대전지방법원 2024타경2197. 대전광역시 동구 가양동 160-36에 소재한 근린생활시설 및 다가구주택, 토지의 일괄매각 사건입니다. 토지 면적은 219.3㎡이며, 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지상 4층 건물입니다. 공부상 1층은 근린생활시설(일반음식점), 2~4층은 다가구주택으로 되어 있습니다.

등기상 소유자는 조성용입니다. 2022년 3월 31일 한밭새마을금고의 근저당권이 설정됐고, 이를 기준으로 이후 압류·가압류·임차권등기 등이 이어졌습니다. 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며, 근저당권부 채권에 근질권도 설정되어 있습니다.

현재 최저매각가는 감정가의 70%인 775,479,000원입니다. 다만 다가구주택 특성상 여러 점유자가 존재하고, 그중 윤요한의 전입일이 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 인수 위험을 확정할 수 없습니다. 이 물건은 단순히 최저가가 내려갔다는 이유로 입찰할 물건이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 3월 31일

이 사건의 말소기준권리는 2022년 3월 31일 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 한밭새마을금고이며 채권최고액은 500,000,000원입니다. 같은 날 을구 2번으로 채권최고액 262,000,000원의 근저당권도 설정됐습니다.

두 근저당권은 2024년 3월 27일 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐습니다. 이후 2024년 6월 4일에는 근저당권부 채권에 관해 느티나무제일차유한회사의 근질권 설정이 각각 등기됐습니다. 근저당권의 매각 소멸과 별개로 실제 배당권자 및 채권양도·근질권 관계를 확인할 필요가 있습니다.

갑구 2번 국민건강보험공단 압류는 2023년 8월 8일 해제됐습니다. 갑구 5번 임혜정의 가압류 254,800,000원은 기준 근저당권보다 후순위이므로 매각으로 소멸할 권리입니다. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 12명 중 윤요한의 선순위 전입이 핵심

현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 점유자는 12명입니다. 이 중 윤요한은 2020년 8월 3일 전입으로 기준 근저당권 설정일인 2022년 3월 31일보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.

홍예인과 김연지는 각각 2층 201호와 3층 301호에 임차권등기가 되어 있습니다. 두 사람의 보증금은 각각 120,000,000원과 95,000,000원으로 합계 215,000,000원입니다. 다만 임대차 및 전입·확정일자가 기준 근저당권보다 뒤이므로 선순위 대항력 임차인으로 볼 수 없으며, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다.

보증금이 미상인 점유자는 확정일자 및 우선변제 여부도 확인이 필요합니다. 대항력 판단은 말소기준권리와 전입일의 선후관계를 중심으로 표시했으며, 윤요한은 보증금·확정일자 미상으로 대항력 가능성을 열어 두었습니다.

③ 예상배당표 (매각가 775,479,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 채권 총액은 1,016,800,000원이며, 집행비용을 제외한 채권자 배당은 765,324,210원으로 산정됩니다. 임혜정 가압류는 청구금액 254,800,000원 중 3,324,210원만 배당되어 미배당이 발생합니다.

집행비용 추정액 10,154,790원, 채권자 예상배당 합계 765,324,210원입니다. 임차인 최우선변제 및 당해세는 반영되지 않았습니다. 임차권등기 2건의 실제 배당액도 위 배당 시뮬레이션만으로 확정할 수 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당의 변화

현재 회차는 감정가의 70%인 775,479,000원입니다. 이후 2회 유찰 시 감정가의 49%, 3회 유찰 시 감정가의 34.3%로 최저가가 내려가는 시나리오입니다. 다만 최저가 하락은 채권자 배당 부족을 더 크게 만들 수 있습니다.

