1406호와 공동담보에 미치는 범위를 등기 원문과 공동담보목록에서 확인하세요.
- 임차인의 실제 지위 확인. 박득오가 전세권자·임차권자·신청채권자로 중첩됩니다. 임대차계약서, 전세금 지급내역, 실제 점유와 전출 여부를 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 기록 중 당해세 여부와 법정기일을 확인해 실제 배당 순서를 다시 검토하세요.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 동일 건물·유사 면적·유사 층의 최근 매매와 임대 시세를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 누수, 설비, 마감, 관리상태와 실제 주거 사용 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 현재 점유자가 누구인지, 박득오가 퇴거했는지, 소유자 또는 제3자가 점유하는지 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
- 관리비 체납. 오피스텔 관리단 또는 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납과 주차 이용조건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 한 줄
현재 정리된 권리만 보면 박득오의 임차권은 대항력이 없고 후순위 전세권·임차권도 매각으로 소멸하므로, 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 최저가 119,700,000원에 낙찰되면 실질취득액도 119,700,000원으로 산정됩니다.
그러나 이 사건은 을구 1번 남부산농업협동조합 근저당에 대해 2022.09.16 일부포기·말소 기록이 존재합니다. 그 범위가 본건에 어떻게 적용됐는지 확인하지 않으면 말소기준과 임차권 순위 판단의 기초가 흔들릴 수 있습니다. 여기에 임차인·전세권자·신청채권자가 박득오 한 명으로 겹치고, 세금 압류와 내부 미확인 문제도 남아 있습니다.
현 판정은 인수 0원, 최종 결론은 원본 확인 후. 감정가 70%라는 숫자만 보고 접근하기보다 근저당 일부포기 범위, 임차관계의 실체, 세금 법정기일과 실제 시세를 먼저 검증해야 하는 C등급 확인형 오피스텔입니다.