⑤ 입지·물건 상태 및 환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 동구 가양동 소재 박팽년선생유터 남측 인근입니다. 주변은 단독주택과 다가구주택이 주를 이루며 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 4층 건물이며, 사용승인일은 2022.03.28입니다. 외벽은 타일 및 노출콘크리트 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 공부상 1층 일반음식점 및 2~4층 다가구주택입니다. 매각물건명세서에는 1층이 공부상 일반음식점이나 현황 부동산중개업소로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
• 토지. 면적 219.3㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역입니다. 완경사이며 가로장방형, 소로각지에 접합니다. 개별공시지가 기준액은 961,400원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 입찰 전 각 규제의 실제 행위 제한을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시됐으며 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다. 제시외 건물은 일괄매각 대상에 포함됩니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 여러 점유자가 확인되므로 실제 점유현황과 임대차계약을 호실별로 대조해야 합니다.
• 환금성. 다가구주택과 근린생활시설이 결합된 물건으로, 일반적인 단일 주택과는 임대수익 및 매각수요 분석이 다릅니다. 현재 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 윤요한 보증금 확인이 최우선. 101호 윤요한의 2020.08.03 전입은 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금, 임대차계약일, 확정일자, 실제 점유 및 배당요구 여부를 확인하기 전에는 입찰가를 확정하지 마세요.
• 나머지 점유자 임대차 확인. 현황 기재 점유자 12명 중 다수의 보증금이 미상입니다. 전입일이 기준권리 이후인 점유자라도 임대차 종료, 명도, 실제 점유 상태 및 배당관계는 확인해야 합니다.
• 임차권등기 2건 확인. 홍예인 120,000,000원, 김연지 95,000,000원으로 합계 215,000,000원입니다. 임차권등기 말소와 배당요구, 실제 배당액 및 명도 절차를 확인하세요.
• 근저당권 이전 및 근질권 확인. 한밭새마을금고의 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며, 느티나무제일차유한회사에 근질권이 설정되어 있습니다. 채권양도와 근질권 관계, 배당권자 및 배당계좌를 원본 등기로 확인해야 합니다.
• 배당표 재검토. 현재 산정된 예상배당표에는 집행비용, 두 근저당권 및 임혜정 가압류가 반영되어 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현장과 매각물건명세서의 매각 범위를 대조하고 건물의 실제 이용상태를 확인하세요.
• 1층 용도 확인. 공부상 일반음식점과 현황 부동산중개업소의 이용상태가 다릅니다. 실제 사용현황과 임대차, 용도변경 및 관련 행정사항을 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제 확인. 제1종일반주거지역 외에 교육환경보호구역, 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역 등이 표시되어 있습니다. 향후 증축·용도변경 등을 고려한다면 별도 확인이 필요합니다.
• 시세와 임대수익 검증. 현재 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가나 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 유사 다가구주택 및 근린생활시설의 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류를 대조하고 점유자별 임대차관계를 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가 70%보다 먼저 확인할 것은 선순위 보증금”

대전 2024타경2197은 감정가 1,107,826,680원에서 1회 유찰되어 최저매각가 775,479,000원으로 내려온 다가구주택 및 토지 일괄매각 물건입니다. 근저당권과 후순위 가압류의 말소 구조는 비교적 명확하지만, 실제 입찰 판단은 그보다 복잡합니다.

가장 중요한 변수는 윤요한입니다. 2020년 8월 3일 전입으로 말소기준권리보다 앞서고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 대항력 가능성을 배제할 수 없으므로 인수금액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 이 한 가지 확인 결과에 따라 실질취득원가와 적정 입찰가가 크게 달라질 수 있습니다.

홍예인·김연지의 임차권등기 보증금 합계 215,000,000원, 나머지 점유자의 미상 보증금, 근저당권 이전 및 근질권 관계도 함께 검토해야 합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 채권자 미배당액은 251,475,790원이며, 유찰이 더 진행되면 미배당액은 증가합니다.

무엇보다 현재 제공된 자료에는 비교 실거래가가 없습니다. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 저렴한 물건이라고 판단할 수 없습니다. 선순위 점유자의 임대차를 확인하고, 실제 인수 가능액을 계산한 다음, 시장가격을 검증해야 합니다.